Прехвърляне на апартамент без вписване

[roshen]

Добре, защо всички сме съгласни, че договорът за покупко-продажба е действителен и поражда прехвърлителен ефект, а само аз смятам, че синът няма как да наследи нещо, което не е в наследствената маса, защото е напуснало патримониума на наследодателя, преди откриването на наследството. (това е самокритика и по-скоро молба на някой, ако му се занимава, да ми обясни). Освен това синът, като наследява, няма какво да впише в Имотния регистър, за да има конкуренция по чл. 113 ЗС. Ако пък той сега извърши сделка, която се вписва, тя няма да е от "същия собственик".
Много интересен казус!
Lawchoice, може пък за общото благо да се включите със законосъобразното решение

[n_ikito]

Преди време, Венедиков успява да наложи тази трактовка относно характера на вписването. И така до днес..."Ако две или повече лица са придобили право на собственост върху един и същи недвижим имот, за собственик се счита този, който първи е вписал акта си за собственост в имотния регистър. Без значение е кой по ред го е придобил. Става дума за сблъсък между две правни положения: Prior tempore potior iure (първият по време е първи по право) и nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet (никой не може да даде нещо, което няма). Ако продавачът – собственик продаде имота на двама купувачи с два отделни договора, по първия договор купувачът става собственик, но по втория той не придобива право, защото продавачът не го притежава, за да му го прехвърли. Ако купувачът – несобственик впише нотариалния си акт преди купувача – собственик, за собственик се счита вторият купувач. Тази метаморфоза настъпва благодарение на противопоставимостта на вписания акт или още известно като оповестително – защитно действие, а не на конститутивно действие на вписването, което първо не е предвидено в закона за актовете за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот и второ, няма автор, който да го признава. Поради тази причина в теорията се стига до многобройни правни конструкции, които мъчително трябва да се справят с обяснението на нещо, което очевадно противоречи на правната, а и на хабитуелната логика. Хем вторият купувач не е собственик, хем вписването няма конститутивно действие, хем той се стабилизира благодарение на противопоставимостта на вписания си акт и се признава спрямо всички, вкл. и спрямо носителя на правото на собственост, за собственик, хем е безспорно, че договорът за продажба на недвижим имот е деривативен способ за придобиване на право на собственост и че вторият купувач е придобил от продавача нещото, което към момента на продажбата той вече е нямал. Правният фокус е голям, но и досега той се възприема еднозначно в теорията и в практиката" копирано от http://gramada.org/%D0%B2%D0%BF%D0%B8%D ... %B8%D0%BC/

[ivan_lawyer]

Ако не излиза в удостоверенията за тежести, не се счита за вписана, дори и да е вписана някъде, какво те интересува - сега вече се работи през интернет, свърши онова време да се плюнчат книги и тефтери.

Има сделка, като новият купувач не е започнал да владее, което го поставя в неизгодна позиция, защото - за 5 години ще загуби имота поради нехайство.

За съжаление, като човек от практиката - нямам теоретичен поглед, трябва да се знае от коя страна се намирам, за да се действа в една или друга насока.

[roshen]

Благодаря за споделения текст, но и в него се говори именно за “от същия собственик”. Ако аз продам мой имот на два пъти, няма спор, че в крайна сметка имотът ще остане в собственост на онзи, който го е вписал първи. Но ако сега се появи някакво друго лице и по някакъв начин продаде моя имот, без да му е собственик, и сделката бъде вписана, приобретателят по тая сделка няма да може да ми противопостави вписването си, то няма да го направи собственик само по себе си спрямо мен. Там, където правата на третите добросъвестни лица по облигационни отношения не се засягат, законът изрично си го казва (чл.17, чл.33, чл.41, чл.88 ЗЗД и тн.). Така си мисля аз де...то щом толкова хора с толкова опит мислят друго яче, значи трябва да чета повече, докато почна да схващам

[n_ikito]

В конкретния казус е намесена и още една конфликтна ситуация. Правоприемство, което не се вписва - наследяването по закон. Доктрината не може да разреши конфликта между наследниците по закон и по завещание в аспекта вписване.

Ако не излиза в удостоверенията за тежести, не се счита за вписана, дори и да е вписана някъде, какво те интересува - сега вече се работи през интернет, свърши онова време да се плюнчат книги и тефтери.

Извън темата...охооо, стой та гледай. Да те изхвърлят от имота /след пропусната тежест в удостоверение/, пък после търси дивото да разваляш сделки /и съответно връщане на платеното от продавача/, или пък вреди от АВ. Когато проверявам имот, освен удостоверение чета всеки акт.

[vili_spasova]

Аз обаче не мога да разбера бездействието на купувача....
Ако никой не знае за сделката освен продавача и купувача - трето лице, предполагаме добросъвестност на наследника до предприемането на някакви действия от страна на третото лице - купувач. Реално наследникът не знае, че има някакъв проблем, както и никой друг освен купувача - трето лице. Значи.... той е на ход.

[lawchoice]

roshen,
Съжалявам, но ще ви разочаровам. Виждането ми за общото благо е различно.
Нямам мотивация да участвам по същество в темата, защото авторът й дори не се е постарал да изложи собственото си виждане по поставените въпроси.

Не желая да забивам пирони в ковчега на Правосъдието. В контекста на темата, снощи имах видение. Няма да са осъществи сценарият на kalahan2008 по отношение прилагането на изкуствения интелект в съдебната система, а основополагащи принципи като независимост утре напълно ще бъдат обезличени. Утрешните съдии ще очакват да получават сигнали отвсякъде /даже и от платформи на утрешния Интернет/ как да си решават делата, които са им възложени.

Отдавна ми е минало времето за надскачане кой е по-по-най в правната наука. Признавам си, че в началото като нов участник тук имах някакви подобни амбиции, ама един от участниците, които уважавам тук (bird_of_paradise) чрез точните й съвети бързо ме свали на Земята. Затова, поне засега, ще гледам отстрани развитието на темата.

[roshen]

Lawchoice, преценката си е Ваша. Аз пък съм много положително настроена към бъдещите съдии. Моите лични впечатления са, че са доста знаещи, нахъсани и готини. Единственият ми проблем е, че не мога да ги догоня по знания
Веднъж попаднах на атестацията на РС с 4г опит, 50% от чиито обжалвани актове бяха отменени и коментар, че това е нормално. Все си мисля, че когато се търси практика, събират се впечатления от тук и там (не във връзка с конкретен висящ спор, разглеждан от съдията), това се прави с цел разширяване на кръгозора, обмисляне на обществените норми, които законите материализират, осъвременяване на знанията. И в крайна сметка, за да може, като се стигне до прилагане на закона, той да бъде приложен вярно, а не във Варна да си го тълкуват по един начин, пък в София по друг. И също не мисля, че когато някой черпи от чуждите знания и опит, това е равносилно на механично преповтаряне или е нещо лошо, нито подменя вътрешното убеждение.
По темата намерих решение, в което даже постановление за възлагане от СИ, което е вписано първо по ред, не може да се противопостави на реалния собственик. В друго решение пък се излага много интересна теза, че и двамата правоприемници стават собственици, а пък тази непротивопоставимост действа само помежду им.

[ivanov_p]

Четейки по диагонал ми се строри, че според някой има разминаване между разума и правото, което не е редно. Нотариуса бил длъжен да впише сделката? Ако по пътя ритне или се запилее по курортите с млада мома какво правим? няма сделки или какво? Имотите с постановления за възлагане от съда съдията ли ги вписва? Събираш документите, внасяш таксата и на опашката. Не знам какъв е реда сам да си впишеш сделка, която по някаква причина нотариука не е вписал, това никога не ме е интересувало, защото на гишето ще ми кажат най-точно, но няма как да няма такъв ред.
Тук чета за наследяване, за давностни владения, не съм вниквал в подробности, но невписаните сделки май бяха непротивопоставими на трети лица, не на страните, за наследниците не знам дали са втори или трети лица.
Питащия да не се занимава повече с теория, а да събира документите и според това от коя страна е - при най-близкия нотариус за продажба или в агенцията за вписване, за да няма близки срещи с неприятности.

[berto]

До lawchoice - мнението ми е, не е мнение а е предположение. Питам как смятате, защото ми е любопитно дали третото лице може да цъфне 8 години по-късно и да каже "имотът е мой, защото аз имам договор и макар и да не е вписан, той си действа, защото вписването няма конститутивно действие", да предяви една ревандикация и да си влезе във владение, а детето на съпрузите, които са прехвърлили собствеността да пие една студена вода.

До ivan_lawyer - не е ли придобивната давност 10 години за недвижими имоти, а не 5 както сте написал?

[lawchoice]

Lawchoice, преценката си е Ваша. Аз пък съм много положително настроена към бъдещите съдии. Моите лични впечатления са, че са доста знаещи, нахъсани и готини. Единственият ми проблем е, че не мога да ги догоня по знания

Разбира се, че преценката е моя . Не бива да забравяме обаче, че тя е формирана въз основа на моето видение. За съжаление, то третира един по-далечен момент в бъдещето, затова и констатациите ви за наличие на знаещи, нахъсъсани и готини съдии са неотносими към него.

Веднъж попаднах на атестацията на РС с 4г опит, 50% от чиито обжалвани актове бяха отменени и коментар, че това е нормално. Все си мисля, че когато се търси практика, събират се впечатления от тук и там (не във връзка с конкретен висящ спор, разглеждан от съдията), това се прави с цел разширяване на кръгозора, обмисляне на обществените норми, които законите материализират, осъвременяване на знанията. И в крайна сметка, за да може, като се стигне до прилагане на закона, той да бъде приложен вярно, а не във Варна да си го тълкуват по един начин, пък в София по друг. И също не мисля, че когато някой черпи от чуждите знания и опит, това е равносилно на механично преповтаряне или е нещо лошо, нито подменя вътрешното убеждение.

С горното също съм съгласен, но за съжаление и то е неотносимо към моето видение. Както изрично бе посочено, видението ми третира поведението на утрешните съдии, именно по възложените им дела, а не обективира принципен стремеж на последните да обогатят правните си знания. Извън това, опасно е да се ползват неопределителни местоимения при опит да се обосновава теза, понеже утре теб ще питат за нехайството на някой. Това че вие провявяте самокритичност и стремеж за отстраняване на пропуските във вашите правни знания, не означава и че някой друг го прави.

berto,
Както и да го наречеш мнение или предположение, твоето становище липсва. Аз не мога да вляза в главата на третото лице, за да знам дали ще цъфне 8 години по-късно и какво ще каже. Ако казусът е реален, третото лице ще си наеме адвокат ще си предяви ревандикационният иск, ответникът ще има възможност да ангажира становище по иска. И съдът сезиран с иска ще реши кой ще пие студена вода, затова ако казусът е реален е безпредметно решаването му тук във форума. Ако пък той е учебен, следваше да изложите собствените си виждания за да очаквате чуждата помощ, поне аз мисля така. Може и да не съм прав, времената се менят - идва новото време !

[bvoykov]

Благодаря за споделения текст, но и в него се говори именно за “от същия собственик”. Ако аз продам мой имот на два пъти, няма спор, че в крайна сметка имотът ще остане в собственост на онзи, който го е вписал първи. Но ако сега се появи някакво друго лице и по някакъв начин продаде моя имот, без да му е собственик, и сделката бъде вписана, приобретателят по тая сделка няма да може да ми противопостави вписването си, то няма да го направи собственик само по себе си спрямо мен. Там, където правата на третите добросъвестни лица по облигационни отношения не се засягат, законът изрично си го казва (чл.17, чл.33, чл.41, чл.88 ЗЗД и тн.). Така си мисля аз де...то щом толкова хора с толкова опит мислят друго яче, значи трябва да чета повече, докато почна да схващам

Възхищавам се на усилията Ви да разсъждавате, roshen, това е доста похвално и мисля, че именно тогава форумът става наистина полезен. Аз лично научих оттук доста и бих казал, че ми помогна доста в повече от това, което може университетската или индивидуалната подготовка да ти даде.

Та, по същество, аз виждам нещата по следния начин - да, юридически уж купувачът е станал собственик, на практика обаче излиза като че ли да не е... И това се дължи на разпоредбата на чл. 113 ЗС. Тази статия, към която е даден линк от n_ikito, реално илюстрира проблематиката на тази "противопоставимост", защото уж в учебниците все се казва, че няма конститутивно действие, купувачът става собственик при изповядване на сделката, но пък сега излиза, че някакво трето лице може да се окаже несобственик, ако наследникът на предишния собственик вземе, че впише нещо преди него. Реално погледнато действието е оповестително - ако имаме продажба на имот, която е действителна и продавачът заведе дело срещу купувача след прехвърлянето с аргументи, че последният не е станал собственик, защото актът му не е вписан, то този иск ще е неоснователен, защото в отношенията им купувачът вече е собственик, а страните по сделката очевидно не са трети лица по смисъла на чл. 113 ЗС. Ако се приеме, че действието на вписването е конститутивно, този иск щеше да бъде основателен, защото правото на собственост щеше да възниква след вписването и купувачът нямаше да стане такъв. Поне аз така опитвам да си обясня нещата.
Не така стои въпросът по отношение на третите лица обаче, на които явно правото им отдава приоритет що се касае до недвижими имоти. В казуса, предмет на темата, аз лично считам, че хипотезата е подобна на тази, когато един продавач прехвърли имот два пъти, какъвто пример най-често се дава в теорията, за да се илюстрира противопоставимостта на първото вписване спрямо последващото. Да, изглежда като че ли наследникът да не е "същият собственик", но пък не е и да е като "трето лице", нали? Все пак наследяването принципно е способ за "универсално" придобиване на права, като на практика наследникът "заменя" починалото лице в съществуващите към момента на смъртта му правоотношения. Впрочем, ако наследникът реши все пак да се сдобие с титул за собственост на негово име, примерно чрез констативен нотариален акт въз основа на представени от него документи, удостоверяващи правото на собственост на неговия праводател и качеството му на наследник (по чл. 587, ал. 1 ГПК, макар че на практика все още никога не съм виждал нотариален акт, озаглавен в този смисъл, повечето нотариуси все ги кръщават "КНА по давност и наследство", което е малко... оксиморонно, но, хайде да не разводнявам поста вече ) и го впише ще може ли купилото имота от наследодателя лице да противопостави невписания си нотариален акт на КНА на наследника? Отговорът на този въпрос зависи от обстоятелството дали наследникът е "трето лице" по смисъла на чл. 113 ЗС. Според мен по-скоро не е, но ще ми е любопитно да потърся някаква съдебна практика в този смисъл. Ако излезе, че наследникът не е трето лице, то възможният сценарий, описан от berto, наследникът да пие една студена вода, когато купилото от наследодателя лице му цъфне един ден, ще се окаже напълно реален. Всъщност според мен така и трябва да бъде. Имотът в отношенията между наследника и купилия от наследодателя реално е собственост на последния, наследникът може да се брани евентуално като владелец. Наследникът лесно обаче може да излезе от ситуацията с някой "адвокатски прехвърлителен трик" може би.
С други думи, аз виждам аналогична хипотеза при настоящия казус в теоретичния пример за продавача, който продал един и същи имот на две различни лица, като второто вписало своя акт преди първото и взело та станало собственик за зла участ на първото. Ако наследникът продаде имота на друго лице и то впише своя нотариален акт, според мен то ще стане собственик. Купилият от наследодателя, не знам какви варианти за защита има, освен за изтекла придобивна давност, която според мен трябва да бъде 5-годишната, защото все пак е имал титул за собственост, но поради невписването му реално излиза, че правото му на собственост следва да бъде отречено в полза на вписаното такова, затова смятам, че трябва да му бъде признато правото да се защитава поне като добросъвестен владелец. Не обаче ще стоят така нещата може би, ако наследникът реши да се снабди с КНА и го впише, защото няма да е "трето лице" и чл. 113 ЗС няма да го "топли".
Цитираните членове от ЗЗД разглеждат мааалко... по-особени хипотези като че ли, като общото между тях е защита на третите лица при отпадане правата на прехвърлителя. При продажбата на имот от несобственик нямаме отпадане на права. Да, малко странно изглежда да говоря за отпадане на права, когато за пример е даден чл. 17 ЗЗД за симулативните сделки, защото нали те са нищожни, а едно "правно нищо" няма как да породи последици. Е, да, ама реално погледнато на практика една симулативна сделка става нищожна едва когато бъде прогласена за такава и точно тогава възниква опасността от това да отпаднат правата на третото лице, поне аз така си обяснявам нещата. Принципно това са част от нещата, които аз намирам за "разминаващи се" между теория и практика. Другият показателен пример за разминаване е за характера на иска за прогласяване на една сделка за нищожна. В теорията безспорно се посочва, че този иск е отрицателен установителен, защото се отричат права. По логиката на гражданския процес това обаче означава, че ищецът не носи доказателствена тежест, а ответникът трябва да прави пространна защита за това как са налице всичките основания за действителност. На практика обаче това не е така, а в тежест на ищеца е да докаже, че е налице твърдяното от него основание за нищожност.

П.П.

Преди време се натъкнах на едно дело за делба, където бивши съпрузи се борят за това кой е собственик на апартамент, някога бил СИО. Единият се опитва да докаже, че го е придобил по давност, но тъй като това му право не му е било признато от делбения съд, делбата е била допусната при равни права от по 1/2 за двамата съпрузи и решението по допускането е влязло в сила. Сега, като започва втората фаза, синът им, който се има повече със съпругата, чиято версия за придобивна давност бива отречена, завежда дело срещу баща си, като твърди, че е станал собственик на 1/2 ид.ч. от същия апартамент. С решението си, което още не е влязло в сила, съдът признава, че синът е станал собственик на 1/2 ид.ч., но такива права притежава и баща му. Това обстоятелство се използва от съпругата в делото за делба, за да се направи всячески опит да бъде спряна, защото жилището е неподеляемо и най-вероятно ще бъде изнесено на публична продан. Твърди се, че е налице преюдициалност и делото по делба следвало да се спре, защото по този начин с евентуалната публична продан се нарушавали правата на сина, който, по силата на последващото решение на районния съд, имал 1/2 ид. ч. от апартамента. Делото за делба обаче не е спряно и потвърдителното въззивно решение, с което имотът се изнася на публична продан, е било обжалвано пред ВКС, но от сайта им виждам, че вчера ВКС се е произнесъл с определение, с което не го е допуснал до касация. Чудно ми е какви ще са мотивите, въззивният съд беше изложил съображения за непротивопоставимост на правата на сина, защото исковата му молба била вписана след тази за делбата. Интересно ми е дали ВКС ще е обсъдил това, но това по-скоро ще зависи от повдигнатите от касатора въпроси, които на мен не са ми известни.

П.П. 2

Вече сме във фазата на принудително изпълнение. СИ тръгва да продава възбранен недвижим имот. След продажбата купувачът оспорва продажбата (май така беше, че съм забравил), защото в нотариалния акт на длъжника, чийто имот е продаден, било учредено право на ползване на някакви други лица и това обстоятелство не било вписано в обявлението за продажба, а СИ имал задължение да опише тежестите върху имота. Ако не ме лъже паметта обаче, това право на ползване никъде не фигурираше вписано, а нотариалният акт беше с дата преди възбраната, може би нотариусът да е забравил да го впише, защото беше така вмъкната клаузата из между другото. Щеше да стане може би интересно дело, но съдът прецени, че купувачът няма правен интерес да обжалва на това основание до колкото си спомням.

[propensity]

Аз малко ви се чудя на дългите съждения и академични анализи.

Така описан казусът (непълно), всичко опира до следното:


На първо място, имало, уж сделка, за която, обаче светът не знае, защото не е вписана. Тъй като разпоредителната сделка е извършена от родител, е разумно или може да се приеме, че синът не знае за нея.

На второ място трябва да се отчете нехайството на купувача. Не търсил вписване, не е търсил и владение.

И трето и най-важното - "Първият във времето е най-силен в правото." - По аналогия на това, че първоначално вписана ипотека или възбрана е непротивопоставима на всички останали вписвания на трети лица с цел да брани правата на кредитора, така и първият направил вписване на този имот ще се ползва от същата защита на непротивопоставимостта.

[vili_spasova]

propensity

+1

Като продължение искам да добавя, че на практика е невъзможно първата "сделка", за която никой не знае да бъде вписана в СВ към настоящия момент. Единственото, което би могъл да впише купилият от бащата е искова молба.
Считам, че до момента на вписване на искова молба наследникът е добросъвестен владелец, който владее и ползва имота като свой, придобит на основание наследяване по закон. В тази връзка младежът се ползва от всички права на добросъвестния владелец. Със сигурност отивайки при нотариус с нот. акт на баща си, УН, данъчна оценка и скица, нотарито ще "мине" сделката на наследника, като тази сделка ще е валидно правно основание по смисъла на ЗС, като тук ще тече 5 годишния срок за добросъвестно владение на приобретателя.

[berto]

Бях при нотариус в София. Въпросът директно - "какво става ако не се впише сделката"? Отговорът категорично - "няма сделка".

Сега като чета и ЗННД - чл. 25, ал. 5 последното изречение Преди вписването нотариусът не може да снабдява страните с препис от подлежащия на вписване акт. работата съвсем става ясна и май каквото и да си говори теорията (че вписването е оповестително), законът урежда някак си вписването да е конститутивно или поне при тълкуване се стига до този извод, или ако не е така, то аз стигам до него като тълкувам.

[guest1]

Бях при нотариус в София. Въпросът директно - "какво става ако не се впише сделката"? Отговорът категорично - "няма сделка".

Нали това ви написах - преди да говорите с нотариуса.

Сделката не е вписвана никога до ден днешен.

Тоест - сделка няма, няма прехвърляне правото на собственост. Имало е някакви намерения!

Обаче - в първия пост-въпрос виждам нещо, което никой не коментира. Става дума за:

Детето им, което е пълнолетно (много над 18 години) си издава удостоверение за наследници, и според него се вписва за данъците в общината като собственик и плаща данъци, като през цялото време от вписването на сделката до смъртта на родителите си живее в апартамента живее в него заедно с тях.

Какво е това? Хем сделката не е вписана, хем ... „от вписването на сделката до смъртта на родителите“?
А удостоверение за наследници се вади след смъртта на наследодателя.

[berto]

Така де, имал съм предвид от момента в който сделката е изповядана.

[vili_spasova]

Бях при нотариус в София. Въпросът директно - "какво става ако не се впише сделката"? Отговорът категорично - "няма сделка".

Сега като чета и ЗННД - чл. 25, ал. 5 последното изречение Преди вписването нотариусът не може да снабдява страните с препис от подлежащия на вписване акт. работата съвсем става ясна и май каквото и да си говори теорията (че вписването е оповестително), законът урежда някак си вписването да е конститутивно или поне при тълкуване се стига до този извод, или ако не е така, то аз стигам до него като тълкувам.

Точно така, част от особените изисквания на закона.

Казвайте сега, кой е нотариуса по сделката. Мисля, че заслужихме да научим името на този деятел.

[guest1]

Казвайте сега, кой е нотариуса по сделката. Мисля, че заслужихме да научим името на този деятел.

Не разбрахте ли, че ногариус няма. Защото ...

За сделката знаят само Х и Y (лицето, с което то я е сключило).

Пък и в този ред на мисли ...

Една година след сделката умира жената на Х.
Три години след смъртта на жената на Х умира и Х.

... и да е имало - може и той да е починал.

[berto]

А, за да не започвам нова тема ще питам направо тук информативно какви документи трябват да се очаква да се получат от нотариуса след дарение, освен преписи на оригинала на нотариалния акт за дарение?