разваляне на нотариален договор с условие

[bartol]

Съгласно чл. 24 ЗЗД, при договорите с вещно-прехвърлително действие транслативният ефект настъпва по силата на самия договор, без да е необходимо предаването на вещта. Правилото е диспозитивно и се прилага, доколкото страните не са уговорили друго. Действието на договора, в т.ч . и специфичният му транслативен афект, може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие или определен срок - чл. 25 ЗЗД. Няма пречка страните да уговорят, че правото на собственост ще премине върху приобретателя и в по-късен момент от сключването на договора - т. нар. pactum reservati dominni. Действителността на подобни клаузи се приема както в теорията (срв. Венедиков, П. Ново вещно право. С., 1995, с. 157), така и в юриспруденцията на ВС (срв. Р.№ 942-78 - I г.о., публ. в Сб. 1978 г., с. 63)

--------------

РЕШЕНИЕ № 942 ОТ 7.IV.1978 Г. ПО ГР. Д. № 2668/77 Г., I Г. О.

С НОТАРИАЛЕН АКТ ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ НЕДВИЖИМ ИМОТ МОЖЕ ДА СЕ УГОВОРИ СОБСТВЕНОСТТА ДА ПРЕМИНЕ ВЪРХУ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ В ПО-КЪСЕН МОМЕНТ ОТ ДАТАТА НА АКТА.

За да отхвърли иска, районният съд е установил, че въз основа нотариален акт за собственост ищцата е собственик на процесния имот. Това й право не се оспорва от ответниците. Те обаче не се намират в имота без основание, а на основание договора, сключен с нотариален акт № 30, т. III, д. № 222/1970 г. между ищцата и наследодателя на ответниците. Същото разбиране е изразено и в отменителното решение на Върховния съд. Настоящият състав не намира основание да отстъпи от това разбиране, поради което решението трябва да се остави в сила.
Тезата за нищожност на договора е неоснователна. Съгласно чл. 24 33Д прехвърлянето на правото на собственост или вещно право върху определена вещ настъпва по силата на договора, т. е. според уговореното. Нотариалната форма е изискване за действителността на сделката по силата на чл. 18 ЗЗД. Чл. 25, ал. 1 ЗЗД позволява действието на договора да може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Наследодателят на ответниците и ищцата са се договорили правото на собственост да премине върху приобретателя при смъртта на праводателката. Настъпването на това събитие не е определено по време. С неговото настъпване ще се постави и действието на договора за прехвърляне правото на собственост върху имота. Това отлагане на прехвърлянето, макар че престирането на уговорената цена е започнало преди сключването на сделката и ще продължи до смъртта на праводателката, не е противозаконно, тъй като самият закон го допуска.

[mishi_83]

Съгласно чл. 24 ЗЗД, при договорите с вещно-прехвърлително действие транслативният ефект настъпва по силата на самия договор, без да е необходимо предаването на вещта. Правилото е диспозитивно и се прилага, доколкото страните не са уговорили друго. Действието на договора, в т.ч . и специфичният му транслативен афект, може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие или определен срок - чл. 25 ЗЗД. Няма пречка страните да уговорят, че правото на собственост ще премине върху приобретателя и в по-късен момент от сключването на договора - т. нар. pactum reservati dominni. Действителността на подобни клаузи се приема както в теорията (срв. Венедиков, П. Ново вещно право. С., 1995, с. 157), така и в юриспруденцията на ВС (срв. Р.№ 942-78 - I г.о., публ. в Сб. 1978 г., с. 63)

--------------

РЕШЕНИЕ № 942 ОТ 7.IV.1978 Г. ПО ГР. Д. № 2668/77 Г., I Г. О.

С НОТАРИАЛЕН АКТ ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ НЕДВИЖИМ ИМОТ МОЖЕ ДА СЕ УГОВОРИ СОБСТВЕНОСТТА ДА ПРЕМИНЕ ВЪРХУ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ В ПО-КЪСЕН МОМЕНТ ОТ ДАТАТА НА АКТА.

За да отхвърли иска, районният съд е установил, че въз основа нотариален акт за собственост ищцата е собственик на процесния имот. Това й право не се оспорва от ответниците. Те обаче не се намират в имота без основание, а на основание договора, сключен с нотариален акт № 30, т. III, д. № 222/1970 г. между ищцата и наследодателя на ответниците. Същото разбиране е изразено и в отменителното решение на Върховния съд. Настоящият състав не намира основание да отстъпи от това разбиране, поради което решението трябва да се остави в сила.
Тезата за нищожност на договора е неоснователна. Съгласно чл. 24 33Д прехвърлянето на правото на собственост или вещно право върху определена вещ настъпва по силата на договора, т. е. според уговореното. Нотариалната форма е изискване за действителността на сделката по силата на чл. 18 ЗЗД. Чл. 25, ал. 1 ЗЗД позволява действието на договора да може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Наследодателят на ответниците и ищцата са се договорили правото на собственост да премине върху приобретателя при смъртта на праводателката. Настъпването на това събитие не е определено по време. С неговото настъпване ще се постави и действието на договора за прехвърляне правото на собственост върху имота. Това отлагане на прехвърлянето, макар че престирането на уговорената цена е започнало преди сключването на сделката и ще продължи до смъртта на праводателката, не е противозаконно, тъй като самият закон го допуска.

Бинго
Браво колега.. аз не успях да го открия това решение, въпреки че знаех за съществуването му!

[monteskio]

Ще Ви дам един прост пример - продажба на недвижим имот от несобственик! Сделката е сключена с нотариален акт и последният е вписан! Транслативният (прехвърлителен) ефект няма да настъпи и въпреки това сделката не е нищожна, а нотариалният акт е вписан! Ако впоследствие (тук става въпрос за отлагателно условие) отчуждителят придобие собствеността, тя ще премине автоматично при приобретателя и негов контрагемт. По пътя на логиката е допустимо запазване на собствеността до пълното заплащане на цената!

В примера даден по-горе не се споменава, че продавачът е имал намерение да придобие собствеността. В тази връзка, цитираната съдебна практика се отнася за малко по-различен случай от описания от Вас. Надявам се да се съгласите. В тази връзка следва да се докаже какво е било намерението на продавача - мислил ли е, че ще придобие вещта, която е продал или не?! / това е хипотезата на чл.76 ЗН/. Но както казах преди, вие не поставихте това условие. Поради тази причина следва да се приеме а и аз така го разбрах, че примерът ви касаеше, общия случай на продажба на вещ, която не е собствена на продавача / едно лице продава свои имот, който вече веднъж и продал/.


УСПЕХ!

[mishi_83]

Ще Ви дам един прост пример - продажба на недвижим имот от несобственик! Сделката е сключена с нотариален акт и последният е вписан! Транслативният (прехвърлителен) ефект няма да настъпи и въпреки това сделката не е нищожна, а нотариалният акт е вписан! Ако впоследствие (тук става въпрос за отлагателно условие) отчуждителят придобие собствеността, тя ще премине автоматично при приобретателя и негов контрагемт. По пътя на логиката е допустимо запазване на собствеността до пълното заплащане на цената!

В примера даден по-горе не се споменава, че продавачът е имал намерение да придобие собствеността. В тази връзка, цитираната съдебна практика се отнася за малко по-различен случай от описания от Вас. Надявам се да се съгласите. В тази връзка следва да се докаже какво е било намерението на продавача - мислил ли е, че ще придобие вещта, която е продал или не?! / това е хипотезата на чл.76 ЗН/. Но както казах преди, вие не поставихте това условие. Поради тази причина следва да се приеме а и аз така го разбрах, че примерът ви касаеше, общия случай на продажба на вещ, която не е собствена на продавача / едно лице продава свои имот, който вече веднъж и продал/.


УСПЕХ!

Не, не съм имал предвид това.. явно сте интерпретирали написаното по друг начин!

Важното е, че стигнахме до извод, въз основа на който продажбата на недвижим имот под условие е възможна, та било то от собственик, било - от несобственик! Освен това редица законови хипотези потвърждават ограничаването на транслативния ефект за един по-късен момент (цитирания от мен чл. 288 ГПК, ЗДС, ЗОС).

[monteskio]

Не, не съм имал предвид това.. явно сте интерпретирали написаното по друг начин!
Важното е, че стигнахме до извод, въз основа на който продажбата на недвижим имот под условие е възможна, та било то от собственик, било - от несобственик! Освен това редица законови хипотези потвърждават ограничаването на транслативния ефект за един по-късен момент (цитирания от мен чл. 288 ГПК, ЗДС, ЗОС).

Колега mishi_83,

При положение, че изрично не сте записали коя хипотеза сте имали предвид в примера даден от вас, то даването на определение кой как е възприел изразеното мнение, освен в буквалния смисъл според мен е нерправилно.

Не съм се съгласил, въпреки цитираната практика, че прехвърляне на правото н асобственост може да се извърши под отлагателно условие. нещо повече. В разпоредбите за дарението изрично е указано, че дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно .......... В тази връзка, няма как да е налице дарение с отлагателно условие. Практиката, която се публикува в АПис или Сиела не е достатъчна да се нарпави обосновано заключение. В примерите, който давате от ГПК, не се говори за договор, а за съдебно решение. Има разлика.

Явно темата във връзка с отлагателното условие е дискусионна и всяка от " страните " по настоящия казус защитава позицията си. Нека не навлизаме в лични нападки във връзка със знанията който всеки от нас притежава, а само да излагаме доводите си, в подкрепа на тезите си.


УСПЕХ!

[mishi_83]

Не, не съм имал предвид това.. явно сте интерпретирали написаното по друг начин!
Важното е, че стигнахме до извод, въз основа на който продажбата на недвижим имот под условие е възможна, та било то от собственик, било - от несобственик! Освен това редица законови хипотези потвърждават ограничаването на транслативния ефект за един по-късен момент (цитирания от мен чл. 288 ГПК, ЗДС, ЗОС).

Колега mishi_83,

При положение, че изрично не сте записали коя хипотеза сте имали предвид в примера даден от вас, то даването на определение кой как е възприел изразеното мнение, освен в буквалния смисъл според мен е нерправилно.

Не съм се съгласил, въпреки цитираната практика, че прехвърляне на правото н асобственост може да се извърши под отлагателно условие. нещо повече. В разпоредбите за дарението изрично е указано, че дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно .......... В тази връзка, няма как да е налице дарение с отлагателно условие. Практиката, която се публикува в АПис или Сиела не е достатъчна да се нарпави обосновано заключение. В примерите, който давате от ГПК, не се говори за договор, а за съдебно решение. Има разлика.

Явно темата във връзка с отлагателното условие е дискусионна и всяка от " страните " по настоящия казус защитава позицията си. Нека не навлизаме в лични нападки във връзка със знанията който всеки от нас притежава, а само да излагаме доводите си, в подкрепа на тезите си.


УСПЕХ!

Да, съгласен съм и не искам да натрапвам мнението си, както и това на повечото колеги във връзка с тази дискусия!
Незнам само защо решихте, че можете да почерпите довод от един едностранен и безвъзмезден договор, какъвто е дарението, тъй като не може,а и не е правилно, да се извежда правило от изключението?!?

Както и да е.. успех на всички!!!
Май наистина е време да прекратим споровете.. или поне да изчакаме да се включи някой друг колега и да изложи своите съображения! Колкото до нападките, те са насочени персонално в отговор на някои некомпетентни коментари, които целят да засегнат, част от колегите!

[ivan2]

Дискусията е в разгара си, и не мисля, че трябва да бъде прекратявана.
Наистина цитираното съдебно решение като че ли наклонява сериозно везните в полза на лагера, който защитава позицията за допустимост на прехвърлянето на недвижим имот с отлагане на вещно-прехвърлителния ефект.
Интересно е какво ще стане, ако този НА все пак бъде вписан. Ако продавачът прехвърли на трето лице преди настъпване на придобивния ефект в полза на първия купувач? Явно втория купувач ще стане собственик, при това съвзем законно!
Нещо друго - вписването не е елемент от ФС на сделката. Тогава, по силата на ЗЗД тази сделка трябва да бъде извършена във формата на НА, защото е сделка с недвижим имот, не е предварителен договор. Но тя НЕ ТРЯБВА да бъде вписвана, защото не прехвърля права, каквото е изискването на ПВ и ЗС. Тогава, какво от това че не е вписана? Тя и да бъде вписана, все тая /с извинение/, както поясних по-горе. В този ред на мисли, явно вписването като процедура, така както сега е уредена, не може да ни служи за отправна точка на разсъжденията.
Аз доста често мисля върху въпроса, и говоря с колеги, каква е съдбата на нотариален акт за продажба, принципно допустим, подписан, но върнат от Агенцията по вписванията, да речем по причина на проблем с данъчната оценка. Това означава, че трябва да се пише нов акт, който:
1.Или е поправка на стария, което за мен е законният ред;
2.Или замества стария, стария се къса, а новия заема неговото място, със стара дата/което е абсолютно незаконно/, или с нова дата, което пък поставя въпроса за стария.
Ей такива ми ти въпросчета, драги ми смехурко, ме вълнуват! И кога ще се оправят нещата в нашето вещно право? Като се почне от системата на вписванията, та се мине през ефекта на вписването, коригиране ако щете и на дефиницията на продажбата-чл.183/защото забележете, за мен тя има по-скоро смисъла на предварителен договор, което се подкрепя от необходимостта изрично да бъде записано правилото на чл.24/, и се стигне до стабилизирането на съдебната практика!

[enigma]

Иван,

и мене точно много ме вълнува въпроса, за поредността на вписванията и за това кой ще придобие - оттук и единственото ми възражение срещу подобни НА, както посочих по-горе.

Не считам обаче, че чисто формално вторият ще остане собственик, ако се сбъдне условието по първият НА. Тук става дяволски кръг, защото имаме първо по ред вписване, което измества второто придобиване, не мислиш ли?

Единствено може да се възрази, че по първия НА е придобито от несобственик, защото той междувременно е продал на друг.

Но от друга страна, аз лично съм склонен да приема, че по втория НА се купува на риск, защото вписването е публично и всеки добросъсвестен може да провери дали има друго вписване (което обаче при нашата партидна система си е чиста химера на практика), и затова придобива този вписал първи - към момента на изповядването на НА под условие, тъй като продавачът все още е бил собственик и има редовно вписване, което пази правата на първия купувач.

Изобщо кой е луд да препоръча подобен вариант на клиента си?

[monteskio]

Днес говорих с двама нотариуса с многогодишен опит. Твърдо ми заявиха следното: Не може да се извърши нто.акт с отлагателно условие по отношение на правото на собственост, защото транслативния ефект настъпва веднага с подписването на сделката.


УСПЕХ ! :

[ivan2]

Енигма, стигаме до тълкуване на чл.113 ЗС, която разпоредба, както писах по-горе, за мен не е удачна като редакция. Ако я тълкуваме така: "След вписването си актът може да бъде противопоставен на всеки, който по-късно е придобил права от същия собственик и вписал придобивния акт", какъвто е общоприетия смисъл, то тогава ситуацията е ясна:
Приобретателят по първият акт, макар и вписан, не е станал собственик поради отлагателното условие. Собственик е станал приобретателят по вторият акт, защото е придобил от собстевник. Настъпването на отлагателното условие НЕ ПОРАЖДА вещноправния ефект, защото правото е преминало в патримониума на друго лице. Вписването не е елемент от ФС на сделката. То само запазва реда на по-рано вписалия И ПРИДОБИЛ права. Затова и писах по-горе, че в случая с отлагателното условие дали ще бъде вписан НА или не , е все тая, разбира се с изключение на случая, когато има прехвърляне на трето лице след настъпване на отлагателното условие.

Монтескьо, възприетата от теб позиция, която и аз принципно поддържам, за мен е по-справедливата, по-оправданата и от чиста житейска гл.т. Цитираното обаче съдебно решение в обратната посока ни кара да бъдем неспокойни и подозрителни, с оглед възможността от постановяване на ново такова в новата съдебна практика.

[monteskio]

Колега ivan_2,

Разговорът, който проведох днес с Нотариусите, затвърди моята позиция относно отлагателното условие. Приеме ли се обратната теза, сигурността и защитата в правния мир ще бъдат нарушени. Транслативния ефект на сделката се поражда веднага. Всичко останало следва да се приема като предварителен договор. Това изрично следва според мен от разпоредбата на чл.205 ЗЗД.


УСПЕХ!

[mishi_83]

Днес говорих с двама нотариуса с многогодишен опит. Твърдо ми заявиха следното: Не може да се извърши нто.акт с отлагателно условие по отношение на правото на собственост, защото транслативния ефект настъпва веднага с подписването на сделката.


УСПЕХ ! :

Хмм.. аз пък разговарях с един познат съдия от Софийски градки съд и той ме увери, че подобна хипотеза, макар и рядко срещана на практика,е възможна и не противоречи на закона, тъй като няма изричен текст който да я забранява.. Още повече, както каза той, чл. 24 е създаден да обслужва динамичните гражданскоправни отношения като не се изисква предаването на вещта и преминаването на собствеността да става с два отделни акта, а само по силата на сключената в съответната форма сделка! Разбира се, страните са оторизирани и имат право да дерогират тази повеля! Правилото е диспозитивно и ще се прилага винаги, когато не е уговорено нещо различно (каквито са масовите случаи и поради която причина, несъобразяването с тези правила, често пораждало съмнения за недопустимост)!

В крайна сметка, смятам, че един съдия, който е пряко ангажиран с правораздаването би дал по-компетентно заключение, от един нотариус

Успех!!!

[b_stanoev]

Колеги сблъсках се с подобен казус на практика.Искам да ви кажа че това не само е възможно, но явно става доста често.Възникват няколко въпроса по които съм раздвоен.След като условието все още не е настъпило могат ли кредиторите на продавача да насочат изпълнение към въпросния имот?Аз лично не виждам пречка след като отлагатлното условие все още не е настъпило и транслативния ефект не е породил действие.Обаче как ще се удостовери че това условие е настъпило?Научих за практика че се съставят някакви декларации и се вписват, което много ме изненада.Няма такъв акт подлежащ на вписване в АВ според правилника.И как с една декларация се прехвърля право на собственост?Май тези съдии по вписвания са си измислили нов правилник.
Лично според мен условието е настъпило в момента на осъществяването му (примерно платена е последната вноска от договорената цена) и няма нужда от изричен акт.
Други мнения?

[vili_spasova]

Не ми се чете цялата тема, ама хора вие не сте ли чували за предварителен договор, там си пишете каквито искате условия.
Относно нот. акт - виждала съм веднъж в практиката си нотариален акт за връщане на недвижим имот обратно в патримониума на прехвърлителя. Дано ви подсети.

[ifand]

Напълно подкрепям мнението на monteskio.
Относно темата за действието на отлагателното условие в НА пускам линг към друга тема, в която също се обсъжда и има аргументи в полза и на двете позиции.
viewtopic.php?f=4&t=42371&st=0&sk=t&sd=a

[kmonev]

привет колеги,
аз имам случай в който строителна фирма е купувач на имота, уговорена е цена от някаква малка сума /май е данъчната оценка/ и задължение да построй в имота жилищна сграда и за продавача един апартамент.
парите са платени, сградата вече 3 години не е. няма срок за построяването уговорен в нот акт.

[Melly]

Във всички случаи сте в приложното поле на неизпълнение на облигационен договор. Добре прецизирайте момента, в който ще упражните правото си на иск. Най-малкото ще можете да осъдите ответника (това е друга бира дали ще има с/у какво да насочите принудителното изпълнение), но дано да имате късмет.