Придобивна давност за имот

[Magnollia]

Колеги изчетох де що намерих относно този въпрос и пак ми се струва трудно за доказване. Нали не греша, че във въззивната инстанция мога за пръв път да направя възражение за изтекла погасителна давност.
В момента делото е във въззивната инстанция и аз чак сега се намесвам На първа инстанция е постановено решение във вреда на клиента ми. С няколко думи казуса е следния:
През 2000г. клиента ми е придобил с констативен нотариален акт въпросния имот. Бившите собственици не живеят в България и през годините са упълномощавали редица пълномощни (с редовни пълномощни - признавам) да стопанисват имота. Клиента ми е живеел в този имот от началото на 70-те и е плащал наем. В началото на 1990г. никой повече не му е търсил наем и не се е интересувал от имота. През 2004г. - 4 години след придобиването на имота от моя клиент се появява пълномощник на бившия собственик и подава иск по 108 от ЗС и иска обявяването на констативния нот. акт за нищожен и отмяната му по реда на ГПК. Въпреки, че собственик на въпросния имот не е моя клиент (имота е продаден на трето лице преди вписването на исковата молба) съдът осъжда клиента ми да предаде владеенето на имота и отменя констативния нот. акт.
Колегата, който е представлявал клиента в първата инстанция не е доказвал наличието на придобивна давност - повече от 14 г. , а е оспорвал активната легитимация на ищеца.
Мислите ли, че факта, че бившите собственици са упълномощавали лица да се грижат за имота, в това число да го продават, да го отдават под наем, да събират наемите и т.н. има голямо значение при положение, че до 1990г. пълномощниците са се грижили за имота, а след това нито един не се е поинтересувал от него до 2004г.

Много ще ми бъде полезно вашето мнение относно всичко свързано с прилагането на възражение за изтекла придобивна давност и кои факти са правно релевантни за доказване на изтекла придобивна давност.

[krem_karamel]

Мислите ли, че факта, че бившите собственици са упълномощавали лица да се грижат за имота, в това число да го продават, да го отдават под наем, да събират наемите и т.н. има голямо значение при положение, че до 1990г. пълномощниците са се грижили за имота, а след това нито един не се е поинтересувал от него до 2004г.

Kolega,

Собствениците са давали пълномощни, а пълномощниците не са направили нищо през последните години, така ли да ви разбираме ?

Интересно би било ако са давали пълномощни или ако не са давали пълномощни при пасивност на упълномощените лица - би ли имало разлика за загубилия собствеността си.

[REVOLUTION]

По принцип може да се позовете на изтекла давност и във възивна инстанция , но ще трябва да понесете санкцията на чл. 65 ГПК.Ще се докаже , че ответника е владял 10 год. ,като декларирате , че от 90г. , е станал владелец , тъй като започнал да владее имота за себе си-не е плащал наем , плащал е данъци и т.н(т.нар. intervertio possessionis) , kaто по отношението на анимуса , може да се позовете и на чл.69 ЗС.Ищецът не е предприел никакви действия да си възвърне владението и следователно се е дезинтересирал и загубил имота вследствие на изтекла придобивана давност .Според мен това , че страната е давала пълномощни не означава нищо , след като пълномощниците не са предприели никакви действия.

[Magnollia]

[quote="krem_karamel
Kolega,

Собствениците са давали пълномощни, а пълномощниците не са направили нищо през последните години, така ли да ви разбираме ?

Интересно би било ако са давали пълномощни или ако не са давали пълномощни при пасивност на упълномощените лица - би ли имало разлика за загубилия собствеността си.[/quote]

Точно това е интересното. Не е ли логично, ако не са получавали наеми през последните няколко години да се поинтересуват какво става. Освен това в данъчното апартамента се води на клиента ми, който плаща данък сграда и такса смет от много години, като последните квитанции, които е запазил са от 1997г. Никакви данъци за имота не са плащани от бившия собственик няколко години преди 1990г. Собствениците сигурно са били наясно, че следва да плащат данъци и не са се поинтересували години наред дали това е правено. Освен това (ако не греша) някъде 1995 - 96г. е имало някакъв нов закон съгласно който недвижимите имоти следвало да се пререгистрират. Това не е направено от бившите собственици.
Изобщо доста заплетен казус (поне на мен така ми се струва защото съм "млад" адвокат и не претендирам за чак такъв опит).

[tankovbg]

Това с данъците плащал - неплащал не е кой знае какъв аргумент.
По важното е:
Съгласно чл. 68 от ЗС Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя, т.е. за да е налице владение са нужни два елемента:
Упражняване на фактическа власт върху вещ – (corpus), т.е. владеещият да упражнява фактическа власт върху имота при бездействието на действителния собственик на имота в предвидения в закона срок
Намерението на владелеца, като той трябва да държи вещта като своя (animus) - това означава, че той се смята за собственик или иска да стане собственик. В чл. 69 от ЗС е установена презумпцията, че владелецът държи вещта като своя докато не се докаже, че я държи за другиго. Тази презумпция е оборима - трябва да се обори от лицата, които имат интерес да докажат, че владелецът е придобил фактическата власт върху вещта на основание, което изключва възможността той да е придобил вещта като своя.
Тези два признака трябва да са налице кумулативно, за да има владение.
Владението се характеризира и с други признаци:
Постоянност - тя е налице, когато владелецът изразява трайна воля да държи вещта за себе си, като се противопоставя и търси защита срещу всяко действие на друго лице, което претендира, че има някакви права върху вещта.
Непрекъснатост - този признак има значение с оглед придобиването на недвижим имот по давност -то е възможно само ако е налице непрекъснато владение. Давността се прекъсва с изгубването му за 6 месеца
Спокойно владение - то е такова, когато не е установено по насилствен начин
Владението трябва да е ЯВНО - то е такова, когато всеки , включително и предишния владелец /напр.собственика/ може да разбере, че се упражнява фактическа власт с намерение да се свои вещта.Т.е. "скритото" владение не може да породи последиците, необходими за придобиване на имот по давност.

[Magnollia]

Владението трябва да е ЯВНО - то е такова, когато всеки , включително и предишния владелец /напр.собственика/ може да разбере, че се упражнява фактическа власт с намерение да се свои вещта.Т.е. "скритото" владение не може да породи последиците, необходими за придобиване на имот по давност.

Благодаря колега,
но това за мен отваря въпроса дали факта, че бившите собственици не са знаели, че някой владее имота им с претенцията на собственик може да се сметне за "скрито" владение. Макар че аз лично смятам, че под "явно" владение се има предвид владение пред очите на всички със съзнанието и поведението на собственик и без да се извършват действия противни на това ( да се плаща наем и т.н.).
Много благодаря за насоките.

[REVOLUTION]

Благодаря колега,
но това за мен отваря въпроса дали факта, че бившите собственици не са знаели, че някой владее имота им с претенцията на собственик може да се сметне за "скрито" владение. Макар че аз лично смятам, че под "явно" владение се има предвид владение пред очите на всички със съзнанието и поведението на собственик и без да се извършват действия противни на това ( да се плаща наем и т.н.).
Много благодаря за насоките.

Magnollia владението е явно , когато не е установено по скрит начин.Отнемането на владението по скрит начин става с действия , които пречат на предишния владелец да разбере , че друго лице е установило владение върху имота.Стана малко объркано ,но ще дам пример…..Ако вашия човек беше започнал да живее тайно в имота , да не вдига шум , да излиза само по късна доба и изобщо да е създал впечатление , че никой не живее в апартамента , тогава неговото владение щеше да е скрито.Във вашия случай то е явно отвсякъде.Въобще доста трудно е , да не кажа невъзможно , да владееш като "собственик" един апартамент по скрит начин.

[enigma]

Тоест, Магнолия, с по-прости думи, надявам се:

не е необходимо собственикът да е знаел за владението, а владението да е осъществявано по такъв начин, че ако собственикът малко от малко се е интересувал от собствеността си, да е можел да узнае, че някой е завладял имота му.

[tankovbg]

И още:
ЗС
Чл. 81. С изгубването на владението в продължение на повече от шест месеца давността се прекъсва.
Чл. 83. Който докаже, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка, ако не се докаже противното.
Чл. 84. Относно придобивната давност, освен горните правила, се прилагат съответно и чл. 113, 115, 116, 117 и 120 от Закона за задълженията и договорите .

Основния препъни камък при такива казуси е доказването по безспорен начин на корпуса - упражняването на фактическа власт върху имота в периода на придобивната давност. Това задължително трябва да стане поне с двама свидетели при условията на водене.
Иначе колкото и да си приказвате че е живял там, плащал данъци, такси, боядисвал, мел стълбището и пр. няма да хване декиш.
Дори и да се докаже, че действителния собственик се е дезинтересирал от имота, няма ли доказана фактическа власт.............
Ответната страна може също да си поиска реципрочно свидетели, те да твърдят пък обратното.
За анимуса се предполага по силата на Чл. 69. Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго. Тежеста да се обори тази презумция е на ответната страна.

При такива дела никога няма гарантиран благоприятен изход за ищеца.

[Niketo]

Иснам само да допълня темата за придобивната давност.Аз доказах в съда по едно дело, че съм владяла без прекъдване 10 години едно бившо общо помещение в режим на етажна собственост.Но съда не ми призна придобивна давност, защото не било доказано явно, фактическо или мълчаливо съгласие на съседите от входа за смяна предназначението на общите части, въпреки че са със сменено предназначение от 10 години и никой не е реагирал от тях, не си е търсил собствеността, не я е поддържал в безопасен вид и т.н.Сега се опитвам да доказвам, че дъртите гадини са се съгласили и 10 години е налице ПОСТОЯНО,ЯВНО И СПОКОЙНО ВлАДЕНИЕ.Т.Е. съдът решава, че 10 години някой е владял, но това не е достатъчно.

[sharenkov_g]

Колега,
В първоначалният си пост пишете, че клиентът Ви през 70-те години е плащал наем. На кого го е плащал?

[Magnollia]

Колега,
В първоначалният си пост пишете, че клиентът Ви през 70-те години е плащал наем. На кого го е плащал?

Наем е плащан на пълномощник на бившия собственик. Последния пълномощник, на който е плащан наем е починал и оттогава никой не се е поинтересувал от имота.

[sharenkov_g]

В такъв случай доказването се усложнява.
В кой момент е установено владението? Разбрал ли е собственикът, че държателя на имота му е променил намерението си и е започнал да го свои, и ако "да" - по какъв начин?

[crazyfrog]

[quote="tankovbg"]Това с данъците плащал - неплащал не е кой знае какъв аргумент.

Как да не е аргумент, колега, нали именно с плащане на данъците се доказва animusa на владелеца. Данъци плаща собственика по презумпция, той е и ДЗЛ. Вярно е , че всеки може да плати чужд данък, но все с някакво намерение, нали ?!

[Magnollia]

В такъв случай доказването се усложнява.
В кой момент е установено владението? Разбрал ли е собственикът, че държателя на имота му е променил намерението си и е започнал да го свои, и ако "да" - по какъв начин?

Как няма да е разбрал като е спрял да получава наеми? Нямал е известия какво става с имота. Клиента ми е плащал данъци, такси, поправял е покрива на сградата, правил е постоянно разни ремонти за да може да се живее в апартамента. Имам свидетели за това. Всички съседи са мислели, че той е собственик, даже преди да започне да го владее за себе си.

[Magnollia]

Това с данъците плащал - неплащал не е кой знае какъв аргумент.

Как да не е аргумент, колега, нали именно с плащане на данъците се доказва animusa на владелеца. Данъци плаща собственика по презумпция, той е и ДЗЛ. Вярно е , че всеки може да плати чужд данък, но все с някакво намерение, нали ?!

Благодаря колега и аз съм на това мнение

[Niketo]

Имам въпрос Как съдът ще установи кога е спрян да се плаща наема като дата, защото в моя случай за давност, хората не си признават кога са спрели да получават наем,но си признават че в 10 годишния период, за който аз се боря, са спрели да получават пари и да се интересуват от имота.След 12 години се сетили да си го искат обратно, независимо, че той вече е преродаван многократно. Много е важен Вашия съвет за мен

[sharenkov_g]

Уважаема Magnollia,
според мен доказването на иска Ви ще бъде много трудно. Проблемите възникват от факта, че клиентите Ви са били наематели на имота - чл. 236, 233 ЗЗД.
По мое мнение, ако в случая не бъде доказано, че наемателят ясно и категорично не е уведомил собственика на веща /респ. негов пълномощник/, че започва да я свои, не може да твърди, че е установил ЯВНО владение и да се ползва от последиците на придобивната давност.

[Magnollia]

Уважаема Magnollia,
според мен доказването на иска Ви ще бъде много трудно. Проблемите възникват от факта, че клиентите Ви са били наематели на имота - чл. 236, 233 ЗЗД.
По мое мнение, ако в случая не бъде доказано, че наемателят ясно и категорично не е уведомил собственика на веща /респ. негов пълномощник/, че започва да я свои, не може да твърди, че е установил ЯВНО владение и да се ползва от последиците на придобивната давност.

Какво за Вас значи "ясно и категорично"?
Собственика би могъл чрез пълномощници да се осведоми какво става с имота. (В чужбина е)Нали не мислите, че клиента ми трябва да му изпрати писмо (това в рамките на шегата ) за да го уведоми за намерението си. Собственика затова е собственик, защото е длъжен да се грижи за имота си или поне да се интересува какво става с него.
Нали именно с тази цел - ред в правния мир - е въведен института на придобивната давност.
Калахан, аргумента с данъците смятам да използвам не в този смисъл, за който имате предвид. Пък и практиката показва, че плащането на данъци е само индициращ факт - за намерение да се свои веща. Освен това последните бележки, които клиента ми пази са от 98г. март-април.

[sharenkov_g]

Колега,
Напротив - не на шега мисля, че клиентът Ви е следвало да уведоми писмено собственика на веща, че започва да я свои. Чл. 233 ЗЗД задължава наемателя да върне веща след изтичането на срока на договора, поради което и ползването и след този срок представлява неправомерно поведение.
А могат ли да се извличат благоприятни последици от собствено неправомерно поведение?