Покупко-продажба (договор за строителство) на бъдещ имот

[prnedev]

Чета тази статия в Труд и право и се зачудих как трябва да изглежда това нещо на практика.
Та ако може да го кажете на по-простосмъртен език какво е документчето.

Т.е. ако реша да си купя апартамент на зелено, това означава ли, че ще получа нотариален акт за това бъдещо апартаментче, нищо че го няма все още построено (няма завършен етап груб строеж), или нотариалният акт ще представлява право на строеж + строителна услуга.

Питането ми е във връзка с данъчно-счетоводната интерпретация. Ако в НА пише само апартамент, то ДДС-то е върху цялата стойност, а във втория вариант правото на строеж е освободена доставка.

Мен ме интересува първият вариант - да е облагаема цялата доставка.

[kalahan2008]

Зависи дали има разрешение за ползване.

[REVOLUTION]

Да купувачът получава нотариален акт , въпреки , че de fakto апартамент реално няма.В облигациите това се нарича emptio spei , или купувача купува “простата надежда” , че веща ще възникне в бъдеще.

[portokal]

С други думи, въпросът е: може ли да се продаде с окончателен договор не право на строеж за обекта, а самият обект като бъдеща вещ?
От една страна, би трябвало да няма никаква пречка - като за всяка друга вещ.
От друга, сградите се различават от другите вещи по това, че при другите вещи, докато не са възникнали, нямаш друг избор за продажбата им, освен да ги продадеш като бъдещи, докато при сградите имаш "алтернатива" - да учредиш право на строеж. Дано да се разбира какво се опитвам да кажа.

И още нещо. Правото на строеж според чл. 181 от ЗУТ не може да бъде предмет на сделка след построяването на сградата - след този момент "предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея".
Това дали не трябва да се разбира и обратно - че преди построяването пък сградата не може да бъде предмет на сделка?
По-скоро не трябва да се разбира обратно - този въпрос си го задавах само докато нямах ЗУТ отворен пред себе си. Но все пак знае ли човек кой какво как ще изтълкува.
Та май и моето мнение е, че няма пречка за продажба на самия апартамент като бъдеща вещ, но...

[theinsider]

Има пречка, и то голяма. Вещта (апартаментът) не съществува към този момент, и следователно нотариусът не може да удостовери че прехвърлителят е неин собственик. В следствие ако се издаде нотариален акт за покупката на бъдещия апартамент, то той би бил нищожен. Затова и се учредява право на строеж.

[REVOLUTION]

Не съм съгласен.Нотариуса може да удостовери собствеността , макар и на бъдещата вещ.Това благодарение на факта , че строителният предприемач има учредено право на строеж , апартаментите са индивидуализирани в строителните книжа.Следователно при завършване на сградата , продавачът ще е изключителен собственик на индивидуалните обекти в блока.В НА предприемача продава идеална част от правото на строеж ведно с собствеността на апартамент , точно индивидуализиран , но все още несъществуващ.Дали веща ще възникне е бъдещо несигурно събитие.Всичко това придава алеаторен характер на договора за продажба , но той не в противоречие с никакъв закон.Издадения нотариален акт не е нищожен.Нито продажбата на бъдеща/чужда вещ са нищожни , нито нотариалното удостоверяване е нищожно.В Пловдив тези сделки са честа практика ,аз самият си купих апартамент по тази схема!

[narina]

На плоскостта на облигационното право - може да се сключи договор за продажба на бъдеща вещ /поне така ни учат/. Но за мен съществува един проблем.
Ако продадем бъдещата вещ - напр.апартамент - след изповядването на сделката това действие трябва да породи определени вещни права за приобретателя... За мен възниква въпроса - как тогава носителят на вещното право ще "...задоволява своя интерес чрез непосредствено въздействие върху вещта като я владее, ползва и се разпорежда с нея." Не се ли получава липса на правомощия ?!? -визирам най-вече "владее". Как ще се установи фактическата власт върху вещта -"апартамент"?!? Мисля, че това би било основание за порок на сделката. Друго би се получило, ако прехвърляме право на строеж. В този случай не виждам пречки да се упражнят впоследствие вещните права.

theinsider, до колкото ми е известно, няма пречка да се продаде чужда вещ. Други биха били проблемите на нотариуса, мисля.
portokal, малко уточняване, правото на строеж, като предмет на прехвърлителна сделка, може да се реализира до завършването на сградата в груб строеж, което е доста по различно от "построена сграда".

Не съм достатъчно веща, но за себе си приемам, че правилното е продажба на право на строеж+строителна услуга, за което не виждам пречка. Ако бъркам, моля поправете ме, още повече, споменавате за такава възможност в практиката.

[REVOLUTION]

И още нещо. Правото на строеж според чл. 181 от ЗУТ не може да бъде предмет на сделка след построяването на сградата - след този момент "предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея".

Портокал , според мен смисълът , е че след построяването на сградата правото на строеж не може да е предмет на самостоятелна сделка , защото и след построяването на сградата , правото на строеж не се погасява , и ако се продава сградата , това задължително включва и правото на строеж.Иначе се получава абсурд , че новия собственик , няма правно основание , да е собственик на сграда върху чужда земя!

[REVOLUTION]

Не съм съгласна с теб! Макар че спорът се измества /аз статията я чета явно различно, защото там - в нея - се разглежда приложението в практиката на един смесен вид договор /договор за изработка плюс предв. договор за покупко-продажба на бъдеща вещ, като по този начин се опитва да се обясни договорът за строителство на бъдещ имот - като самият автор указва, че последният не се вписва, което ме навежда на мисълта, че изобщо няма нотариална форма/. Прехвърля се правото на строеж плюс строителната услуга, това е моето мнение. Това право на строеж впоследствние ще се трансформира. За мен до грубия строеж нямаш валиден, годен обект.

Според мен не е така!Нотариалният акт материализира правна сделка , не право на собственост.Последната има вещно-облигаторно действие.С изповядване на сделката възниква облигаторното действие , дали сделката ще прояви и вещното си действие , не е задължително.Как да се продаде само правото на строеж , без да се индивидуализира апартамента.Продавам 1,4 идеална част от правото си на строеж и се задължавам да построя апартамент 32 наприемер.Как да се индивидуализира точно апартамента , който ще е ваша собственост.И какво излиза от всичко това?Когато суперфициара продава собствеността на сградата върху чужда земя, той винаги продава и част от правото си на строеж.
Tука не става въпрос за договора за строителство на имота , той е нещо различно от договорът за продажба!

[theinsider]

Следователно при завършване на сградата , продавачът ще е изключителен собственик на индивидуалните обекти в блока

Ами именно, към момента на нотарилната сделка не е собственик на апартамента, а само на правото на строеж. Така че само правото на строеж може да бъде прехвърлено, защото само на него е собственик.
Нали правите разлика между правото на строеж, което е вещно право върху земята и правото на собственост върху апартамента, което очевидно има различен предмет. Докато апартаментът не възникне като вещ, не може да съществува право на собственост върху него.
Отделно, не е възможно да бъде продаден апартамент върху чужда земя без съответното право на строеж също да бъде прехвърлено (те са неделими), т.е. дори и да беше принципно възможно прехвърлянето на бъдещ апартамент (което не е възможно), то заедно с него пак би трябвало да бъде прехвърлено право на строеж за него, със същото описание, т.е. би било напълно безмислено и безпредметно.

[REVOLUTION]

Следователно при завършване на сградата , продавачът ще е изключителен собственик на индивидуалните обекти в блока

Ами именно, към момента на нотарилната сделка не е собственик на апартамента, а само на правото на строеж. Така че само правото на строеж може да бъде прехвърлено, защото само на него е собственик.
Нали правите разлика между правото на строеж, което е вещно право върху земята и правото на собственост върху апартамента, което очевидно има различен предмет. Докато апартаментът не възникне като вещ, не може да съществува право на собственост върху него.
Отделно, не е възможно да бъде продаден апартамент върху чужда земя без съответното право на строеж също да бъде прехвърлено (те са неделими), т.е. дори и да беше принципно възможно прехвърлянето на бъдещ апартамент (което не е възможно), то заедно с него пак би трябвало да бъде прехвърлено право на строеж за него, със същото описание, т.е. би било напълно безмислено и безпредметно.

Сигурно правя разлика , а Вие нови основания за нищожност на правните сделки ли измислихте?Ма кой твърди , че не се прехвърля и правото на строеж????????Аз такова нещо не съм твърдял.Четете внимателно.

[portokal]

Как да се продаде само правото на строеж , без да се индивидуализира апартамента. Продавам 1,4 идеална част от правото си на строеж и се задължавам да построя апартамент 32 наприемер.

Не, разбира се. Не продаваш само 1/4 идеална част, продаваш правото на строеж за ап. 32, плюс че се задължаваш да го построиш. Този начин е напълно възможен. Но май само двамата с теб в тази тема сме на мнение, че трябва да е възможен и другият.
А разликата, разбира се, ще е никаква - май е само теоретична; и което вече е важно - евентуално в ДеДеСето.

[theinsider]

...... Вие нови основания за нищожност на правните сделки ли измислихте?Ма кой твърди , че не се прехвърля и правото на строеж????????Аз такова нещо не съм твърдял.Четете внимателно.

Хм, ми тогава къде отива чл. 26 ЗЗД: Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори.
Какво ви е основанието да ви прехвърлят отделно правото на собственост върху бъдещия апартамент, след като това е част от съдържанието на правото на строеж, което също ви се прехвърля? Един нот. акт би бил нищожен в частта за бъдещия апартамент.

[REVOLUTION]

Не си ме разбрал явно - не казвам, че прехвърленото ти право на строеж няма да се индивидуализира /то винаги трябва да бъде такова/, т.е. за построяване на примерно апартамент № 5 и т.н. Просто за мен е несъвместимо по отношение на правото на строеж да настъпи вещно-транслативния ефект, а по отношение на правото на собственост въху самият апартамент да има само облигаторно действие. Сега май глупост написах, но дано си ме разбрал. И моля, ако не си съгласен, недей подскачай до тавана!

Късно стигнах до последния ред!

[portokal]

Какво ви е основанието да ви прехвълят отделно правото на собственост върху бъдещия апартамент, след като това е част от съдържанието на правото на строеж, което също ви се прехвърля?

Не "също", а "или - или".

[REVOLUTION]

...... Вие нови основания за нищожност на правните сделки ли измислихте?Ма кой твърди , че не се прехвърля и правото на строеж????????Аз такова нещо не съм твърдял.Четете внимателно.

Хм, ми тогава къде отива чл. 26 ЗЗД: Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори.
Какво ви е основанието да ви прехвълят отделно правото на собственост върху бъдещия апартамент, след като това е част от съдържанието на правото на строеж, което също ви се прехвърля? Един нот. акт би бил нищожен в частта за бъдещия апартамент.

Не съм съгласен.В съдържанието на правото на строеж не влиза правото на собственост , а правото да бъдеш собственик на сградата върху чуждия имот.Това според мен са две различни неща.Когато суперфициара продава ги продава и двете.

[portokal]

Инсайдърът имаше предвид, че според него не може да ти се продаде едновременно хем право на строеж върху незастроената земя, хем самата бъдеща сграда като сграда.
Ама дето викаш, и сградата да продадеш (построена или не), с нея винаги "върви" и съответното право на строеж, така че...

[REVOLUTION]

Инсайдърът имаше предвид, че според него не може да ти се продаде едновременно хем право на строеж върху незастроената земя, хем самата бъдеща сграда като сграда.
Ама дето викаш, и сградата да продадеш (построена или не), с нея винаги "върви" и съответното право на строеж, така че...

Тъй де разбрах.Ама те двете неща си вървят заедно. Не мога явно да се изразя точно.Просто в дискутирания случай двете не вървят заедно във времето , докато транслативния ефект на сделката за правото на строеж настъпва със сключването на сделката , задължението да се прехвърли собствеността ще се изпълни в по късен момент , при условие , че сградата се построи.Ако се построи , възниква и собствеността , която еx леге се се прехвърля на купувача , не се трансформира в правото на собственост , нито се активира латентно правомощие на суперфициара.Двете са отделни , макар и генетично свързани.Така мисля.

[narina]

Също продължавам да твърдя, че продажба на апартамент като бъдеща вещ, така, че в нот.акт да пише само "....продава апартамент...", вместо "... продава право на строеж върху...", преди А14 не би трябвало да може.

[prnedev]

Мисълта ми е такава - възможно ли е да се направи такъв нотариален акт, където да пише нещо от рода "продава се апартамент еди кой си, с граници еди кои си" и след това да се уточнява кога ще е завършен (ако трябва да се уточнява).
Значи, няма спор, че вътре в него има право на строеж и т.н., разликата е, че това право на строеж е калкулирано в самото строителство на този апартамент.
Иначе, когато е право на строеж + строителна услуга, там е ясно
Абе въпроса е много такъв... на мен не ми пречи да избера да е облагаема доставката на правото на строеж , просто представянето в отчетите е малко по-различно.

Иначе идеята ми дойде от това мнение на колеги, та специално посочената там точка 1.2