forum.lex.bg

Здравейте
Имам малко специфичен случай.
Един човек притежава жилище, преди години са били общежития и после са продадени като жилища.
На неговия етаж - с достъп от неговото жилище без достъп от другаде има тераса, която в същото време има характер на покрив.
Направихме ремонт с пари от входа.
Обаче нещата се усложняват защото според майсторите за да се запази ремонта и да не стига до още вреди е хубаво да се загради терасата или поне направи нещо като навес за да се намали водата която руши постоянно сградата
Терасата е 80 кв.м.
Общината отказва ограждането на терасата поради това че щяло да се промени предназначението и характера на същата а също така и фасадата на сградата, като иска съгласие на собствениците и нещо като проект.
Част от хората не искат да инвестират пари в това - изглежда им одста сложно.
Собственикът който има достъп до терасата е готов да даде цялата сума но иска да получи нещо в замяна
Как смятате - може ли да се учреди право на ползване но това лице примерно за период от 10 г или дори повече срещу подобренията които би направил или да се прехвърли собствеността ако имаме нужните съгласия?
Имали ли сте подобен случай и какви са вариантите да не продължава да се руши тази тераса, която засега сме застопорили, но явно рано или късно отново ще стигне до немалък ремонт.

Здравейте!

Първо - за термините.

§ 5. По смисъла на този закон:
57. (предишна т. 54 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Балкон" е открита използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата.
58. (предишна т. 55 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Лоджия" е използваема площ, открита от външната си страна и включена в общия обем на сградата.
59. (предишна т. 56 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Тераса" е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена.
ЗУТ

Така, че - тераса си е, не балкон или лоджия. И като такава е част от общите части на сградата.

За другото - както се разберете, но без застрояването.

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.
ЗС

Миналия коментар не е верен. Терасата не е обща част, а е индивидуална собственост.

По вашия казус има съдебна практика още от 1952 г., според която когато една тераса изпълнява две функци, то за поддържане на функцията й на покрив отговаря етажната собственост, а за поддържане на функцията й на тераса - отговаря собственикът на самостоятелния обект.

Считам, че правилно са Ви отговорили от общината.

Смятам, че на собственикът на апартамента не може да учредите нищо. Няма правен механизъм, по който да си постигнете целите - да му предоставите там права върху терасата.

Собственикът на апартамента може за своя сметка да изгради каквото е нужно. Ако го направи без проект и разрешение, тогава ще има санкции. Тези санкции ще бъдат за него - все пак той строи незаконно. Да, ако го направите ще има незаконно строителство.

По закон всички собственици в сградата са длъжни да участват в ремонта (или подобрението), доколкото е необходимо да се поддържа общата част - терасата, изпълняваща функцията на покрив. Все пак сградата има теч, тоест тя е в аварийно състояние.

Нежеланието на някои стиснати съседи не е пречка да вземете решение за ремонт, да им начислите суми, пък ако не искат да платят - да ги осъдите. През това време може собственикът на последния етаж да даде заем на етажната собственост, че да има пари в касата да се ремонтира покрива /терасата/.

Много ги мразя такива тарикати, които не плащат задълженията си по ЗУЕС. С отявлено задоволство ги лумкам в съда.

Ами странно но терасата е обща част - не фигурира в никой нотариален акт, така че не виждам на какво основание да е индивидуална такава.
Ремонтът приключи - мислим вбъдеще как да регулираме нещата - аз си мисля за учредяване право на ползване с решение на собствениците като повечето са съгласни ако човекът поддържа терасата защото е голям разход за тях. Като цяло не искаме тарикатлъци

Всеки сам си преценя....

pitasht написа:Ами странно но терасата е обща част - не фигурира в никой нотариален акт, така че не виждам на какво основание да е индивидуална такава.

По-важно е как е отразена терасата в проекта на сградата - входът ѝ към общите части ли е или към някой апартамент - лична собственост.
Няма изискване по закон да се описват терасите в нотариалния акт, затова е възможно нотариусът да е пропуснал да опише терасата.

kalahan2008 написа:По-важно е как е отразена терасата в проекта на сградата - входът ѝ към общите части ли е или към някой апартамент - лична собственост.
Няма изискване по закон да се описват терасите в нотариалния акт, затова е възможно нотариусът да е пропуснал да опише терасата.

За тераса ли говорите, или за балкон/лоджия? (ЗУТ § 5. т.т. 57, 58, 59)

В ЗС не се споменава „тераси“, но за покрив си има текст

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

Тераса е, била е към общи части, но са разпродадени -общински общежития са били или няккави такива - явно са правени нагаждания както на общината й е ок, сега от нея се излиза само от един апартамент, но хората си знаят че е обща - поне тези които са живели дълги години, тези които имат апартамента и те го знаят - терасата е 60-80 кв.м. малко странно да я няма в акта, не е 4-5 кв.
И има ролята на покрив защото този етаж е по-тесен.
Ако мога да го обясня - долният етаж са 3 апартамента, тук са 2 и тераса, та терасата е покрив над един от апартаментите.
Говоря и за последен етаж.
На този етаж има и преустройства които и след години се виждат - някакъв общ коридор антре или нещо подобно което е влязло в жилището на единия човек и от там е бил достъпът.
Та общината не знам колко е права но сигурно зане какви ге забъркала и тя, ама едве ли ще си признае.

ХМ, дначи да разбирам, че човекът който живее до тази тераса и има достъп до нея, като друг не е излизъл на нея много години - може да твърди че терасата е променила с годините предназначението си от обща част и е станала индивидуална такава?
Установител иск?
Тук вероятно е нужно да се провери какви преустройства са правени и защо от обща тераса вече достъп има само едно жилище защото на мен едната част към нея ми прилича на бивш стар коридор и предверие, съседният пък апартамент е взел една стая от този апрартамент и кашата е голяма.../ това е по данни на хората ввъ входа/, документи не съм виждала никога.

pitasht написа:ХМ, дначи да разбирам, че човекът който живее до тази тераса и има достъп до нея, като друг не е излизъл на нея много години - може да твърди че терасата е променила с годините предназначението си от обща част и е станала индивидуална такава?

Не може терасата сама да си променя предназначението "с времето" - това става чрез изменение в проекта, а ако изменението е след завършване на сградата - трябва да се извърши преустройство, въз основа на ново разрешение за строеж.

kalahan2008 написа:

pitasht написа:Ами странно но терасата е обща част - не фигурира в никой нотариален акт, така че не виждам на какво основание да е индивидуална такава.

По-важно е как е отразена терасата в проекта на сградата - входът ѝ към общите части ли е или към някой апартамент - лична собственост.

Изход към терасата има само от едното жилище, но тя е доста голяма и според общината е покрив-тераса.

Благодаря на включилите се - мисля че намерихме изход.
Ще правим проект за промяна - ще се одобри и ще продадем терасата, стига да имаме и нужното мнозинство.

pitasht написа:Благодаря на включилите се - мисля че намерихме изход.
Ще правим проект за промяна - ще се одобри и ще продадем терасата, стига да имаме и нужното мнозинство.

Дотук добре, ама после ...

Ако новия собственик „духне“ на някъде, а покрива протече?

Пп. Що не продадете входното антре, стълбищата и стълбищните площадки, асансьорната шахта ...

Не се занимавайте с глупости. Даже теоретично да може да се измисли някакво предназначение на терасата, различно от обща част, ще трябва да се прави ново площообразуване, защото с нея се променят общите части на всички. Откакто законотворчеството се даде на строителите всичко се среща, но тераса, която е покрив може да е само и единствено обща част. Даже нашият пенсиониран съдия, макар и лаишки, го е казал, какво правят долните апартаменти ако терасата протече и собственикът поради отсъствие или друга причина не извърши ремонта? Докъде е негова плочата, половината или цялата, трябва ли този отдолу да му иска разрешение за да сложи дюбели за полилей или окачен таван и т.н.
Давате я за ползване срещу задължение за поддръжка и решавате въпроса.

В момента сме сложили хидроизолация и плочки - мисля скоро не трябва да протече.
Но ако духне ще го задължим да си прави ремонта той. Има си го в ЗЕУС.

pitasht написа:В момента сме сложили хидроизолация и плочки - мисля скоро не трябва да протече.
Но ако духне ще го задължим да си прави ремонта той. Има си го в ЗЕУС.

А после - вие ще му възстановите разходите!
Това ... също го има в ЗУЕС.

Чл. 48. (6) Всеки собственик може да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание, в случаите, когато е уведомил управителя за необходимостта от такъв, но той не е свикал общо събрание в едномесечен срок от уведомяването. Разходите за извършване на ремонта, направени от собственик за негова сметка, с решение на общото събрание се възстановяват или се прихващат от дължимите от него вноски по чл. 50 след представяне на документи, удостоверяващи плащанията.
(7) Ако разходите, извършени от собственик, не бъдат възстановени по реда на ал. 6, той има право да предяви иск срещу останалите собственици.