замяна на идеална част

[akirilova]

M...да. Извинявам се, неясно съм задала въпроса. Примерно: съсобственик има 4/8 идеална част. Прави замяна на 1/8 от собсвената си идеална част, след което продава на новия си съсобственик и останалите 3/8 като заобикаля чл.33 от ЗС. В този случай не е ли очевидна привидност на сделката и ощетяване на другия съсобственик, който примерно съм аз. Нормално ли е това да се прави и допускат ли го съдиите? За какво е тогава чл.33 ? Може ли според вас да се оспори в най-общ смисъл (знам че не давам достатъчно подробности) и има ли познати ви такива примери в съдебната практика? Изобщо какво мислите за този казус? Не трябва ли нещо да се коригира в закона?

[Гост.]

Извинена сте. ( тази тема още ли се върти?)

съсобственик има 4/8 идеална част. Прави замяна на 1/8 от собсвената си идеална част, след което продава на новия си съсобственик и останалите 3/8 като заобикаля чл.33 от ЗС.
Не заобикаля, а се ползва от правна възможност, която Е законосъобразна.
Нормално ли е това да се прави и допускат ли го съдиите? Важното е, че НЕ е ненормално. Практика е и правните норми го допускат. А съда прилага законите. Толкова...

За какво е тогава чл.33 ?
За да брани съсобствениците от трети лица, чужди на имота при възмездно разпореждане с ид. части на съсобственик. И не съвсем... тези кратки срокове, които са предвидени все пак нещо ще да значат.

В този случай не е ли очевидна привидност на сделката и ощетяване на другия съсобственик, който примерно съм аз.
Добре. Вие сте съсобственик, ала вече съсобствениците сте трима, не двама( заради замяната на ид. част). Та, кой казвате от тримата има повече права?

Може ли според вас да се оспори в най-общ смисъл (знам че не давам достатъчно подробности) и има ли познати ви такива примери в съдебната практика?
Всеки има право да сезира съда. За каквото си прецени, че е уместно( заради гарантирани от К права... ), друг е въпроса, че не всеки ще излезе удовлетворен от съдебната зала. Та- можете, ала си е загуба на нерви, време и пари във вашия случай.

Какво мисля аз, колегите или трети лица не е интересно. Важно е какво мислят онези 12 дузини. А, те си мислят, че нормата е справедлива, защото като се намери един такъв съсобственик и работата "оттича". Ако ме разбирате.

[sunrise]

M...да. Извинявам се, неясно съм задала въпроса. Примерно: съсобственик има 4/8 идеална част. Прави замяна на 1/8 от собсвената си идеална част, след което продава на новия си съсобственик и останалите 3/8 като заобикаля чл.33 от ЗС. В този случай не е ли очевидна привидност на сделката и ощетяване на другия съсобственик, който примерно съм аз. Нормално ли е това да се прави и допускат ли го съдиите? За какво е тогава чл.33 ? Може ли според вас да се оспори в най-общ смисъл (знам че не давам достатъчно подробности) и има ли познати ви такива примери в съдебната практика? Изобщо какво мислите за този казус? Не трябва ли нещо да се коригира в закона?

Не е незаконно, нито се заобикаля закона. Противното би значело ,че Вие имате повече права от другият съсобственик и можете да ограничите неговото право, като единствено му оставите възможността да продава, но не и да дарява, да заменя и т.н.

[kasy]

Възниква логичния въпрос, защо не е заменил цялата си част, а само 1/8? И какво му пречи на този съсобственик да продаде другата си част на основния си съсобственик, а не на този, с когото е извършил фиктивната си замяна /нали на всички е ясно, че е такава и е направена точно за да се заобиколи чл.33 от ЗС/. И в реда на тези мисли, ако това не е заобикаляне на закона, какво бихте дефинирали като такова?
Към А.Кирилова - въпрос на висш пилотаж и много средства е спечелването на такова дело, но аз мисля, че не е невъзможно. Ако имате възможност, борете се!

[Гост.]

Обстоятелства от обективната действителност веднъж са ме мотивирали да извърша замяната, и при бъдеща( евентуална, не сигурна) промяна в същите тези обстоятелства от "оперативната обстановка"( както казва приятел) ме подтикват да се разпоредя ( при това съвсем законосъобразно, забележете) с останалите ми ид. части от съсобствеността. Дори не съществува за мен задължение да предложа на всички съсобственици. Достатъчно е само на един... и той да е съгласен с условията по покупко-продажбата.
Аз съм собственик. При известни условности, мога да правя със собствеността си, каквото, когато и както преценя за уместно. Такава е религията.


Препоръчвате "борбата безмилостно жестока "( като навеждате доводи за заобикаляне на закона)- бихте ли посочили поне едно решение в този смисъл.
Би представлявало интерес за мен . Предполагам и за останалите.

[akirilova]

Първо искам да ви благодаря на тези, които взеха отношение по въпроса и много се надявам дискусията да продължи.
Да, собствеността е неприкосновена, но в случая става дума за СЪсобственост и не би трябвало законът да допуска действията на един от съсобствениците да ощетява останалите.
И това, което е особено притеснително е факта, че 99 % от тези замени и дарения, свързани със съсобствени имоти са фиктивни и всички го знаят. И моят въпрос е какво правим? Знаем, че това е злоупотреба или както там се нарича и въпреки това го приемаме. И като си помисля, че след реституцията има толкова много съсобствени имоти...

[kasy]

Доколкото разбирам, бъдещата промяната в обстоятелствата от " оперативната обстановка"/т.е.продажбата/ са настъпили непосредствено след замяната, което означава ....... Или искате да ме убедите, че в правото няма логика?
Ако това не е заобикаляне на закона, какво бихте квалифицирали като такова?
Кирилова попита какъв е смисъла на чл.33 от ЗС, а аз бих попитала какъв е смисъла от чл.26 от ЗЗД?
Представете си следното: Вие сте съсобственик с лице, което заменя 1/8 от имота си за хладилник, 1/8 - за кола, 1/8 - за гараж и т.н и т.н и последната 1/8 я продава на един от седемте нови съсобственици. Какво ще кажете? Той си е съсобственик, може да си прави с имота каквото иска и освен това всичко е законообразно!!!!!!!!!! Само че, да не Ви се случва на Вас /наистина не Ви го пожелавам/. А решения в тази насока има, ще се постарая утре да ви ги посоча.
Поздрави!

[kasy]

На всички е ясно кой си позволява лукса да осъществява такива сделки. Това са заможни хора, ползващи скъпоплатени адвокати и в 99% от случаите убедени, че ответната страна няма финансови възможности или достатъчно влияние/в повечето случаи и двете/, за да оспорва такава сделка. Вече съвсем официално стана ясно как се кадрува в съдебната ни система, ясно е и, че има два вида адвокати - много добри адвокати и адвокати, много добри приятели със съдии.
За да заведеш такова дело трябва да се въоръжиш с голямо търпение, да си осигуриш необходимите средства, да намериш точния адвокат и да се молиш делото да попадне на некорумпиран съдия /все още има такива/ и да се разхождаш по съдебните инстанции 5-10 години. И да се надяваш, че новия министър на правосъдието наистина ще направи всичко възможно хората да не казват "Да не ти дава Господ да влезеш в съда" /това е изказване на Маргарита Попова пред медиите/. Предзвикателството, обаче, си заслужава. Ако искаме нещо да се промени не трябва да се примиряваме. Всичко зависи от нас.
Има едно решение на Варненския районен съд от 19.12.2008 г по гр.дело № 4158 от 2005 г в което един договор за замяна на част от недвижим имот е обявен за нищожен, поради относителната му привидност.

[inspectora]

Интересна дискусия
Та да се включа и аз ... да почнем малко по-отдалеко ...
Идеята на чл.33 ЗС не е защита на интересите на останалите съсобственици, нито пък да ограничава по някакъв начин правата на собственост на "некоректния" /да го наречем в случая съсобственик/ - това следва да е ясно на всички!!!
Идеята на текста е доколкото е възможно да бъде ликвидирана една съсобственост /както отбелязах по-горе, без това по никакъв начин да дава някакви права на останалите съсобственици или пък да ограничават правата на "некоректния"/, тъй като това е едно нежелано правно положение /т.к. създава някои трудности/. Но законът няма за цел ликвидирането на съсобствеността да става "на всяка цена" /т.к. ще влезе в разрез с Конституцията/!!!

Та в този смисъл в конкретния случай за засягане по някакъв начин на правата на останалите съсобственици не може и дума да става!!!

От друга страна може би става въпрос за заобикаляне на чл.33 ЗС, но в правото основното нещо е доказването!!! Доказването на привидности, заобикаляния на закона и т.н. теоретично не е невъзможно, но практически успеваемостта тук клони към нулата ... Поли е обяснила много добре "другата страна на монетата" - ами ако наистина първоначално идеята на "некоректния" е била просто да замени част от ид. си части, а после е решил да продаде останалите /като решението за продажба да кажем е възникнало веднага след замяната/? Защо не се замисляте и за този вариант? Няма как да знаете какво се върти в главата на даден човек в даден момент!!! Разбира се ако се намерят достатъчно убедителни доказателства, че още първоначалната идея на "некоректния" е да заобиколи закона - дерзайте ... В правото не винаги очевидните неща /както твърдите, че е очевиден първоначалният замисъл за заобикаляне на чл.33 ЗС/ са реално случилите се!!! И доколкото формално /обективно/ тук нямаме никакво нарушаване на закона, то който твърди обратното следва да го доказва. Доказването тук най-общо казано, е свързано с доказването на мислите и чувствата на даден човек към даден момент ... теоретично има начини да се докажат такива неща, но на практика е изключително трудно. Идеите, мислите, чувствата /т.е. субективното отношение/ все още не е измислено как да се докажат по друг начин, освен чрез външно обективираните човешки действия /може би някъде приемат тест с детектор на лъжата, но у нас това малко трудно ще стане - най-малкото защото такъв тест изисква съгласие на тестващия се /. В този смисъл когато външните белези на субективното отношение не могат да се тълкуват еднозначно, се приема за меродавна формалната истина ... а както вече неведнъж се каза - от формална гл.т. всичко е ОК и в рамките на закона ...

... що се касае до моралната страна на нещата ... правото/законът не винаги е морално/морален ...

[poslednainstancia]

естествено тук се намесва и последната инстанция:
Първо - замяната представлява две сделки в една - това са две насрещни продажби. Всички правила при продажбата следва да бъдат спазени при замяната. Включително и съгласието по чл.33 ЗС. В противен случай се стига да заобикаляне на закона. Съветвам Ви в срока за това да заедете иск за изкупуване на идеалната част, тъй като не ви е била предложена първо на вас като съсобственик. На далавера ще сте защото сигурно в нот.акт са посочили за имотите данъчната оценка плюс евентуално някаква дребна сума за доплащане на разликата.
Сделката не може да се атакува като нищожна. Само съсобственика има потестативното право да изкупи от приобретателя въпросната идеална част. Неизпълнението на разпоредбата на чл.33 ЗС не влече нищожност.
От друга страна трябва да видите нотариалното дело - дали има декларация от отчуждителя - тогава тя ще е документ с невярно съдържание. Ако обаче няма - нотариуса е на пангара - иск за вреди плюс длъжностно престъпление /ако се докаже/.

[REVOLUTION]

естествено тук се намесва и последната инстанция:
Първо - замяната представлява две сделки в една - това са две насрещни продажби. Всички правила при продажбата следва да бъдат спазени при замяната. Включително и съгласието по чл.33 ЗС. В противен случай се стига да заобикаляне на закона. Съветвам Ви в срока за това да заедете иск за изкупуване на идеалната част, тъй като не ви е била предложена първо на вас като съсобственик. На далавера ще сте защото сигурно в нот.акт са посочили за имотите данъчната оценка плюс евентуално някаква дребна сума за доплащане на разликата.
Сделката не може да се атакува като нищожна. Само съсобственика има потестативното право да изкупи от приобретателя въпросната идеална част. Неизпълнението на разпоредбата на чл.33 ЗС не влече нищожност.
От друга страна трябва да видите нотариалното дело - дали има декларация от отчуждителя - тогава тя ще е документ с невярно съдържание. Ако обаче няма - нотариуса е на пангара - иск за вреди плюс длъжностно престъпление /ако се докаже/.

Не съм съгласен.Замяната е отделна сделка и си е една сделка с определени характеристики.Правилата за продажбата се прилагат съответно , а не пряко , точно защото законодателят е отчел различния характер на сделките.Съдебната практика е константна и обилна , включително и ТР по въпроса.33 ЗС се прилага само при продажбата , не и при другите сделки включая дарение и дори продажба на наследство!

[sunrise]

Колегата ме е изпреварил.Абсолютно подкрепям!Както впрочем и мнението на инспектора за смисъла на нормата на чл.33 ЗС.

[inspectora]

Poslednainstanciq има доста екстравагантни мнения по доста въпроси ...
Принципно в практиката настоящият казус е решен еднозначно по начин, с който лично аз съм съгласен /както споменаха колегите има и ТР относно замяната на ид.ч./ ... което обаче съвсем не означава, че тезата на poslednainstanciq няма никакъв смисъл /за да се стигне до ТР значи въпросът е бил решаван различно / ...
Практически, и при наличието на ТР, в момента защитата на тезата на poslednainstanciq в български съд е "кауза пердута" ... но знае ли човек - законодателството се развива, практиката по един и същ казус /без да има промяна в закона/ също се променя /вкл. се изоставят становища, застъпвани в ТР/ ...

[portokal]

Въпросът като че ли е не дали въобще при замяна се прилага чл. 33, а дали цялата комбинация в някой конкретен случай не представлява заобикаляне на чл. 33.
Искам да продам на Иванчо своята 1/2 идеална част от имот (точно на него, щото знам, че Иванчо е досадник и ще вгорчи живота на съсобственика ми ). Съсобственикът е готов да купи идеалната ми част, аз обаче държа да не му я предлагам, заради което заменям 1/100 от имота срещу десет кила ябълки и едно червило "Макс Фактор", а след това продавам на Иванчо останалите мои 49/100. Ясно е, че ако нямах съсобственик, щяхме да сключим с Иванчо само продажба. На мен ми се струва, че прилича на заобикаляне.

[Гост.]

То... и не само някои неща ни се струват, но както уместно отбеляза Инспектора( здравей, радвам се, да те чета отново )- трябва да се докаже.
В момента нямам възможност изобщо да се ровя за

решение на Варненския районен съд от 19.12.2008 г по гр.дело № 4158 от 2005 г в което един договор за замяна на част от недвижим имот е обявен за нищожен, поради относителната му привидност.

но имам резерви по отношение фактологията.

[kasy]

Защо да не се прилагат ограничения и при замяната. Ако съсобственика може да ти осигури същата вещ /например акумулатор за кола/, защо да не го предложиш на него? Да замениш твоята част от съсобствения имот за жилище или друг имот, който може да ти осигури само този, с когото правиш замяната е оправдано, но да го замениш за кухненски мебели, които всеки може да ти осигури, е с цел заобикаляне на закона. Същото се отнася и за дарение на 1/100 част от съсобствен имот. Какво ще прави този нов съсобственик с 2-3 кв.м /докато не му продадат другите 99/100/. Да дариш имот на деца, внуци, родители или дори роднини е обяснимо, но да дариш 2 кв.м на човек, когото дори не познаваш и едновременно с това да ти хрумне да му продадеш останалата част, си е чисто заобикаляне на закона. За съжаление това става масова практика. СЪсобствеността означава СЪОБРАЗЯВАНЕ. Толкова са прозрачни мотивите на тези, които извършват тези заменки, че дори е смешно да се разсъждава върху тях. И ако това се нарича ЗАКОНООБРАЗНО????!!!!

[poslednainstancia]

Пак сме тука:
Моля колегите като цитират съдебна практика то тя да е на ВКС.
Всичко друго не е такава.Това че едно дело е решено от районен съд по определен начин нищо не означава, тъй като не е ясно обжалвано ли е, потвърдено ли е отменено ли е и т.н.
Към REVOLUTION: Справка Гражданско право, Специалната част, "Замяна"- после ще се чуем пак - автора е без значение.
Ако някой друг счита, че при замяната няма две насрещни продажби - в първи курс!

[poslednainstancia]

Ясно е че portokal e наясно с въпроса. Добро мислене.

[poslednainstancia]

Не ми е известно ТР затова моля колеги пишете кое е то.

[poslednainstancia]

Някой замислял ли се е какъв е смисъла на чл.33 ЗС.
Целта на закона е да се окрупнява собствеността върху вещта, а не да се раздробява.
Именно затова е предвиден този текст.
Преди да изчистим въпроса следва да разберем кой е прав по отношение на "замяната" като вид сделка - двустранен, консенсуален/а при недвижимостите формален/, възмезден, каузален договор. Страните по замяната са продавач за това което даваш и купувач за това което получаваш и съответно обратното за другата страна. Особеност при нея е че материалния интерес се таксува за нотариални и данъчни цели само върху по-високото като стойност. Колеги мога да напиша книга по въпроса но все пак това е форум.
За съжаление цялата литература по въпроса е в офиса, а пък аз съм болнични и съм си у дома. Така, че "поживьом увидим".
Ако се стъпи на вярната теза, че замяната са две насрещни продажби, то тогава няма как да се избегне приложението на чл.33 ЗС.
Към Инспектора: предизвикателството е да се печели кауза пер дута, а не да се занаятчийства. Потребителското име не е избрано случайно!