Покупко-продажба (договор за строителство) на бъдещ имот

[REVOLUTION]

Не съм съгласен.Нотариуса може да удостовери собствеността , макар и на бъдещата вещ.Това благодарение на факта , че строителният предприемач има учредено право на строеж , апартаментите са индивидуализирани в строителните книжа.Следователно при завършване на сградата , продавачът ще е изключителен собственик на индивидуалните обекти в блока.

Сега тук видях и още нещо. "изключителен собственик на обекта". Ако се наложи /нека вземем за пример твоят апартамент, купен по този начин, пак според теб/, ти да продаваш апартамента си, дали освен този нот. акт, с който вече ти е прехвърлено правото на строеж и т.н. за конкретен обект, ще ли да представиш и други документи /изкл.дан. оценка и т.н./, с които да удостовериш правото си на собственост върху апартамента или ще минеш само с нот. акт, който имаш и сега?

Ще мина с нотариалния акт , който имам.Не разбирам въпроса?

[REVOLUTION]

Права си , което идва да покаже , че правото на строеж и собствеността на обекта са различни неща.

[portokal]

Питането на Недев е дали може да се продаде апартамент, а не право на строеж, докато още няма груб строеж. Т.е. баш това си е, за което спорим.

[REVOLUTION]

Права си , което идва да покаже , че правото на строеж и собствеността на обекта са различни неща.

Ще се завъртим в омагьосан кръг, ако така продължим, пък и не съм твърдяла противното, по-скоро се насочвам към постинга ти с "генетично свързани" ли беше? Всъщност питането на Недев май се оказва друго, ако правилно съм разбрала, но виж и ти темата.

Ами просто тези документи ще се изискват , защото само моя НА не доказва , че сградата е построена и вещния ефект на сделката относно правото на собственост е възникнало.

[theinsider]

Общо взето, хипотезите са три: продаваш право на строеж с НА и сключваш договор за строителство, продаваш апартамент с НА след акт 14, но преди разрешението за ползване и сключваш договор за строителство, или продаваш с НА завършен апартамент. Не е възможно да продадеш апартамент (който "ще бъде построен") преди акт 14, а само правото на строеж за него, защото чрез правото на строеж автоматично придобиваш собствеността на апартамента при достигане на акт 14.

[REVOLUTION]

Общо взето, хипотезите са три: продаваш право на строеж с НА и сключваш договор за строителство, продаваш апартамент с НА след акт 14, но преди разрешението за ползване и сключваш договор за строителство, или продаваш с НА завършен апартамент. Не възможно да продадеш апартамент (които "ще бъде построен") преди акт 14, а само правото на строеж за него, защото чрез правото на строеж автоматично придобиваш собствеността на апартамента при достигане на акт 14.

Тази хипотеза имам предвид аз.Собствеността автоматично преминаването при завършване на сградата , но основанието за това не е че имаш учредено право на строеж , а това , че тогава възниква обекта , на задължението материализирано в правната сделка , да се прехвърли собствеността върху апартамента.Или с други думи ти се прехвърлят две неща , генетично свързани(Ianeva , не падай от стола от смях ):Първото ти дава право да притежаваш собственост върху чужда земя на бъдещ обект , второто да владееш , ползваш и разпореждаш с обекта.Второто е под условие , понеже е бъдеща вещ.Ако не се построи сделката може да се развали на това основание , защото предмет на сделката е не само правото на строеж , а и собствеността на апартамента.Иначе ако се прехвърля само правото на строеж и то не се реализира , сделката не може да се развали , макар да има неизпълнение по договора за строителство.

Доколкото виждам сме обединени относно невъзможността преди акт 14 за продажба само на апартамент, без право на строеж, както и аз първоначално разбрах питането в онзи форум

Съгласен!Но то си е невъзможно да придобиеш апартамент , върху чужда земя , без право на строеж , дори и на построена сграда.

[portokal]

Един момент!
Пита се не за "продажба на апартамент без право на строеж". Пита се за продажба на апартамент преди фаза груб строеж, като вещ (бъдеща), а не само на право на строеж.

Иначе знаем, че продажбата на апартамент винаги си включва съответното право на строеж, но не е за това темата.

[Blogush]

Колеги,

За разлика от твърде много случаи, при които ЗУТ дава отговори на вещноправни въпроси, този път отговорът си стои в ЗС

Чл. 63. Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.

Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.

От там вече идва чл. 181 ЗУТ, който уточнява, че вече съществуваща по смисъла на ЗС е тази, която е в груб строеж.

[law_master]

ако изходим чисто от теорията би следвало да може да се продаде апартамент още преди да е построен. за да може да премине собствеността върху приобретателя както изисква чл. 24 ЗЗД вещта (бъдеща) ще се индивидуализира въз основа на одобрения строителен план. тези данни ще се запишат и в НА след което би следвало да се впише. проблем тук който може да вузникне и който е с плащането на цената. в кои момент трябва да се плати. ако се плати преди завършване на апартамента съществува риск за куповача - респективно в обратната ситуация за продавача. ако обаче продавача е инвеститор на проекта договора следва да се разглежда не кат продажба а по-скоро като изработка прикоето се получава че цената се плаща при предване на веща, но и собствеността преминава тогава.

[kalahan2008]

Въпросът опира до това в кой момент суперфицията се трансформира в право на собственост, т.е. от кой момент следва да се счита, че има изградена самостоятелна сграда/съотв. апартамент/ като отделна вещ. Съдебната практика приема, че е нужно сградата да е изградена в "груб строеж". Това обаче е много относително какво точно означава - има външни стени, но например няма някоя от вътрешните стени съгласно архитектурния проект. Затова според мен суперфицията се трансформира в право на собственост едва след като сградата е изградена съобразно архитектурния проект. В противен случай ще има разминаване между посоченото в нотариалния акт за учредяване право на строеж и фактическото положение ("Апартамент № 14, на III етаж, състоящ се от кухня, спалня, хол и сервизни помещения, сплощ от 76 кв.м").
Съзнавам, че моето мнение е по-скоро изолирано

§ 5, т. 46 ЗУТ
"Груб строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

РЕШЕНИЕ № 1477 ОТ 28.12.2006 Г. ПО ГР. Д. № 2141/2005 Г., IV-Б Г. О. НА ВКС

Публикувано: Бюлетин на ВКС, кн. 3 от 2006 г.

ПРИ ВАЛИДНО УЧРЕДЕНО ПРАВО НА СТРОЕЖ НАЧАЛНИЯТ МОМЕНТ НА ПОГАСИТЕЛНАТА ДАВНОСТ ЗА НЕГОВОТО УПРАЖНЯВАНЕ Е МОМЕНТЪТ НА ИЗДАВАНЕ НА РАЗРЕШЕНИЕТО ЗА СТРОЕЖ ОТ ТЕХНИЧЕСКИТЕ ОРГАНИ НА ОБЩИНАТА.
НЕДОПУСТИМО Е ПРИЛОЖЕНИЕТО НА ЧЛ. 67, АЛ. 1 ЗС, АКО СТРОЕЖЪТ НА СГРАДАТА В ОСНОВНИ ЛИНИИ Е ЗАВЪРШЕН В РАМКИТЕ НА 5-ГОДИШНИЯ СРОК.
Чл. 67, ал. 1 ЗС
§ 5, т. 42 ЗУТ


Докладчик председател на отделение Жанета Найденова

В касационната жалба се твърди, че решението на Б. окръжен съд е неправилно, поради допуснати нарушения на съществени съдопроизводствени правила и на материалния закон, а така също и като необосновано - отменителни основания по чл. 218б, ал. 1, б. "в" ГПК.
Оплакванията са основателни.
Б. окръжен съд е допуснал нарушения при формиране правните си изводи и това е довело и до незаконосъобразен съдебен акт.
По делото е било безспорно, че ищците К. К. и неговата съпруга Г. К. в режим на съпружеска имуществена общност са собственици на УПИ ХVII-757 от кв. 33 по плана на гр. Б. и като такива с нот. акт № 161 от 27.09.1994 г. отстъпили в полза на К. Г. респ. на неговата съпруга С. Г. правото да построят върху 80 кв. м двуетажна жилищна сграда - втори близнак в същото дворно място. По нот. акт № 161/1994 г. правото на строеж било отстъпено срещу цената от 5760 лв., която продавачите получили в брой.
Към делото е приложено разрешение за строеж № 1 на името на двамата собственици - К. К. и К. Г. То носи дата 31.01.1995 г. и ако от този момент започва да тече погасителната давност, би следвало да е изтекла на 31.01.2000 г. Това означава, че е при действието на отменения ЗТСУ, тъй като новият Закон за устройство на територията е влязъл в сила и се прилага от 31.03.2001 г., съгласно пр. 31 от Заключителните разпоредби. В този смисъл позоваването на § 5, т. 42 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ е незаконосъобразно - има се предвид сградата да е изградена в т.н. "груб строеж". Върховният касационен съд не споделя разбирането за започнало строителство през септември 1994 г., тъй като разрешението за строеж е дадено едва през месец януари 1995 г. Не споделя и становището, че щом не са били извършени довършителните работи на втория етаж и не е бил направен покривът на сградата, правото на строеж е било погасено по давност в полза на собственика на земята.
Член 67, ал. 1 ЗС има предвид случаите, при които въобще правото на строеж да не е било упражнено в продължение на 5 години, а не случаите, при които една незначителна част от строежа да не е изпълнена. Началният момент на погасителната давност следва да се отчита от момента на издаването на административните актове за строежа, а не от фактическото започване на строежа - т.е. с издаване на разрешението за строеж. С разрешението за строеж е дадена изпълнителна сила на одобрения архитектурен проект - актът, който поражда правото за осъществяване на строежа. Самото изпълнение на строителството е верига от последващи технически стопански работи. Действието, което изразява волята на лицето да упражни предоставеното му право на строеж е именно снабдяването с разрешение за строеж. В конкретния случай тази воля е продължила и по-нататък. Бил е построен гаражът, който е самостоятелен обект - обозначен от вещото лице като "гаражен етаж". Макар че е бил проектиран в т.в. "гаражен етаж" на еднофамилната къща, той е самостоятелен обект на собственост и е бил построен. Първият етаж на къщата бил с площ 94 кв. м и се състоял от дневна-хол с вътрешна стълба, трапезария свързана с дневната и кухнята, кухня, санитарни възли - баня и тоалетна, с входно антре. Вторият етаж по архитектурен проект бил със застроена площ 96 кв. м и се състоял от три спални помещения, баня, тоалетна, антре и "емпоре", свързано с вътрешното стълбище на първия етаж. Вещото лице Г. Г. е докладвало, че гаражният етаж бил изпълнен в "груб строеж" по изменения архитектурен проект - изменение, обхващащо входа: северният вход бил изпълнен от изток. Първият етаж бил изпълнен също в "груб строеж" по изменението на архитектурния проект. Само строителството или т.н. "груб строеж" на втория етаж не било завършено, като не била изградена железобетонната плоча над втория етаж и не била изпълнена вътрешната стълба. Покривът също не бил поставен. Но в основни линии, както винаги е приемала съдебната практика, строителството е било изпълнено. А според вещото лице, в проценти това изпълнение е 86% от целия строеж. Или неизпълнението е незначително - около 14% и това не е основание да се приеме, че правото на строеж е погасено по давност.
Замисълът на чл. 67, ал. 1 ЗС е, ако лицето, в полза на което е учредено право на строеж бездейства, застрояването на имота да не се осуетява за неопределено дълго време. Разпоредбата няма предвид абсолютното завършване на строежа, тъй като е възможно за забавяне довършването да възникнат многобройни независещи от волята на суперфициара причини.
Б. окръжен съд не е съобразил горното и не е приложил вярно материалноправната разпоредба на чл. 67, ал. 1 ЗС. Постановил е необоснован и незаконосъобразен съдебен акт, който Върховният касационен съд отменява.

Иначе не възприемам възгледа, че може да се прехвърли с нотариален акт собствеността върху бъдеща вещ - тогава ще излезе, че и ипотека може да се учредява върху бъдеща вещ.

[portokal]

Иначе не възприемам възгледа, че може да се прехвърли с нотариален акт собствеността върху бъдеща вещ - тогава ще излезе, че и ипотека може да се учредява върху бъдеща вещ.

Ми не, защо да излезе. Това не следва от формата на договора. За ипотека законът го забранява изрично ("може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява"), за продажба - не.

[Melly]

Чета тази статия в Труд и право и се зачудих как трябва да изглежда това нещо на практика.
Та ако може да го кажете на по-простосмъртен език какво е документчето.

Т.е. ако реша да си купя апартамент на зелено, това означава ли, че ще получа нотариален акт за това бъдещо апартаментче, нищо че го няма все още построено (няма завършен етап груб строеж), или нотариалният акт ще представлява право на строеж + строителна услуга.

Питането ми е във връзка с данъчно-счетоводната интерпретация. Ако в НА пише само апартамент, то ДДС-то е върху цялата стойност, а във втория вариант правото на строеж е освободена доставка.

Мен ме интересува първият вариант - да е облагаема цялата доставка.

Интересна тема.
А и дискусията провокира да се включа със скромното ми виждане по въпроса, без да претендирам да съм абсолютно права.

Та, конкретно на поставения впрос с оглед данъчното облагане на доставката:

Вариант А:
Сключен е договор за покупка на право на строеж (нот. акт). Възможна сделка с мат интерес - Данъчната оценка върху правото, чийто размер ще е предмет на данъчното облагане (доставка).
Едновременно се сключва договор за изработка на бъдеща вещ с периодични плащания срещу етап от изпълнението, също доставка по смисъла на дан. облагане и с основание договора за израбока.

Вариант Б:
Сключване на предварителен договор за продажба, съчетан с договор за изработка на вещта/обекта.
Доставката (т.е изработеното) ще е основание за периодичните плащания, които ще бъдат обложени с ДДС.
Собствеността обаче ще премине в момента, в който е уговорен между страните - най-често при завършване на обекта, без да е конкретизирана степентта му. Тук се срещат разминавния, относно съдържанието на термина "завършване". Така записан, за продавача означава да прехвърли правото (както най-често се случва в практиката) при Протокол Обр.15 - т.е налице е реално съществуващ обект, отразен и в ЗКИР, но без Разрешение за ползване.
Доставката по см. на данъчното облагане ще бъде последния етап отстроителството с плащане в размер на последната вноска, която ще погаси изцяло уговорената между страните цена за вече съществуващия обект, предмет на нотариалната сделка.

Рискът обаче е за собственика на правото. Тънък момент за оценка - зависи от много други неща...

[tarboxx]

Колеги,

За разлика от твърде много случаи, при които ЗУТ дава отговори на вещноправни въпроси, този път отговорът си стои в ЗС

Чл. 63. Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.

Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.

От там вече идва чл. 181 ЗУТ, който уточнява, че вече съществуваща по смисъла на ЗС е тази, която е в груб строеж.

Напълно съм съгласна с вас , а и темата е интересна.

[kalahan2008]

За ипотека законът го забранява изрично ("може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява"), за продажба - не.

Според мен договорът за покупко-продажба на бъдеща сграда е нищожен, дори и да се възприеме алеаторната му същност. Когато става дума за продажба на бъдеща реколта например - да - тогава е алеаторен договор, който зависи от шанса, късмета и т.н. (лат. alea = жребий).
Тук обаче изобщо не става дума за договор, чието (не)изпълнение е в зависимост от шанса, късмета (дъжд, вятър, слънце, международното положение и кометата Хейл-Бопп ) - всичко зависи от строителя. Освен ако евентуалните административни спънки не се разглеждат като такива

[red_sky]

Един момент!
Пита се не за "продажба на апартамент без право на строеж". Пита се за продажба на апартамент преди фаза груб строеж, като вещ (бъдеща), а не само на право на строеж.

Иначе знаем, че продажбата на апартамент винаги си включва съответното право на строеж, но не е за това темата.

Все пак мисля, че не може /продажба на апартамент преди фаза груб строеж, като вещ (бъдеща)/. Първо тази продажба /на недвижим имот/ е формална сделка и то каква. За да се осъществи ще трябва да бъде изготвена под формата на нот. акт, който да се впише. Аз за вписване на подобна сделка не съм чувала /което не значи, не няма!/. Ако пък не се впише /нека дори да е под форма на нот. акт/ това би означавало абсолютна несигурност, поне според мен, в правния оборот. Така стигаме вече до статията. Такава сделка ще е по скоро смес от договор за изработка плюс предв. договор, може би. Едва след изработката /построяването/ вече ще имаме годен обект за самата прехвърлителна сделка. Така мисля, може и да греша.

Съгласна!
Едва ли ще се намери нотариус, който да изповяда подобна сделка
Според мен такава сделка е нищожна поради липса на предмет, тъй като към момента на продажбата сграда /предмет/ няма.
Попадна ми едно решение на ВКС - Решение от 16.05.2008 г. на ВКС по търг. д. № 820/2007 г., II о., ТК, според което "Продажбата на недвижим имот, извършена само в писмена форма, се конвертира във валиден предварителен договор за продажба."
Тук става въпрос за нищожност поради неспазване на предвидената форма, но мисля, че това може да се приложи и в настоящия случай - т.е. една такава сделка поражда ефект само на предварителен договор за покупко-продажба.