нищожен договор за аренда

[donna]

Казусът е следния ,Х като пълномощник сключва догоовр за аренда с "У" ЕООД.
Пълномощникът и управляващият "У" ЕООД са съпрузи.
Собствениците на земеделските земи в един прекрасен ден разбират ,че има сключен договор за аренда , те самите никога не са упълноомщавали Х.
Правят проверка при съответният нотариус и той издава удостоверение ,че пълномощно с рег№...никога не е издавано /пълномощните са правени при нотариуси в различни населени места /.
Ясно ви е за каво иде реч , жалба до съответната прокуратура е пусната.
Сега следва обевяване на аредния договор за нищожен и обезщетение за ползване на земята.
Та въпроса ми е чл.26 ЗЗД ясно ,за обезщетението ясно , нещо да не пропускам?

[oho_boho]

Не е чл. 26 ЗЗД (липса на съгласие), директно, а първо "се минава" през т. нар. висяща недействителност , тъй като мнимо представляваният може да потвръди действията на мнимия представител.
Лицето, от името на което е сключен договор без представителна власт, може да го потвърди. За потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора.
Но тъй като е ясно, че няма да се достигне до пътвърждаване, сделката няма да породи правни последици и ще бъде обявена за нищожна!

[donna]

Не е чл. 26 ЗЗД (липса на съгласие), директно, а първо "се минава" през т. нар. висяща недействителност , тъй като мнимо представляваният може да потвръди действията на мнимия представител.
Лицето, от името на което е сключен договор без представителна власт, може да го потвърди. За потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора.
Но тъй като е ясно, че няма да се достигне до пътвърждаване, сделката няма да породи правни последици.

Охо прочети съдебната практика,няма никакв мним представител и представляван .Никога е нямало упълномощаване , пълномощноот е неистинско...проверено е при съответните нотариуси дали е издавано на Х пълномощно с рег.№....на дата еди коя си.

чл.26 ЗЗД
Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното

[oho_boho]

"Неистински" в смисъл "неавтентичен", нали?
А практиката в този случай няма как да е в друг смисъл, поради простата причина, че лицата, които не са упълномощавали друго лице да сключва от тяхно име сделката, могат винаги да я потвърдят, т. е. не е налице начална недействителност. Поради тази особеност някой по-умен от нас е нарекъл тази правна фигура "висяща недействителност"!
Но тъй като спомена за практика, а аз си я попрочитам:
Решение № 245 от 29.03.1999 г. на ВКС по гр. д. № 643/98 г., II г. о.
Списание "Български законник", бр. 7/99 г.
чл. 42, ал. 2 ЗЗД
Договор, сключен от лица без представителна власт, е нищожен, а не унищожаем. Нищожността е висяща до потвърждаването й от лицето, от чието име е сключен договорът.
------------------------

От фактическа страна по делото е било безспорно, че при сключването на процесния договор М. Г., която освен за себе си е купила и за сестра си Г. Г., не е била писмено упълномощена от лицето, от чието име е договаряла съобразно разпоредбата на чл. 37 ЗЗД, поради което е действала като страна в договора без представителна власт - чл. 42 ЗЗД. Второинстанционният съд е констатирал липсата на представителна власт за сключване на договора от страна на М. Г., действала като представител на Г. Г., позовал се е на разпоредбата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД за възможността на лицето, от името на което е сключен договорът без представителна власт, да го потвърди, при което е направил незаконосъобразен и необоснован извод, че това е основание за унищожаемостта на процесния договор.


Липсата на представителна власт за лице, което действа от чуждо име, е равна на липса на предпоставка за сключване на сделката, затова тя е нищожна. С оглед на възможността представляваният да валидира сключената без представителна власт сделка, визирана в разпоредбата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД , е налице т. нар. висяща недействителност, при която извършената сделка може да породи желаното правно действие при настъпването на допълнителен факт, установен от закона, като изпълнение, съгласие, а в процесния случай - потвърждаване. По този начин нищожността може да се трансформира в действителност. Тъй като трансформацията е една възможност, предоставена на лицето от чието име е договаряно, да валидира договора, а в случая това е ответницата Г. Г., съдът е следвало да установи по категоричен начин настъпването, респ. ненастъпването на трансформиращия факт. При волеизявление за потвърждаване на договора от страна на ответницата Г. Г., дадено в предписаната от закона форма, нищожната сделка ще се трансформира автоматично в действителна от момента на нейното сключване, което ще обуслови отхвърлянето на иска. При отказ за потвърждаване на сделката трансформацията отпада окончателно и нищожността от висяща ще стане окончателна и пълна, което ще обуслови основателността на иска.

[inspectora]

Дона - може веднага да пратите покана на арендатора, да Ви върне държането на имота - позовавате се на нищожността директно (не е нужно да чакате решение) ... от там нататък ако откаже му "вадете душата" и на него ...

При отказ за потвърждаване на сделката трансформацията отпада окончателно и нищожността от висяща ще стане окончателна и пълна, което ще обуслови основателността на иска.

Охо - висящата нищожност СИ Е нищожност! И следва да бъде съобразена като такава, докато не "спре да виси"! Цитираното решение (да ме извинява, който го е писал) не е много коректно! Не считам, че следва в едно дело за обявяване на нищожността на такава сделка да се "пита" представлявания дали ще потвърди! Съдът следва да си обяви нищожността, а ако има последващо потвърждаване (вече след решението) - това е НОВ факт - т.е. няма да се обхване от СПН! Не е редно "под страх" от последващо потвърждаване и "под страх" от "висящността" да се процедира по този начин! И да "виси" и да "не виси" ... все си е нищожно ...

П.П.: с едно уточнение нали - нищожност НЕ е = правно нищо все пак

[donna]

Дона - може веднага да пратите покана на арендатора, да Ви върне държането на имота - позовавате се на нищожността директно (не е нужно да чакате решение) ... от там нататък ако откаже му "вадете душата" и на него ...

Нищо няма да върне, пустия договор вписан , получавани субсидии... тва ясно ,хората са ходили да говорят изгонени са , на когото не му изнася да си му продадял нивете
Доверителите ми не са единствени пострадали има и други ,все възрастни хора ,страхуват се .
Тия потърсиха помощ ,защото децата им ги подкрепиха ,а и живеят доста надалеч от въпросното населено място в чието землище са нивите.

[donna]

Точно, на това мнение съм .
Мисля си да поискам нищожност ,предаване на владението и обезщетение ,така като че ли е най правилното.

[mil_g]

Според мен не е необходимо да се сезира съдът с искане за прогласяване на нищожност. Достатъчно е да се заведе иск по 108 ЗС. Не, че е грешно да се заведе такъв иск по 26 ЗЗД, но защо да се плаща такса и за него? При положение, че ищецът по 108 само твърди липсата на основание ответника да упражнява фактическа власт. Защо да се набутваме да провеждаме главно доказване на иска си по 26 от ЗЗД при положение, че по повод "размахания" пред съда недействителен аренден договор можем да се позовем на неговата недействителност с възражение поради това, че не ние сме го сключили, нито сме упълномощили надлежно некой си да го слючва.
Ответникът по 108 провежда главно доказване на своето основание да упражнява фактическа власт.

[donna]

Според мен не е необходимо да се сезира съдът с искане за прогласяване на нищожност. Достатъчно е да се заведе иск по 108 ЗС. Не, че е грешно да се заведе такъв иск по 26 ЗЗД, но защо да се плаща такса и за него? При положение, че ищецът по 108 само твърди липсата на основание ответника да упражнява фактическа власт. Защо да се набутваме да провеждаме главно доказване на иска си по 26 от ЗЗД при положение, че по повод "размахания" пред съда недействителен аренден договор можем да се позовем на неговата недействителност с възражение поради това, че не ние сме го сключили, нито сме упълномощили надлежно некой си да го слючва.
Ответникът по 108 провежда главно доказване на своето основание да упражнява фактическа власт.

Това ми хареса ,други мнения

[oho_boho]

Да, това е най-добрият път за защита, с оглед интереса на хората, така както ни се представи "от случката". Аз се включих, само за да стане ясно, че "висящата недействителност" не е просто нищожност по смисъла на чл. 26 ЗЗД.
Ако се тръгне с обективно съединяване на исковете, може да се поиска прогласяване нищожността и на пълномощното. Всичко зависи от грамотността и добросъвестността на адвоката.

[oho_boho]

Охо - висящата нищожност СИ Е нищожност!

Само по себе си това схващане е напълно неправилно. То не разграничава двата института и техните особености, именно в това се заключава неправилността!

[donna]

Охо - висящата нищожност СИ Е нищожност!

Само по себе си това схващане е напълно неправилно. То не разграничава двата института и техните особености, именно в това се заключава неправилността!

Становища всякакви приемам, до сега съм нямала такова чудо?
Те хората питаха мен дали не ме е страх ония да ме набият ,че после ...

[inspectora]

Охо - висящата нищожност СИ Е нищожност!

Само по себе си това схващане е напълно неправилно. То не разграничава двата института и техните особености, именно в това се заключава неправилността!

Добре де - не е прецизен изразът
По нататък става ясно какво имам предвид
Според мен разликата в двата института е единствено (както правилно е отбелязано в постнатото по-горе решение на ВКС), че т. нар. висяща недействителност, при която извършената сделка може да породи желаното правно действие при настъпването на допълнителен факт иначе "действието" на сделката и при нищожността и при висящата такава е едно и също ...

Според мен не е необходимо да се сезира съдът с искане за прогласяване на нищожност. Достатъчно е да се заведе иск по 108 ЗС. Не, че е грешно да се заведе такъв иск по 26 ЗЗД, но защо да се плаща такса и за него? При положение, че ищецът по 108 само твърди липсата на основание ответника да упражнява фактическа власт. Защо да се набутваме да провеждаме главно доказване на иска си по 26 от ЗЗД при положение, че по повод "размахания" пред съда недействителен аренден договор можем да се позовем на неговата недействителност с възражение поради това, че не ние сме го сключили, нито сме упълномощили надлежно некой си да го слючва.
Ответникът по 108 провежда главно доказване на своето основание да упражнява фактическа власт.

По принцип сте прав/а! Но пак зависи ... да не забравяме, че тук ищецът и той ще доказва някои неща ... които може да се окажат по-трудни от иска по 26 ...
Все пак зависи с какво разполагаме - доста добър вариант все пак

[mil_g]

Че това е така спор няма - тежко е доказването на 108. Но - да речем само иск по 26 ЗЗД. Успешен. Е и? Онея бараби си лапкат парите по сапард пък баба и дедо лапкат мухи.

[donna]

Че това е така спор няма - тежко е доказването на 108. Но - да речем само иск по 26 ЗЗД. Успешен. Е и? Онея бараби си лапкат парите по сапард пък баба и дедо лапкат мухи.

Еми затоава 26 ЗЗд ,108 ЗС и обезщетение...,колкото и да струва ,важното е да си върнат хората нивите.
Тоя Х се надява ясно на какво на старха на хората ,знае ,че са с мижави пенсийки ...

[bebitor]

Изцяло споделям изказаните по-горе становища. Наистина става въпрос за относителна недействителност, но предявяването на ИМ е индиция, че сделката няма да бъде санирана. Имам обаче известни резерви.
Голяма част от практиката е в насока, че продажбата на чужда вещ не е нищожна, вкл. и в случаите, когато се е действало без представителна власт, като в тези решения се препраща към защитата по чл. 108 от ЗС. Е, тук, все пак, не става въпрос за продажба.
От друга страна, за успешното провеждане на 108 е необходимо да ги владее/държи. Ако тези земи са му трябвали само на договор- да кандидатства за кредитиране, пък ги е оставил пустеещи и вземе, та възрази, че не ги държи... Е, това са прогнози в най- лошия вариант. Всъщност мисля, че ще успееш!