forum.lex.bg

Ако да - защо е самостоятелна вещ, нали става дума уж за съсобственост?
Ако не - защо се допускат сделки с идеални части по закон (чл.33 ЗС) след като практиката на ВКС казва, че сделките с несамостоятелни вещи са нищожни?
Моля да ме извините, ако въпросите са глупави или вече са задавани, но не съм специалист, а отговори не намирам (вкл. с търсене в този форум).

Иделната част не е самостоятелна вещ, но когато се касае за недвижим имот, може да се извършват разпоредителни действия с тях.

marmot написа:защо е самостоятелна вещ

За да намерите поне малко просветление по въпроса трябва за прочетете Закона за имуществото, собствеността и сервитутите(отм.) и фундаменталния труд на проф. Венедиков - Система на българското вещно право.

Но дори и по действащото право чрез съдебната практика и основавайки се на традициите ина формалната логика е намерено разрешение.
Имаме например врата, прозорец, биде, вана, климатик, автомобилен двигател, фотоволтаичен панел и прочее и прочее - все самостоятелни движими вещи вещи. НО след като се монтират те стават недвижими по своето предназначение и не могат да се отчуждят самостоятелно без предварително да се отделят от главната вещ.
Затова практиката на ВС е такава
Не може да продадеш ваната в банята, вратата или прозореца на стаята, елелектрическата или ВиК инсталация без да ги демонтираш. Не може да продадеш и ид.ч. от така изброените. Тези вещи докато са монтирани по своето предазначение следват главната вещ.
Те придобиват характер на недвижими вещи по своето предназначение.

Аз явно съм разбрала, че питащият коментира недвижимите имоти, пък то ставало дума за друго нещо...

В същност, да, именно за недвижим имот става дума, но не конкретизирах в началото, за да добия и по-обща представа. Казусът е следният:
При развод, бивши съпрузи разделят дворно място като всеки получава по 1/2 идеална част. По този начин бездяловата съсобственост се трансформира в дялова.
Единият от бившите съпрузи продава своя дял на трето лице (нали уж не може) без да информира за това другия съсобственик съгласно чл.33(1) от ЗС и без да представи съответната декларация пред нотариус (който си прави сделката и без нея).
Пита се може ли да бъде обявена за нищожна тази сделка заради някое от следните основания:
1. Чл.26 ал.2 пр.3 от ЗЗД - липса на предписана от закона форма, във връзка с чл.32 и 33(1) от ЗС?
2. Чл.26 ал.1 пр.1 - поради противоречие със закона? Точно към този втори въпрос ми бе питането по темата – свързано с практиката и на ВС - че нищожни са сделки на разпореждане с обекти, които законът не третира като самостоятелни вещи.
Моля за вашите мнения, становища или предложения!

Не е.
Зависи как и при какви обстоятелства е разделено.С доброволна делба,съдебна или съобразно ЗУТ.
Доброволната е спрямо количеството наследствена част и доброжелателност.
Съдебната е спрямо квотите,семейните и имуществените декларации и проверки.
Съобразената е спрямо допустимите граници за имот ,спрямо дяловете.
Идеалната част не е отделна,спрямо ЗУТ И ГРУПИРАНЕ НА ДЯЛОВЕ.
Каквото ти направи съсобственика,това можеш и ти да му го нахакаш.Да не си мисли,че е недосегаем с отношенията си.

Делбата в случая е и съдебна и доброволна – районният съд призовава страните (които си имат и адвокати) да се споразумеят, и те се споразумяват. Значи, като резултат имаме съдебна делба – завършваща с протокол на съда определящ своето одобрение за спогодбата.
Съгласно ЗУТ страните не биха могли да преобразуват идеалните части в реални граници, тъй като дворът е малък и съответните реални имоти биха били с по-малка площ от допустимата.
Между другото, има и къща в двора, която е разделена със същата делба на принципа „този етаж - за мен, а другия – за теб”.
За да стане още по-заплетено, 1/2 идеалната част (уж неделима от целия двор) е продадена в едно с цял самостоятелен етаж от къщата на трето лице - с един нотариален акт, срещу една обща конкретна сума.

За съжаление, все още не намирам отговор на въпроса какво се прави когато има явно противоречие между закона – толериращ/позволяващ продажбата на несамостоятелната вещ (въпросния дял) и правния принцип, към който би трябвало да се придържат (по прочетени от мен материали до сега) в практиката си ВС и ВКС - за обявяване за нищожни подобен род сделки?

По-конкретно:
1. Ако продавам идеална част, откъде да знам, че няма да ме порежат във ВКС?
2. Ако пък искам да разваля продажбата на другия съсобственик достатъчно ли ще е да подам иск по чл.26 ал.1 пр.1 ЗЗД - поради противоречие със закона (имайки предвид не императивната разпоредба, а правния принцип, към който уж трябва да се придържа ВКС. То, и към закона трябва да се придържат, ама към кое по-напред)?
3. Във връзка с т.2, ВС/ВКС над закона ли са?

Както казах, не съм специалист и не разбирам много тия работи (тъй като не съм чел онези книги), затова съм благодарен за всяко едно изразено мнение!

marmot написа:Между другото, има и къща в двора, която е разделена със същата делба на принципа „този етаж - за мен, а другия – за теб”.

Ето тук е отговорът на твоя въпрос - след тази делба сградата преминава в режим на етажна собственост - чл. 37 и сл. ЗС, а при етажната собственост чл. 33 ЗС не намира приложение.
Всеки етажен собственик може свободно да се разпорежда със своя имот заедно със съответните ид.ч. от общите части на сградата, от дворното място и от правото на строеж.

Страшно съм объркан, каквото и да прочета все намирам противоречия! Вероятно правистите и хората с по-голяма практика са свикнали да се ориентират, но аз все още не мога, например:

В раздела за етажна собственост от ЗС, чл.38 (3) казва, че общите части не може да се делят! Веднага следват, обаче, чл.39 - за делене на общата сграда и 40 – за размера на дяловете от общите части!?
Какво тогава не може да се дели според чл.38 (3) ?
Бих предположил, че с него се ограничава реалната делба (тази за придобиване на самостоятелна собственост), а не тази за идеални части (дялове съгласно чл.40). Защо, обаче не се споменават (конкретизират) думичките и фразите „реални граници” и „идеални части” в тези членове?
Може би защото законите се пишат не от и за хората, а от и за юристите ? Така, че те да бъдат за обикновения човек противоречиви, а за тях да има повече хляб за последващо тълкуване, жонглиране и въобще манипулиране?

Извинявайте за емоционалните отклонения, но кажете ми в кое не съм прав и защо?

Уважаеми г-н Каранедев, ако правилно съм разбрал, според Вас излиза, че след като единия от съсобствениците на двора има някаква реална собственост в него, в случая етажна, той може да приобщи, така да се каже идеалната част от двора към реалната етажна собственост и заедно да ги продаде на една цена – като самостоятелна вещ и без да пита другия съсобственик на двора? Аз пък бях останал с впечатлението, че той може да се разпорежда безусловно единствено с дяловата част от застроената площ (контура/основите на сградата).

marmot написа:Страшно съм объркан, каквото и да прочета все намирам противоречия! Вероятно правистите и хората с по-голяма практика са свикнали да се ориентират, но аз все още не мога, например:

В раздела за етажна собственост от ЗС, чл.38 (3) казва, че общите части не може да се делят! Веднага следват, обаче, чл.39 - за делене на общата сграда и 40 – за размера на дяловете от общите части!?
Какво тогава не може да се дели според чл.38 (3) ?
Бих предположил, че с него се ограничава реалната делба (тази за придобиване на самостоятелна собственост), а не тази за идеални части (дялове съгласно чл.40). Защо, обаче не се споменават (конкретизират) думичките и фразите „реални граници” и „идеални части” в тези членове?
Може би защото законите се пишат не от и за хората, а от и за юристите ? Така, че те да бъдат за обикновения човек противоречиви, а за тях да има повече хляб за последващо тълкуване, жонглиране и въобще манипулиране?

Извинявайте за емоционалните отклонения, но кажете ми в кое не съм прав и защо?

Уважаеми г-н Каранедев, ако правилно съм разбрал, според Вас излиза, че след като единия от съсобствениците на двора има някаква реална собственост в него, в случая етажна, той може да приобщи, така да се каже идеалната част от двора към реалната етажна собственост и заедно да ги продаде на една цена – като самостоятелна вещ и без да пита другия съсобственик на двора? Аз пък бях останал с впечатлението, че той може да се разпорежда безусловно единствено с дяловата част от застроената площ (контура/основите на сградата).

Във Вашия случай се касае за прехвърляне на идеална част от земята и етаж от сградата, никой не дели общи части. А пък законите са писани от юристи, защото обикновените хора нямат нужните знания и правно мислене, за да създават, тълкуват и прилагат законите, именно затова е нужно да се консултират със специалисти, както във всяка една област се налага на всеки един от нас.

"законите са писани от юристи"
Естествено, нямам нищо против, забележката ми бе по-скоро риторична. Негодувам обаче срещу противоречията, които са явни (при непосредствено възприемане от обикновения човек) в споменатите от мен членове. Специалистите, които имат "нужните знания и правно мислене" в случая на чл.38 (3)
може да са си мислили нещо, но според мен не са го изписали конкретно и коректно. Възможно е да са си мислили например, че общите части не могат да се делят с цел образуване на самостоятелни вещи или реална собственост, а се делят (автоматично и окончателно) на идеални части/дялове при придобиване на съответната етажна собственост в пропорции съгласно чл.40.

Иделната част не е самостоятелна вещ, но когато се касае за недвижим имот, може да се извършват разпоредителни действия с тях.

Моля за уточнение това императивна разпоредба ли е (коя именно) или практика на ВС, или и двете?

От отговорите на г-жа НК (Наказателен Кодекс? ) и г-н Каранедев (на които благодаря за насоките), както и от ЗС стигам до следните изводи:
1. В случай, че има етажна собственост, идеалната част от двора може да се продава без да се пита другия съсобственик, дори при положение, че частите са равни.
2. Идеалната част от двора по т.1 обаче не може да се продаде самостоятелно, а само, едновременно и заедно с етажната собственост. И обратно - продавайки реалната етажна собственост, автоматично се лишаваш и от съответната - пропорционална на нея идеална част от двора, тъй като двете неща са неделими и обвързани?
3. Също така, тази идеална част от общия двор не може да се дели на други части 38(3). Тя се дели, обаче по подразбиране пропорционално при преразпределяне на етажната собственост 40(1).

При това възникават други въпроси за идеалните части в контекста на ет.собственост, но мисля да ги отделя в друга тема…

Всъщност, при одобрената от съда делба, единият собственик получава 1/2 идеална част от двора и 2/3 реални части от къщата (2 от общо 3 самостоятелни етажа, получава и цялата маза). Не е ли тази диспропорция между реалните части (етажната собственост) и идеалните такива от двора в противоречие на чл.40(1) от ЗС?

Опитайте се да направите разлика между земята като обект на правото на собственост, и двора като обща част към сграда в режим на ЕС. Тогава може би нещата ще си застанат на мястото.

Благодаря за опита да ми помогнете, но или съм толкова тъп, че не попивам лесно или ми трябва още време за събиране и утаяване на информацията.
Думата "земя" при търсене в ЗС ми излиза единствено в контекста на продажба на чужденци, откриване на заровени вещи и естествено в контекста на ЕС в т.ч. и чл. 92. Собственикът на земята е собственик и на постройките. Така че, благодарение и на г-н karanedeff, вече трудно бих могъл да мисля за двора като за земя извън контекста на ЕС. Още повече, че в моя случай той е неделим по ЗУТ (заради малкия си размер) на самостоятелни реални части.

Объркването Ви идва от обстоятелството, че смесвате понятията "идеална част", "несамостоятелна вещ", самостоятелна вещ", "общи части на етажните собственици". Ще опитам да внеса яснота простичко:
1. "Идеалната част" е "мисловна" част от собствеността, тогава, когато правото на собственост принадлежи на повече от едно лице. Самата "собственост" обаче не е толкова просто нещо. Тя може да бъде "дялова" и "бездялова". Различните "видове" собственост са подчинени на различни законови режими. Пример за особена бездялова собственост е режимът, установен за общите части на етажните собственици. По закон тези общи части не подлежат на делба, независимо кой от собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост каква "мисловна част" от общите части притежава. Иск за делба на общите части е недопустим. Иделаните части на етажните собственици не могат да станат "реални" т.е. тези общи части са си "орисани" да бъдат общи и съсобствеността върху тях не може да бъде ликвидирана. Ликвидирана ще бъде тогава, когато едно лице придобие правото на собственост върху всички самостоятелни обекти в етажната собственост. При "дяловата" собственост нещата стоят по друг начин. Делбата в този случай е допустима т.е. има законов път, по който съсобствеността може да бъде ликвидирана. Вторичен е вече въпросът дали делбената вещ може да бъде разделена на "реални части", които да съответстват на идеалните части, притежавани от съобствениците или ликвидирането на съсобствеността ще стане по друг начин - уравняване на дялове с пари и т.н.
2. Примерът на Каранедев с вратата на банята или прозореца илюстрира положението на "самостоятелните и несъмостоятелните" вещи. В магазина, който предлага врати, може да си изберете от множество самостоятелни и движими вещи - врати и да се запътите към вкъщи с една от тях. Тогава обаче, когато същата тази врата монтирате и прикрепите трайно към апартамента си, тя вече губи своя самостоятелен характер и става част от недвижимия Ви имот, който ще обслужва. Докато е в това положение, тя е несамостоятелна вещ, недвижима по своето предназначение /фактът, че се отваря и затваря да не Ви заблуждава /. Промененият й "статут" влече след себе си и различен правен режим, на който се подчинява, част от който е и обстоятелството, че продажбата й в този режим ще бъде нищожна. Ако я "върнте" към стария /демонтирате я/, тогава спокойно можете да извършвате сделки с нея.

Ако нещо съм успяла да Ви разясня, то надявам се да е било основното, а именно, че законът установява различни правила за различните режими собственост/съсобственост. Идеалната част не е нито самостоятелна, нито несамостоятелна вещ. Подробностите обаче кой режим какви особености има е една дълга тема, по която хората трудове са изписали

Може да ставам нахален, но ще си позволя да питам още нещо - което мислех да отделя в друга тема, но, тъй като е все в тази връзка, а и защото виждам, че ми отговарят компетентни личности ще задам въпроса тук:

Собственикът на два от 3-те етажа продава единият от тях заедно с цялата негова (на собственика) идеална част от ½ от двора на трето лице. По този начин изглежда, че вторият му собствен етаж (който остава непродаден) ще остане без полагащата му се идеална част от общата ½ част от двора, която полагаща се част образно казано „заминава” със сделката за първия етаж?

1. Не е ли тази продажба в нарушение на принципа и нормите за неделимост на общата част от съответната й етажна собственост?
2. Не е ли правилната и допустима продажба тази, при която се продават общо (заедно и неделимо) ½ част от двора - принадлежаща на съответния собственик, заедно с двата му етажа - едновременно?
3. Ако собственикът иска да продаде само единия от двата си етажа, той би следвало да продаде заедно с него (в общата цена) примерно ¼ от двора, което се явява ½ от неговата ½ собственост върху земята. Останалата половина от идеалната си част би трябвало да „запази” за втория етаж?
4. Ако собственикът иска да продаде само идеална част от двора (цялата негова част или процент от нея), той не би могъл да направи това без едновременна продажба на съответстваща част от етажната си собственост?

Моля за становище относно коректността на направените изводи конкретно и г-н karanedeff, чийто отговор основно съм взел предвид!

Всеки собственик на обособен обект в сградата може да го продаде и без идеална част от земята - само с правото на строеж. Новият собственик обаче ще има правото да ползва двора - като обща част на ЕС. Но не и земята - няма да може да строи на нея, например.

Goblin, благодаря за точния пример, сега вече наистина ми стана ясна разликата между земята и двора (за който досега си мислех като за земя)

Lexy, благодаря за лекцията! От пояснението че "Идеалната част не е нито самостоятелна, нито несамостоятелна вещ" най-сетне ми светна, че става дума за различни категории понятия. Като поставим тези понятия в различните режими, се озовавам пред широко отворената врата към библиотеката...

karanedeff написа:

marmot написа:Между другото, има и къща в двора, която е разделена със същата делба на принципа „този етаж - за мен, а другия – за теб”.

Ето тук е отговорът на твоя въпрос - след тази делба сградата преминава в режим на етажна собственост - чл. 37 и сл. ЗС, а при етажната собственост чл. 33 ЗС не намира приложение.
Всеки етажен собственик може свободно да се разпорежда със своя имот заедно със съответните ид.ч. от общите части на сградата, от дворното място и от правото на строеж.

Чл. 66. Собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33.
Изглежда, че все пак не може да се разпорежда чак толкова свободно и все пак е длъжен да предложи своя имот първо на другите собственици - имащи дялове в общите части? Според чл.66 излиза, че дори цялата собственост върху къщата да е еднолична, той би трябвало да я предложи най-малкото първо на собственика на земята, върху която е построена. Така разбирам аз този член, но може и да не съм прав.