Предварителен договор срещу нотариален акт

[vseznaiko]

Здравейте!
Интересува ме може ли да се противопостави по някакъв начин предварителен договор за покупко-продажба на имот, скючен от предишен собственик. Ето и пример за по-ясно:
Иван сключва педвариетелн договор с Петър на 1 Май 2009 г. На 27 май 2009 г. прехвърлят апартамента и вече собственик е Петър. Иван обаче подписва със свой доверен човек - Сашо, друг предварителен договор за вече продадения имот, като го датират от 6 март 2009 г. Та може ли Сашо да оспори собствеността на Петър? Какви главоболия могата да създадат Сашо и Иван на Петър?
Благодаря!

[sunrise]

Това казус от изпит ли е? Защото на мен точно така ми звучи.

[Standbay]

Ако по втория предварителен договор има вписана искова молба преди вписването на продажбата ще стане интересно.
Ако не - свиркай си

[vseznaiko]

Засега казуса е хипотетичен и дано не става реалност, но човек трябва да е подготвен в известна степен, когато доверието вече е нарушено.
Приемаме, че няма вписана искова молба преди вписването на покупко-продажбата, то няма как да стане сделката иначе.
Може ли да се оспорва собствеността?

[vega]

Това ми звучи малко като шега, но все пак...
Сашо може да създаде главоболия само на Иван. И то истински. Петър може да е спокоен. Колкото до исковата молба в горноте постове, става въпрос за искова молба за обявяване на предварителен договор в окончателен по реда на ГПК. От изнесеното е ясно, че такава няма. Така, че - Петър си е собственик на имота и Сашо няма правновалиден акт, с който да му оспори собствеността. Предварителния договор сам по себе си никого още не е направил собственик.

[bebitor]

Не е шега, тъй като Сашо може да създаде много големи главоболия на Петър, ако се реши. При това не е необходимо вече да е поискал от съда обявяване на предварителния договор в окончателен, пък и на този етап такъв иск би бил отхвърлен със сигурност. Сашо обаче може да поиска от съда обявяване на относително недействителен спрямо него на скл. договор за продажба между Петър и Иван. Дали подобно дело ще издържи, е въпрос на доказване.

[ivan_lawyer3]

Може да се стигне до някаква евикция, ако не се установи владението върху имота.
Оттам може да има недобросъвестност на последващия купувач, както и главоболия.

От действително значение е именно владението на имота - дали има несъмнено владение. Например по предварителния договор сте предали имота и т.н.

[law_master]

Според мен Петър си е собственик и то железен. Предварителният договор има облигационен ефект и създава задължение само за Иван, които се явява длужник по него. Той ще трябва да плати полученото капаро в двоен размер. Искова молба не може да има, т.к. въпреки че предварит. дог. е датиран със задна дата, напрактика не е съществувал и няма как да е била вписана ИМ по чл. 19/3 ЗЗД преди продажбата на Петър.
За обявяването на Дог.Прод. за относително недействителен малко не съм съгласен. Вероятно става въпрос за 135 ЗЗД - обаче не е вписана ИМ и куповача идва да е добросъвестен. Освен това не мисля че може да се приеме несключването на окончателен д-вор, като увреждане по смисъла на този текст. Длъжникът по скоро ще отговаря за неизпълнение на задължението по общия ред - обезщетение за претърпените вреди, ако има такива.

[bebitor]

Постановление № 1 от 29.III.1965 г. по гр. д. № 7/64 г., Пленум на ВС
Съдебна практика на ВС на НРБ - граждански отделения, 1965 г., С., Наука и изкуство, 1966 г.
чл. 135 ЗЗД
Всеки кредитор, включително и този, който е носител на непарично вземане, може да си служи с отменителния иск по чл. 135 ЗЗД.

************
Няма някакви специални основания за изключване от последните на кредиторите купувачи по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот. Те също могат да бъдат увредени дори по-тежко, отколкото другите кредитори от недобросъвестните действия на длъжника, с които се намалява имуществото му. Когато длъжникът отчужди имота, обект на предварителния договор, за купувача в някои случаи безвъзвратно би отпаднала възможността да го придобие, ако не би могъл да си послужи с отменителния иск. Следователно нуждата от обезпечаване на неговото вземане е особено подчертана.

Неправилно се счита, че защитата, която му осигурява искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е достатъчно пълна, за да има той правен интерес да си служи и с иска по чл. 135 с. з. В немалко случаи той не може да защити интересите си с първия иск. Когато в предварителния договор е уговорен срок за окончателното сключване на покупко-продажбата по нотариален ред, продавачът не е лишен от възможността до изтичането на срока да отчужди имота и по този начин заедно с третото лице-приобритател, да увредят интересите на купувача по предварителния договор. Но и когато не е бил уговорен срок за окончателния договор, увреденият купувач по предварителния договор не трябва да бъде лишен от необходимата правна защита срещу недобросъвестните действия на продавача и съконтрахента му само защото съставеният от тях акт е съответно оформен и вписан.

Вписването съгласно чл. 113 ЗС на отчуждителната сделка, сключена съзнателно във вреда на кредитора по предварителния договор, не може да бъде пречка за уважаване отменителния иск. Съгласно чл. 113 ЗС вписаният по-късно акт не може да бъде противопоставен на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и съответно вписали своя акт. С този текст се урежда конкуренцията между няколко акта, издадени за един и същ имот. В случая обаче не се касае до конкуренцията между такива актове, а до въпроса, дали законът предоставя на кредитора по предварителния договор възможността да обявява за недействителни по отношение на него сключените недобросъвестно в негова вреда отчуждителни актове, които са и съответно вписани. Както се изтъкна вече, защитата на чл. 135 ЗЗД може да получи всеки кредитор независимо от характера на вземането му. А от тази защита не е изрично изключена възможността да бъдат обявени за недействителни и вписани отчуждителни актове.
*********************

Решение № 776 от 25.09.2001 г. на ВКС по гр. д. № 195/2001 г., II г. о., докладчик съдията Марио Бобатинов
Бюлетин на ВКС, бр. 8/2001 г., стр. 19
чл. 135 ЗЗД
По иск на купувач по предварителен договор, нотариалният акт за продажба на недвижим имот, може да бъде обявен за недействителен.
------------------------
Предявен е иск по чл. 135, ал. 1 ЗЗД за обявяване за недействителен по отношение на ищците на сключения между касаторите и третия ответник по иска, договор за покупко-продажба на собствения на касаторите, недвижим имот, находящ се в гр. Д., представляващ правото на строеж върху държавно дворно място от 246.40 кв. м., заедно с построената в него масивна жилищна сграда от две стаи и кухня със застроена площ от 54 кв. м.
За да уважи така предявения иск, въззивният съд в съобразителната част на решението, чиято отмяна се иска, е приел, че ищците имат качеството на кредитори по сключения между тях и първите двама ответници - касатори в настоящето производство предварителен договор и че последните с факта на продажбата на недвижимия имот, предмет на предварителния договор, на едно трето лице са увредили ищците. Развити са съображения и за това, че третото лице е знаело за увреждането на ищците - купувачи по предварителния договор.
ВКС - II-ро отделение, като провери обжалваното решение, с оглед заявените отменителни основания и съобразно разпоредбата на чл. 218ж, ал. 1 ГПК намира, че жалбата е неоснователна.
По делото е установено, че между ищците и касаторите са сключили предварителен договор от 23.10.1992 г. за покупко-продажба на процесния недвижим имот. Цената по договора е уговорена на 45 000 неденоминирани лева, от които продавачите получават в брой 30 000 неденоминирани лева, а остатъка от 15 000 неденоминирани лева е уговорено да получат при подписване на окончателния договор. Последният не е сключен, като с нот. акт № 133, т. I, н. д. № 379/95 г. на нотариуса при ДРС, касаторите продават на едно трето лице процесния имот.
С оглед установяване субективният елемент на фактическия състав, правопораждащ правото по чл. 135, ал. 1 ЗЗД, а именно знанието за увреждането от страна на третото лице приобретател по възмездната сделка между него и касаторите, са разпитани свидетели. От показанията на последните се установява по един категоричен начин, че продавачите на процесния имот и купувачът са били съседи. Нещо повече, последният е знаел за извършваните подобрения в процесния имот от страна на ищците и че те са имали уговорка с касаторите за покупката на този имот.
Следователно от анализа на данните по делото се установява наличието на предпоставките, при които искът по чл. 135, ал. 1 ЗЗД следва да бъде уважен, а именно:
- ищците да имат качеството на кредитори, каквито те несъмнено са по сключения между страните по делото предварителен договор;
- длъжниците по предварителния договор са знаели за увреждането при продажбата на имота на третото лице;
- последното е знаело за увреждането на кредиторите (чл. 135, ал. 1, изр. 2 ЗЗД .
Ето защо предявеният иск по чл. 135, ал. 1 ЗЗД правилно е бил уважен.
************************************
С оглед на горното, въобще не изключвам като възможност иска по 135 от ЗЗД. Както писах по-горе, дали ще бъде уважен, е въпрос на доказване. От мен толкова. Лека нощ!

[law_master]

В този случай при умишлени действия на прехвърлителя, насочени към увреждане на преобретателя, иска е безспорно допустим. Но в нашия казус е обратното, понеже точно с предварит. д-вор се цели да се увреди добросъвестния куповач.
Но наистина хипотезата е възможна.

[bebitor]

Искът си е допустим, въпросът е, че няма да е основателен, ако приемем на доверие, че така изложените факти са истина. Питащият се интересува дали може да има проблеми Петър- може да се замотае 3 години минимум в скъпоструващи съдебни дела.
Правилно Ванката писа за владението, а не е упоменато във въпроса. Не бих разчитала много на антидатирането- може да се установи с точност до година от ВЛ, кога е писан документа, съответно датиран, за няколко месеца назад ако установи или технологиите са напреднали много, или аз още не знам. Намерението за увреждане се установява предимно чрез свидетелски показания и е субективен елемент. В изложения въпрос също не става ясно как и по какъв повод Петър е разбрал за сключения предварителен договор. Питащият иска да знае може ли да има проблеми- ами може. И след толкова изчерпателно обяснение, считам за резонно да се консултира с адвокат относно начините да ги избегне, докато още казуса е хипотетичен. Лек и приятен ден на всички, ползотворна работа!

[vseznaiko]

Благодаря за взетото отношение. Както и подозирах общо взето винаги могат да ти създадат проблеми стига да имаш достатъчно недобросъвестен човек насреща. Случаят все още няма описания от мен край. Сега просто ме интересеваше само този аспект.
Ситуацията е оплетена доста повече - учатсници са седем лица (като ги изброих ми се струва още по-невъзможна за разрешаване помежду ни). Все още търся "мирния" път, но без адвокат няма да се мине. Лошото е че надали ще помогне много, защото както вече споменах, като насреща са недобросъвестни хора имаш само един изход да излезеш сух - въобще да не се захващаш с тях, но как да ги различиш?

[bebitor]

vseznaiko, точно адвокат може много да Ви помогне, най- вече за разрешаване на въпроса по "мирен път". Вие сте се сблъскали веднъж с недобросъвестни, а при нас, поради естеството на работата ни, има концентрация от подобни. Успех!

[vseznaiko]

vseznaiko, точно адвокат може много да Ви помогне, най- вече за разрешаване на въпроса по "мирен път". Вие сте се сблъскали веднъж с недобросъвестни, а при нас, поради естеството на работата ни, има концентрация от подобни. Успех!

Напълно съм съгласен. Днес ще изясня напълно фактите около случката и ще потърся правна помощ. Дано само отпускарския сезон да не ме изпързаля.

[vega]

Нали разбирате, че в посочените по-горе решения на ВКС става въпрос за умишлени действия от страна на третото лице - купувач по последващата сделка изповядана пред нотариуса. Или поне трябва да се докаже в процеса, че е знаело за наличието на такъв предварителен договор, в резултат на което като сключи сделка с продавача, уврежда интересите на купувача по предварителния договор. Т.е въпрос на доказване е. А фактите, поне както бяха изложени първоначално не сочеха на това. Питащият казва - "продавачът сключи предварителен договор с друг купувач след като вече е изповядал сделката пред нотариус, със задна дата" /цитирам по памет. Т.е при сключването на договор за продажба пред нотариуса, с нотариален акт още не е имало предварителен договор и няма истински свидетели, които да докажат, че купувача е знаел за предварителния договор в момента на нотариалната сделка.

[bebitor]

Съвсем точно. Изложените факти са становище на едната страна, а възможността за иск съществува. Другото е въпрос на доказване...