Погасяване на Право на строеж по давност - срок и процедура

[portokal]

Защо искаме - аз лично изобщо не държа. Но нали така се постави въпросът...

Мисля, че при спор ще има правен интерес от иск, независимо, че за юриста може да е ясно коя страна е правата (това може да важи и за много други спорове). Все едно, де.

[theinsider]

1. Относно дали не може да се развали суперфицията, защото суперфициента не е упражнил правото си - ами не може така, защото правото на строеж е именно право, а не задължение. Няма неизпълнение, никой не е длъжен да си упражнява правата.
2. Относно давността - въпреки че ЗС казва че правото на строеж се погасява по давност при неупражняването му, това е по-скоро преклузивен срок. Погасено по давност право означава, че правото продължава да съществува, но като естествено право и не може да бъде защитено по съдебен ред. Но от друга страна, е общоприето, че исковете за защита на вещни права не се погасяват по давност (Решение № 190/1993, IV г.о. на ВС.), от което възниква противоречие. Освен това погасителната давност предполага нарушаване на субективно право от друго лице и непредявяване на иск за неговата защита, каквото не е налице в случая на неупражняване на правото на строеж. Смисъла на разпоредбата според мен е че самото право на строеж се прекратява, а не само възможностите за неговата правна защита.
3.С изтичането на прекратителния срок за собственика на имота възниква правен интерес да предяви отрицателен установителен иск, че правото на строеж е прекратено. Ако собственикът на имота не предприеме действия по установяване на прекратяването на правото на строеж, последното ще продължи да съществува за третите лица поради това, че тези права се вписват в имотния регистър. От друга страна, отбелязване на прекратяване на правото в регистъра не се извършва служебно, а по искане на заинтересованото лице. За да се извърши съответното отбелязване в партидата, е необходимо да се приложи писмено доказателство, удостоверяващо вписвания юридически факт (чл. 77, ал. 2, т. 2 ЗКИР), а прекратяването на правото на строеж поради неупражняване в срок от 5 години е от типа на юридическите събития, за установяването на които няма предвиден специален ред. Очевидно е, че вписването на прекратеното право на строеж може да се извърши само въз основа на документи, удостоверяващи, че то е прекратено, напр. съдебно решение по предявен отрицателен установителен иск или направено съответно възражение по петиторен иск от досегашния титуляр на правото на строеж.

[rts]

Да видим кога може да възникне спор в случая - единствено, ако главният архитект реши да си затвори и двете очи и "недогледа", че правото на строеж е погасено. Само тогава. Разбира се, в този случай си има процедура по оспорване на разрешението за строеж - първо по административен ред, а после -по съдебен. Едва при съдебното оспорване на разрешението за строеж ще стои този въпрос, но не като самостоятелен установителен иск. Так, че отново си мисля, че като самостоятелен, този иск е недопустим.

[rts]

Моля, колегите, ако някой реши да предяви самостоятелен установителен иск, че правото на строеж е погасено поради неупражняването му, да сподели във форума резултатите.

[Pongo76]

Налице ли е правен интерес да удостоверя, че върху земята ми няма чуждо ограничено вещно право? Мисля, че безпорно е. Тогава как ще е недопустим искът? А и правото на строеж макар и относимо, няма нищо общо с разрешението да се строи. Аз мога да имам право на строеж и разрешение да строя, но да не започна да строя в 5-годишния срок.

[karanedeff]

Да се включа и аз.
Първо - колегите, които засегнаха въпроса за вписаният акт(в имотния регистър - право) - няма вписване без документ удостоверяващ правото - възникване, изменение, прекратяване. Вписват се актове. Дори и в имотния регистър, в който се вписват права, това става въз основа на съответните актове.
Относно спора за един установителен иск, че правото на строеж се е погасило по давност.
Да пренесем дискусията и в ЗЗД.

Чл. 87. (1)Когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.
(2)Кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.
(3)Развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Ако ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, съдът може да даде според обстоятелствата срок за това.
(4)Разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора.
(5)Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.

Теория и практика по късно.
Все пак петък е!

[dodeskaden]

Според изказаните досега мнения, явно сте единодушни и категорични(което не може да се каже за досегашния ни адвокат) по първата част на въпроса ми, а именно:

Петгодишния срок на давност почва да тече от датата на УЧРЕДЯВАНЕТО на "правото на строеж". След изтичането на този срок се погасяват правата на всичките му притежатели, без значение кога и как са го придобили.

Колкото до вторият ми въпрос - според някои от вас няма нужда да се отразява в Имотния регистър погасяването на "правото на строеж". Думите на досегашния ни адвокат относно записите на третите лица придобили ПрС чрез договори за покупко-продажба, бяха в същия дух: "Разбира се че си остават! Вие какво сте си мислили!" Те за оставане си остават, но според мен по-някакъв начин трябва да се отрази в Регистъра тяхната невалидност. В противен случай се оставя вратичка за последващи злоупотреби от недобросъвестни лица и усложнения от най-различен характер(Например решавам да продавам имота и при проверката за тежести в Служба Вписвания изплуват ПрС на трети лица. Иди после, че обяснавай на Купувача, че са погасени по давност).

Както и да е.
Благодаря за изказаните мнения.

[theinsider]

Всъщност няма единодушие и по първия въпрос. Според акад. Любен Василев за начален момент следва да се счита този, от който съществува възможност за започване на строителните работи. Тук не следва да се разбира възможност откъм техническото обезпечаване на строителството, а възможност в зависимост от предаването на земята от нейния собственик на суперфициара. В подкрепа на това становище е решение № 124-1990-IV г.о. на ВС. Още по-силни доводи в същата насока има в решение № 111-1992-IV г.о. на ВС, което се занимава със случай на право на надстрояване на IV жилищен етаж при съществуваща към момента на учредяването му двуетажна сграда. Съвсем очевидно е, че до изграждането на III жилищен етаж не съществува фактическа възможност за реализиране правото на надстрояване на IV жилищен етаж. Погасителната давност ще започне да тече едва когато III етаж бъде осъществен като основа за IV етаж.

[dodeskaden]

Всъщност няма единодушие и по първия въпрос. Според акад. Любен Василев за начален момент следва да се счита този, от който съществува възможност за започване на строителните работи. Тук не следва да се разбира възможност откъм техническото обезпечаване на строителството, а възможност в зависимост от предаването на земята от нейния собственик на суперфициара. В подкрепа на това становище е решение № 124-1990-IV г.о. на ВС. Още по-силни доводи в същата насока има в решение № 111-1992-IV г.о. на ВС, което се занимава със случай на право на надстрояване на IV жилищен етаж при съществуваща към момента на учредяването му двуетажна сграда. Съвсем очевидно е, че до изграждането на III жилищен етаж не съществува фактическа възможност за реализиране правото на надстрояване на IV жилищен етаж. Погасителната давност ще започне да тече едва когато III етаж бъде осъществен като основа за IV етаж.

Но нали поне този срок е един, а не всеки следващ приобретател, на когото суперфициара е прехвърлил с договор за покупко-продажба "право на строеж" на обект от сградата, да си има свой петгодишен срок, започващ от датата на договора. А какво става, ако третото лице е закупило от суперфициара ПрС за обект на последния етаж, а строежа замръзне на ниво партер.

[portokal]

А какво става, ако третото лице е закупило от суперфициара ПрС за обект на последния етаж, а строежа замръзне на ниво партер.

Според цитираното от Инсайдъра решение давността не тече, докато не се довърши етажът преди неговия.
Мисля, че съм срещала обаче и практика в обратния смисъл (не ми се търси сега). Макар че аз също бих подкрепила горното мнение - справедливо е, - все пак изрично не е уреден точно този случай и явно това позволява различните мнения.

1. Относно дали не може да се развали суперфицията, защото суперфициента не е упражнил правото си - ами не може така, защото правото на строеж е именно право, а не задължение. Няма неизпълнение, никой не е длъжен да си упражнява правата.

Колегата имаше предвид частния случай, когато суперфициарът се задължава към собственика на земята да построи сградата, а срещу това с-кът му отстъпва право на строеж за едни обекти и си запазва други. Но това наистина е частен случай, макар и разпространен.

[dodeskaden]

Само още едно уточнение:

От дискусията не стана ясно дали срока на "правото на строеж" е преклузивен или давностен.
Или по-конкретно - при едно дело по Чл. 87 от ЗЗД за разваляне на договора за суперфиция приложим ли е Чл. 115ж от ЗЗД, т.е. тече ли срока на "правото на строеж" докато трае съдебният процес относно вземането.

Благодаря предварително.

[sevdanam]

На основание одобрен от гл.архитект на общината архитектурен проект/с доклад за съответствие от надзорна фирма/ за преизграждане на сграда - паметник на културата- съсобствениците взаимно си учредихме право на строеж като направихме разпределение на обособените обекти. Продадох правото на строеж на обособен обект на трето лице. Поради това, че общината нито издава исканото от нас разрешение за строеж, нито ни дава отказ за него, не сме в състояние да започнем изграждавето на сградата. Моля за отговор - има ли давност за учреденото между нас съсобствениците право на строеж . Добросъвестен съм в намерението си и към третото лице,, на което съм продал правото на строеж и тъй като петгодишния срок изтича скоро, а все още не сме преодолели всички бездействия или злодейства на общината ме интересува възможно ли е под някаква нотариална форма да се договори удължаване на срока на правото на строеж. Благодаря предварително!

[sunrise]

Срокът е петгодишен, дори и между съсобственици. И понеже не може да се прехвърлят повече права ,отколкото прехвърлителят притежава, ще се погаси правото на строеж и на Вашия купувач.

[jiji2]

Има, разбира се, и практика на Върховен съд, в която се казва, че 5-годишният срок спира да тече, ако има обективни пречки за реализиране на правото на строеж. Следва да се прецени дали "спънките" от Общината могат да послужат за основание да се приеме, че има такава "обективна" невъзможност.

[sevdanam]

Благодаря на jiji2.Моля, ако е възможно ви посочете по-конкретно за практика на ВС в този смисъл. Като неюрист мога само да предполагам, че в практиката твърде вероятно по някакви обективни причини, които не са свързани с добрата ни воля, а с липсата на действие или по-скоро на бездействие на общината, за които може да се счита, че спират 5 годишния давностен срок. Благодаря предварително.

[jiji2]

Практиката ще Ви я посочи колегата, с който трябва да обсъдите проблемите във връзка с погасяването на правото на строеж.

[sunrise]

Отсега мога да Ви кажа обаче, че неразбирателството със съсобствениците не е обективна причина.

[sevdanam]

Причина за забавянето на строителството е бездействие на общината, на практика тя нито издава разрешение за строеж, нито прави отказ по законосъобразност или под каквата и да е друга формал Тук не става дума изобщо за неразбирателство между съсобствениците. Не намирам и адвокат, който да вникне в казуса и да мисли правно, а не като мен объркан лайк. Търся адвокат!

[magodeoz]

Е що досега не е обжалван мълчаливият отказ? Какво има изобщо да се мисли?

[sunrise]

Тоест, пак опираме да вина на съсобствениците. Как 5 г. не Ви дават разрешение за строеж и Вие си траете, каква обективна невъзможност? А вече няма и да го издадат, с проекти отпреди пет години.