forum.lex.bg

Здравейте,

Във връзка с едно дело, в което е въвлечено семейството ми, открих нещо, което ми се струва противоречие между старото и утвърдено българско право, и новоприетото и все още неприлагано европейско право. В разговор, както с моя адвокат по делото, така и с друг адвокат, ми казаха, че идеята, която прокарвам е революционна, и вероятно няма да мине, поради консервативния характер на съдилищата. Но не ми казаха, че идеята е неправилна. Не могат да я оценят еднозначно. Поради тази причина, преди да реша дали да я пробвам, т.е. преди да опитам да създам прецедент, искам да се консултирам с още мнения...

Значи, тезата ми е, че прилагането на чл.33, ал.2 от ЗС, би трябвало да бъде преустановено, след влизането в сила на 2 международни договора, които имат предимство пред българските закони. Въпросният член, както и съдебната практика по него, са оформени още от десетилетия, и са от преди да бъдат приети "Европейската конвенция за правата на човека" (ЕКПЧ) и "Хартата на основните права на Европейския съюз". Последната има пряко действие отскоро, по силата на Договора за ЕС, който я приравнява на част от себе си.

Ето какво пише в тези 2 международни договора по въпроса за собствеността:

ЕКПЧ:

"Всяко физическо или юридическо лице има право мирно да се ползва от своята собственост. Никой не може да бъде лишен от своята собственост освен в интерес на обществото и съгласно условията, предвидени в закона и в общите принципи на международното право. "


Харта:

"Всеки има право да се ползва от собствеността на имуществото, което е придобил законно, да го ползва, да се разпорежда с него и да го завещава. Никой не може да бъде лишен от своята собственост, освен в обществена полза, в предвидените със закон случаи и условия и срещу справедливо и своевременно обезщетение за понесената загуба. Ползването на имуществото може да бъде уредено със закон до степен, необходима за общия интерес."



Според мен тези 2 текста дерогират текста на чл.33, ал.2 от ЗС, защото този член по същество предвижда възможност за принудително отнемане на частна собственост в полза на друго частно лице. Сделката, с която е продадена съсобственост на трето лице, дори без да е предложено на другите съсобственици, не е нищожна. Тя е напълно законна, и трябва да е законна, дори за да се приложи самият чл.33, ал.2. Никой не може да встъпи в правата на купувач който не е купувач. Т.е. подлежащият на заместване собственик си е собственик към момента на прилагането на чл.33, ал.2. След като е собственик, той е защитен по силата на посочените международни договори.

Разбира се, никой не би могъл да бъде защитен, ако е придобил нещо незаконно. Но самата специфика на чл.33,ал.2, изисква заместваният купувач да е законен собственик. Този член не може да си приложи ако сделката преди това се окаже нищожна, по каквато и да било причина.

Т.е. ако логиката ми е вярна, излиза че чл.33, ал.2, не би бил приложим, след влизане в сила на въпросните международни договори, които безусловно защитават всяка законна собственост.

Казусът може да се раздели на 4 подказуса.

1.Дали генерално - във всякакви случаи, е неприложим чл.33, ал.2. Според ме е неприложим, защото текстовете на международните договори са общи,и не предвиждат изключения.

2.Дали чл.33 е неприложим, при положение, че купувачът в момента на купуването е бил наясно, че продавачът не е предложил първо на съсобственика си. Според мен и тук е неприложим, защото непредлагането на съсобственика не прави сделката нищожна, т.е. купувачът става собственик. Все пак тук съществува допускането, че като знае за ситуацията, купувачът се съгласява евентуално да бъде приложен чл.33, ал.2.

3.Дали чл.33, ал.2 е неприложим, когато купувачът не е знаел, че делът не е предложен на съсобственика, или е бил излъган от продавача. В този случай според мен, на 100% не трябва да е приложим чл.33, ал.2.

4.Дали чл.33, ал.2 е неприложим при прехвърляне на съсобственост, но не чрез сделка за дял, а чрез погрешно сключена сделка за цял имот. Продавачът продава имота в цялост, купувачът изобщо не знае, че има съсобственост и плаща всичко. В този случай също, според мен, на 100% става неприложим чл.33, ал.2. Такъв е нашият казус - иск по чл.33, ал.2, приложен като евентуален към установителен иск.

Съществува още една хипотеза, която предполага неприлагане на чл.33, ал.2. Това е когато времето между извършането на сделката и завеждането на иска е по-голямо, и са настъпили значителни промени в пазарните цени. Това е възможно, благодарение на съдебната практика, която приема че преклузивният 2 месечен срок за иска започва да тече от момента на узнаването. Така се получават казуси (като нашия), в който искът се завежда 4 години след сделката. Междувременно цените на имотите са скочили около 5 пъти. Прилагането на чл.33, ал.2 би представлявало насилствено отнемане на собственост, срещу изключително несъответстващо обезщетение. Както се вижда от Хартата на ЕС, отнемане се допуска само за обществени цели, и срещу справедливо обезщетение. Т.е. нарушават се и двете изисквания - имотът се отнема не за обществени, а за частни цели, и обезщетението е неравностойно.

Мисля да ползвам тези аргументи, заедно с другите, които имаме, с ясното съзнание, че дерогирането на чл.33, ал.2, и най-вече на десетилетната съдебна практика, чрез позоваване на международни договори, е меко казано революция в правото ни. Адвокатите, с които говорих се колебаят. Всъщност темата е нова, и те нямат база и опит, на основата на който да ме посъветват. Затова искам да събера повече мнения. Предварително ви благодаря...

Логиката Ви е грешна. Никой не Ви лишава принудително от Вашето право на собственост. Чл. 33, ал. 2 ЗС се прилага, когато искате да продадете своята ид. част от имот в режим на съсобственост - какво значение има дали я продавате на този или онзи?
Никой не Ви отнема насила правото на собственост, Вие сами искате да се лишите от него, законът просто Ви казва на кого първо да предложите. Законодателната принуда е по отношение на съконтрахента, а не по отношение на правото на собственост.
А ако сте на страната на "прецакания" съсобственик, на който не е предложено изкупуване - Вие продължавате да сте си собственик, никой не Ви отнема правото на собствност.
Мисля, че бъркате вещта, предмет на правото на собственост, със самото право на собственост.

Аз говоря от гледна точка на купувача на дял, който предстои да бъде изместен. Той е частен собственик към момента на изместването. Което става принудително - без той да иска.

Говоря както по принцип, така и в конкретния случай, където има допълнителни фактори - ние сме купили цял имот, няма никакви вписвания на дялове никъде, и след 4 години се появява установителен иск, с евентуален иск по чл.33, ал.2. При промените в пазарните цени, едно встъпване в нашите права по цени от преди 4 години, си е чист грабеж, погледнат като реални последствия. Това, според мен е отнемане на чужда собственост, по силата на право за принудително отнемане в частна полза. Затова се питам противоречи ли на евро-договорите.

petertr написа:Аз говоря от гледна точка на купувача на дял, който предстои да бъде изместен. Той е частен собственик към момента на изместването. Което става принудително - без той да иска.

Е, да, но купувачът знае, че не е спазена процедурата при покупко-продажбата, т.е. че купува имота с "тежест". По същия начин когато купувач закупува имот с ипотека, той много добре знае, че някой ден имотът му може да претърпи принудително изпълнение и да бъде продаден принудително на публична продан.
Или искате да кажете, че и ипотеката като правен институт противоречи на ЕКПЧ?
А хипотезата купувачът да не е знаел, че не е предложено на съсобстъвеника, ми се вижда доста малко вероятна - с оглед на това, че нотариусът следва да следи за спазването й. Пък и е редно когато се закупува ид. част от имот, купувачът също да следи за спазването на процедурата, за да защити интересите си и да няма после "ама аз не знаех...".

Тук казусът е доста по-особен явно. Купувачът няма как да знае, че не е предложено изкупуване на другите съсобственици, той дори не знае, че има такива, защото е купил целия имот. Например - възстановен по реда на ЗСПЗЗ имот на наследници на Х. Явяват се при нотариуса лицата Y и Z като продавачи, със съответно удостоверение за наследници. А купува имота. Впоследствие се появява В, който също се оказва наследник на Х, тъй като е бил осиновен някога от него /формално/. Предявява иск по чл.33, ал.2 ЗС и доказва в хода на делото правата си, респективно - изкупува продадените от Y и Z техни действителни права, като плаща съответната им цена на А.
Същото би могло да се получи и когато част от наследниците си извадят НА за право на собственост по обстоятелствена проверка /давностно владение/ върху имот, владян преди това от общ техен наследодател с други лица.
Това според мен е проблемът на питащия.
Безспорно, никой не може да придобие повече права от тези, които праводателят му притежава. Т. е. купувачът няма да придобие собствеността върху идеалните части, принадлежащи на действителния им собственик, който в случая ще иска и изкупуването. За евентуални вреди от евикцията следва да има надлежно уредено обезщетяване - например чрез предвиждане на съответни неустойки в договора за покупко-продажба /НА/. Ако няма става по-сложно...

Казусът може да е специфичен, но питащият настоява за целостна отмяна на нормата на чл. 32, ал. 2 ЗС. В случая става дума за комплекс от обстоятелства - покупко-продажба на съсобствен имот въз основа на документ с невярно съдържание. Според мен казусът е твърде специфичен, за да се прокламира някакво драстично накърняване на правата на човека. Законодателят не може да предвиди всички възможни житейски хипотези, които биха могли да възникнат. Така че е малко пресилено да се иска обезщетение от държавата на осн. ЕКПЧ. ЕКПЧ визира принудително отнемане на собствеността на гражданите от държавата, а не както е в случая - в полза на друго частно лице.

Да поясня - купувачът (ние) не е знаел изобщо че има съсобственост. Тя се появява по линия на установителния иск. Имотът няма никакви спорове или тежести към момента на покупката.

Самата съсобственост е получена по линия на реституция - обезщетение за реституция. То е получено сравнително законно, като бяха открити единствено разминавания в размера на обезщетителния дял. Въпросната реституция обаче не е вписана. Чиновниците във ведомството пък поради немарливост съставят грешен акт за държавна собственост, в който не е вписана съсобствеността. После имотът е продаден по Закона за държавната собственост (не е нотариален акт, а двустранен договор, няма нотариус). 4 години по-късно реститутът пуска установителния иск, и като евентуален - иска по чл.33, ал.2.

Фактически купувачът е прецакан отвсякъде. Продавачът е скрил, че има съсобственост. Съсобственикът е укрил съсобствеността си като не я е вписал. Реално първото вписване по партидата на този имот е сделката за продажба. Въпреки това, съдът все пак признава дела на реститута, но прекратява производството по чл.33, ал.2 поради изтичане на преклузивния 2 месечен срок. Горната инстанция връща това прекратяване и делото ще се гледа по същество.

Кашата е пълна, но ми се струва абсурдно човек да бъде задължен да продава нещо по цени 5 пъти по-ниски от пазарните, заради предявен 4 години по-късно иск. Това си е лишаване от собственост. Ако евроконвенциите не могат да спасят положението, не виждам какво може. Ще излезе абсурдно решение за изкупуване, защото реално няма аргументи срещу него.

Привличане като трето лице помагач, първия продавач (който е скрил съществуването на съсобственост от 1999 г) - с цел евентуална бъдеща претенция за обезщетение от разликата в пазарните цени на откупувания дял?