Как да спася жилището си?

[delo_1981]

Здравейте, колеги, не съм очаквала, че ще моля за помощ точно по този въпрос, но...

С дългогодишния ми приятел живяхме на семейни начала доста време под наем, след което придобихме по 1/2 идеална част от недвижим имот- гарсониера, чрез учредяване на ипотека върху имота. По характера си имотът е неподеляем. Ние нямаме сключен граждански брак. В договора за ипотечен кредит аз съм упомената като "кредитополучател", той- като "съдлъжник", приемам, че такава съм и аз. През цялото време от момента на сключване на договора за ипотечен кредит с банката аз съм заплащала лично всички дължими към банката вноски- директно са удържани от банковата ми сметка, по която се превежда заплатата ми, той не е заплащал нищо. Закупуването на апртамента бе осъществено изцяло с горепосочения ипотечен кредит, като до момента са изтекли две години от сключването му, респективно от започване на изплащането на имота. Тъй като с приятеля ми взехме категорично решение да се разделим, той постави условието да му изплатя половината от реалната пазарна стойност на жилището, в замяна на което да ми дари своята 1/2 част. Не съм съгласна, тъй като имотът далеч не е изплатен- приятелят ми не е заплащал никоя от дължимите към банката вноски и считам, че не му дължа нищо. Не съм склонна да плащам повече вноските по имота, тъй като в един момент след време ще се окаже, че приятелят ми ще е собственик на половината от вече изплатен от мен апартамент. Тъй като много искам да запазя имота, консултирах с няколко познати адвокати, които нямат никакво мнение относно това как да запазя имота си, като придобия частта на приятеля ми без да му заплатя половината от пазарната стойност. Струва ми се абсурдно да се плаща половината от нещо, което фактически не е изплатено и за което той не е дал един лев. Разделянето на имуществото е силно необходимо, защото той ме манипулира чрез половината, което нотариално притежава. Половина от имот, за който се дължи ипотека в следващите 25 години.
Искрено Ви моля за съвет, отчаяна съм. Пускам и своя скайп: iv----
Ще Ви бъда много благодарна, дайте идеи.

[sunshine_75]

Без да съм специалист в материята, мога да споделя какво установих от изложението Ви:
1. Вие и Х притежавате в режим на обикновена съсобственост неподеляем недвижим имот, т.е. и Вие, и Х имате еднакви права по отношение на целия имот.
2. Върху имота тежи ипотека (най-вероятно законна), за срок от 25 години и в полза на банка - кредитодател.
3. Всеки от Вас двамата носи солидарна отговорност за плащане на паричното задължение към Банката.
4. Вие не искате да платите нищо на другия съсобственик на имота, но искате по някакъв начин да освободите и себе си, и имота от неговото "присъствие". Лично аз не виждам как ще стане това.... По-добре помислете за начин, по който ще изплатите дела му (1/2 ид.ч.) и за начин, по който да предоговорите отношенията си с Банката, като станете единствен кредитополучател. Единственото, което ме притеснява в желанието на приятеля Ви, е формата, по която иска да Ви прехвърли своята ид. част. По-разумно (а и реално) би било сделката да се оформи като покупко-продажба, а не като дарение.

[delo_1981]

Благодаря още веднъж за бързината
Чудя се само едно: след като имотът фактически не е изплатен към банката, не мога ли да претендирам по някакъв начин за това, че го изплащам само аз- независимо от факта на вписването само на 1/2 от собствеността на мое име- нали именно чрез учредяването на ипотеката се закупува имот. Логически следва ли съдлъжникът, притежаващ 1/2 идеална част, да получи 1/2 и от дълга към банката ?
Извинявам се на всички за - вероятно, глупавите въпроси, но от куп тревоги вече обърках напълно мислите си

[portokal]

Следва според мен. Не знам по какво се различава "кредитополучателят" от "съдлъжника", но отношенията между тези солидарни длъжници точно заради собствеността, придобита с кредита, са такива, че между тях задължението трябва да се поеме по равно.

[hypathia]

Според мен в отношенията си с банката вие сте солидарни длъжници и си важат всички правила за солидарната отговорност- може да се претендира цялата дължима сума от всеки един от съдлъжниците и т.н- нали това е идеята да не е разделна , а солидарна отговорността. Отношенията ви с другия съсобственик са без значение за кредитора(банката) и следва да се уредят по други правила- в производство по сметки , неоснователно обогатяване..

[ch3oh]

Какво ще се получи ако нещата останат такива, каквито са в момента? Също така: можете ли да поискате от приятеля си, да Ви заплати половината от направените до момента вноски по кредита?

[portokal]

Според мен в отношенията си с банката вие сте солидарни длъжници и си важат всички правила за солидарната отговорност- може да се претендира цялата дължима сума от всеки един от съдлъжниците и т.н- нали това е идеята да не е разделна , а солидарна отговорността. Отношенията ви с другия съсобственик са без значение за кредитора(банката) и следва да се уредят по други правила- в производство по сметки , неоснователно обогатяване..

Никой не спори. Пита се не дали отношенията им с другия длъжник са от значение за банката, а как в крайна сметка се уреждат между тях, т.е. може ли питащата да си търси от бившия приятел половината от платеното.
Та - може. По "другите правила".

[svettoslav]

В договора за ипотечен кредит аз съм упомената като "кредитополучател", той- като "съдлъжник",

Според мен има съществена разлика в двете неща.Трябва да се тълкува самият договор.Ако така е написано и е несъмнено ясно,че само Вие сте кредитополучател,тоест заемател,то и парите са само Ваши,не и на другото лице.
Какъв е договорът,какво точно пише там.Съдлъжник-отговаря солидарно,но това прави ли го заемател???.Мисля не.Защото съдлмъжникът е фигура,ясно очертана в закона.Той отговаря наред с Дл. по кредита.
В случая,след като се изясни точно този въпрос,може да се стигне до извод,според мен,че именно заемателят е купил имота с негови лични средства.
И тук е най-важният въпрос-може ли да се смята,че жената прави дарение на съдлъжника по ДКредит и може ли да се смята,че този човек,освен че е съдлъжник по ЗЗД(ако наистина се явява такъв) е ипотекирал своята ид. част от имота заради дълга на друго лице?
Все пак двата договора са съвсем различни,макар и да имат особена връзка.
Договорът отговаря на въпросите.Може и да има затруднения при иска за Н.обогатяване.Ако имаме двама получатели по догвора,тоест двама заематели,които отговарят солидарно по този договор,тогава е друго.Тук НО възниква от момента,в който единият почне да плаща частта и но другия най-общо казано.Възниква за това,което вповече платено.
Ако обаче само в отношенията между тях е уговорено,че ще плащат и двамта,то тогава-трудно доказуемо,като тук нещата могат да се уредят по особен начин.Според мен имаме договор,който не е изпълнен от "приятеля".Уговорката е да плаща и той,като в замяна ще фигурира като купувач по договора с пари,дадени от нея по изтегления само от нея заем.Доказването е проблем.Защо са "дадени" тези пари на другия?

[portokal]

Не съм съгласна. Дори да приемем, че кредитополучателят е единственият заемател, а "съдлъжникът" е нещо като поръчител или де да знам какво (много странен "родов" термин, използван за да се нарече само вид ), та дори да приемем така, пак според мен отношенията между двамата трябва да се уредят според дяловете в придобитата със заема собственост. Те затова са го взели тоя заем, за да я придобият в тези дялове.
Ако аз взема заем от Иван - защото Иван на теб не ти вярва и няма да договаря с теб, - но ти ги дам, за да си купиш апартамент, какво - дарила съм ти ги, така ли? Несъмнено Иван ще си ги търси от мен, но и аз имам право да ги търся от теб. Освен ако изрично не сме уговорили дарение. А не сме.
Същото е (за половината сума), ако двамата с теб купим в равни дялове апартамента. Същото е и ако аз съм заемател, а ти - поръчител (макар че ако Иван не ще и да чуе за теб, няма да се съгласи да станеш и поръчител ). Заемът може да е взет дори за да бъде купен апартамент лично за поръчителя. Ако Иван / банката си събере парите от поръчителя, да не би главният длъжник да му дължи връщане? За пред Иван е "главен", но в отношенията между него и поръчителя е друго.

[REVOLUTION]

Подкрепям portokal.Според мен в договорите за кредит , съдлъжник е равно на солидарен длъжник.Кредитополучател се използва , за да се разграничат двамата , доколкото кредитополучателя е желания от банката длъжник , който да погасява вноските.
Във вътрешните отношения , приятеля Ви дължи половината сума.Оттук нататък ако обобщим.Няма начин собствеността на 1/2 на приятеля Ви да стане ваша.Няма начин да принудите банката да търси от приятеля Ви вноски по кредита.Юридически единствено може да съдите приятеля Ви за половината сума.Това е и правото върху , което може да стъпите при евентуални преговори с него.

Успех!

[sogio]

Няма начин собствеността на 1/2 на приятеля Ви да стане ваша.Няма начин да принудите банката да търси от приятеля Ви вноски по кредита.

Напълно съм съгласна с Вас.

Юридически единствено може да съдите приятеля Ви за половината сума.Това е и правото върху , което може да стъпите при евентуални преговори с него.
Успех!

Въпросът е на какво основание ще си търси парите. Според мен единствения възможен иск е по чл.59 ЗЗД. Дарението на 1/2 от цената от съсобственика-кредитополучател на съсобственика-съдлъжник би могло да бъде въведено като възражение от страна на последния, но няма как да се докаже, тъй като при всички случи размерът на тази сума ще е над установения в чл.164 максимум, за установяването на сделки, до който, се допускат свидетелски покзания.

[REVOLUTION]

Според мен иск по чл.59 ще е неоснователен , тъй като коректното правно основание , с което трябва да се търси защита е чл.127 ал.2 ЗЗД.

[portokal]

...коректното правно основание , с което трябва да се търси защита е чл.127 ал.2 ЗЗД

Напълно съм съгласна с Вас.
И аз мисля, че правното основание е чл. 127. Но това е така или иначе въпрос на квалификация, не на факти, т.е. иск, квалифициран от питащата по чл. 59, трябва просто да се уважи на основание чл. 127, ал. 2. Може да не съм права, естествено.

[REVOLUTION]

...коректното правно основание , с което трябва да се търси защита е чл.127 ал.2 ЗЗД

Напълно съм съгласна с Вас.
И аз мисля, че правното основание е чл. 127. Но това е така или иначе въпрос на квалификация, не на факти, т.е. иск, квалифициран от питащата по чл. 59, трябва просто да се уважи на основание чл. 127, ал. 2. Може да не съм права, естествено.

Тъй де , ако си опише фактите коректно и пише отгоре чл.59 , ясно е че съда ще го преквалифицира.Понякогаш обаче при самодейност груба , знае ли се..........

[sogio]

Според мен иск по чл.59 ще е неоснователен , тъй като коректното правно основание , с което трябва да се търси защита е чл.127 ал.2 ЗЗД.

Ако е така, то Ви си противоречите, тъй като от една страна казвате, че не може да бъде принудена банката да си търси парите от приятеля на delo_1981, а от друга страна, че ще се защитава с регресен иск. Ако приемем, че приятелят е съдлъжник, то тогава банката ще може да търси изпълнение във всички случаи (не само при неплащане) и от него. Не съм запозната с точните условия по конкретния договор, но в повечето случаи независимо как е именувано това лице, отговорността му е уговорена като тази на поръчителя. Освен това при солидарната отговорност всеки съдлъжник изпълнява своята част от задължението, но кредитора може да иска изпълнение на цялото вземане от когото и да е от тях. Доколкото разбирам от казаното от delo_1981, в нейна полза е отпуснат кредита и не е уговорено отделно задължение за нейния приятел. И тъй като сделката, за която е отпуснат кредита няма никакво значение за банката, за нея нямат значение и квотите, в които е придобита съсобтвеността върху имота. В този смисъл смятам, че не е коректно солидарната отговорност да се проявява само в изпълнението на задължението.
Аз специално съм срещала договори за кредит с двама длъжници, действително съдлъжници, на които е отупснат кредит в определен размер, като всеки един от тях е получил част от общата сума и има уговорка, че давамата кредитополучатели отговарят солидарно за целия размер на кредита. Тогава съм съгласна ако един от тях плаща вноската и на другия, да възникне отговорност на неплатилия по чл.127, ал.2 от ЗЗД, но според мен случая не е такъв. Така описаната хипотеза най-често се среща когато кредитополучателите са роднини и никой от тях няма доход достатъчен, за да му бъде отпуснат кредит в пълния размер.

[portokal]

Ако е така, то Ви си противоречите, тъй като от една страна казвате, че не може да бъде принудена банката да си търси парите от приятеля на delo_1981, а от друга страна, че ще се защитава с регресен иск.

Няма противоречие.
Никой кредитор, естествено, не може да бъде принуден да се обърне към единия солидарен длъжник, ако предпочита да събере вземането си изцяло от другия.

Ако приемем, че приятелят е съдлъжник, то тогава банката ще може да търси изпълнение във всички случаи (не само при неплащане) и от него.

Ми да. Може да търси. Не може да бъде принудена да търси.
Всъщност аз изобщо не мога да си представя каква е разликата между "може да търси във всички случаи" и "може да търси само при неплащане". Мисълта ми е, че няма такава разлика. Ясно, че "търсене" има само при "неплащане" (доброволно в срок), а няма по принцип задължение да се обърнеш първо към единия длъжник. Важи и за поръчителите, които също са вид солидарни длъжници.
А отношенията между солидарните длъжници (от които следва кой от тях каква част от задължението трябва да поеме в крайна сметка) поне според мен не зависят от отношенията им с кредитора. Може пред кредитора единият да е поръчител, а във вътрешните им отношения да е задължен за цялата сума. Кредитора тези вътрешни отношения не го интересуват и няма нужда да са обявени пред него, за да възникнат.

[REVOLUTION]

Не съм казвал , че банката не може да търси изпълнение от другия съдлъжник , а че не могат да я принудят да го направи.Тя си е харесала единия , щото си взема паричките от сметката й и е доволна, никой не може да я принуди да почне да търси вноски от другия длъжник.Не е точно становището ,че при солидарната отговорност всеки от съдлъжниците си изпълянва частта , но кредитора може да иска пълно изпълнение от единия.При солидарността 2 или повече длъжници дължат една престация и кредитора й може да я иска от всеки длъжник изцяло , но изпълнението на един освобождава и останалите съдлъжници.Тоест зависи преди всичко от КР и активността на длъжниците.След като банката иска изпълнение само от единия длъжник , той е длъжен да изпълни.Не може да каже, ама има още един ДЛ нали , искайте и от него да си плати половината.Това имам предвид.

[sogio]

Съгласна съм с теб Портокал, но все пак искът по чл.127, ал.2 от ЗЗД дава възможност на платилия съдлъжник да иска от другите, това, което е платил в повече от своето задължение. Е, питам аз ако не е уговорено задължение (погасителен план с вноски)по договора за кредит за приятеля на delo_1981, то какво ще търси тя с този иск, какво е платила по договора за банков кредит в повече от него.

[REVOLUTION]

Съгласна съм с теб Портокал, но все пак искът по чл.127, ал.2 от ЗЗД дава възможност на платилия съдлъжник да иска от другите, това, което е платил в повече от своето задължение. Е, питам аз ако не е уговорено задължение (погасителен план с вноски)по договора за кредит за приятеля на delo_1981, то какво ще търси тя с този иск, какво е платила по договора за банков кредит в повече от него.

Ако нищо не е уговорено , тоест за приятеля й няма уговорен някакъв погасителен план.Макар ,че не съм виждал поименен погасителен план , то тогава има презумция-чл.127 ЗЗД.Следователно може да се търси половината сума.

[sogio]

При солидарността 2 или повече длъжници дължат една престация и кредитора й може да я иска от всеки длъжник изцяло , но изпълнението на един освобождава и останалите съдлъжници.

Да, така е. Аз неправилно съм се изразила. Въпросът може би по-скоро е в това, че следва да е установено в отношенията между двамата съдлъжници каква е частта на всеки един от тях в общото задължение. Тази презумпция по чл.127, ал.1 от ЗЗД може би в случая точно отговаря на отношенията между страните, но какво би станало ако беше придобит имота при квоти 1/4 на 3/4 ид.ч.