Закупуване на имот от АД

[hidden]

В устава на АД е записано, че Управителният съвет с одобрението на Надзорния съвет взема решения за придобиване, обременяване и отчуждаване на недвижими имоти.
Какви са последиците, ако АД придобие имот без одобрението на НС? Действителна ли е такава сделка съгласно чл. 236, ал. 4 ТЗ? А ако имотът е закупен и без решение на УС на АД?

[donna]

Закона си го е казал много ясно , Сделка, сключена в нарушение на ал. 1 - 3 на чл.236 ТЗ е действителна, а лицето, което я е сключило, отговаря пред дружеството за причинените вреди, ако има вреди и ако се докажат такива.

[donna]

Решение № 15 от 8.09.2010 г. на ВКС - ТК

Установеното в чл. 229, ал. 2 ЗЗД правило се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. Действието на посочената разпоредба е изключено от законодателя единствено по отношение на акционерните дружества с нормата на чл. 236, ал. 4 ТЗ.

Чл. 82 ЗЗД
Чл. 92 ЗЗД
Чл. 229, ал. 2 ЗЗД
Чл. 229, ал. 3 ЗЗД
Чл. 236, ал. 4 ТЗ

Производство по чл. 290 и сл. ГПК.
Образувано е по касационна жалба на “В. 2000” АД срещу въззивно решение № 2 от 06.01.2009 г. по т.д. № 320/2008 г. на БАС в частта, с която е осъден да заплати на основание чл. 92 ЗЗД неустойка на “Л.” ООД в размер на сумата 13 000 лв. поради предсрочно прекратяване на наемния договор от 27.12.2002 г. и по касационна жалба на “Л.” ООД срещу същото решение в частта, с която е отхвърлен предявеният от него на основание чл. 82 ЗЗД иск за заплащане на обезщетение за пропуснати ползи в размер на 11 000 лв. като част от вземането му общо в размер на 123 716 лв.
С обжалваното решение въззивният съд е приел за установено, че договорът е прекратен едностранно от наемодателя “В. 2000” АД и дължи предвидената по договора неустойка в размер на месечната наемна цена до изтичане на срока на наемния договор. Прието е, че договорът е валиден, макар и сключен за осем години, тъй като разрешението за отдаване под наем на имот, собственост на ТД, не е от компетентността на органите му и изпълнителният директор е действал в рамките на правомощията му да осъществява управление на дружеството, но независимо от това недействителността му била изключена от разпоредбата на чл. 236, ал. 4 ТЗ. По отношение на иска за заплащане на обезщетение в размер на пропуснатите ползи са изложени съображения, че ищецът като търговец може да претендира само вреди от по-висок наем, респективно разлика в оборота от евентуална загуба на клиенти, ако бе положил грижа да ограничи вредите, като премести дейността си в друг имот, което той не е сторил и поради това е счетено, че макар и да е налице причинна връзка между неправомерното поведение на ищеца и лишаването на ответника от доходи, то тази причинна връзка е прекъсната от друг факт, а именно от бездействието на наемодателя като търговец да разкрие обект на друго място.
Касаторът “В. 2000” АД поддържа, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на чл. 229, ал. 3 ЗЗД, тъй като при сключване на договора изпълнителният му директор е действал “excessus mandati” и поради това съдът е следвало да приложи установеното в цитираната разпоредба правило, като редуцира уговорения между страните срок до 3-годишен. С оглед на това си становище счита, че с изтичането му договорът се е трансформирал в безсрочен, поради което липсва основание за ангажиране на отговорността му за неговото предсрочно прекратяване.
Касаторът “В. 2000” АД поддържа доводи за постановяване на решението в обжалваната му част в нарушение на материалния закон - чл.82 ЗЗД и за допуснати съществени процесуални нарушения, необоснованост на въззивното решение в обжалваната му част. Излага се и съображения за необоснованост на извода на съда, че вредите, респективно пропуснатите ползи от прекратяването на наемния договор вреди се изразяват в по-високата наемна цена, която той би заплатил, ако бе потърсил нов обект, в който да реализира дейността си, разноските по пренасяне и разлика от оборота като резултат от загуба на клиенти, каквито не били установени в процеса поради липсата на доказателства, че е предприел действия по преместването си.
С Определение № 606 от 10.09.2009 г. по т.д.№ 395/2009 г. на ВКС, II т.о. обжалваното решение е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК до касационно обжалване за произнасяне по поставените от двамата касатори правни въпроси от значение за точното прилагане на закона, както и за развитие на правото както следва: приложим ли е режимът на ЗЗД по отношение действителността на договори за наем, сключени между търговци или същият е изключен от разпоредбите на ТЗ, регламентиращи компетентността на органите на управление на търговското дружество; относно пределите на отговорността по чл. 82 ЗЗД за вреди, които изправната страна е могла да ограничи, като положи обичайната за добрия търговец грижа.

I. По касационната жалба на “В. 2000” АД:

Изводът на въззивния съд, че правилото на чл. 229, ал. 2 ЗЗД е относимо само към обикновените облигационни сделки, е незаконосъобразен. Ограничението за срока на наемния договор, до който лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, са овластени да го сключат, се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. Това произтича от правилото, че договор за наем за срок от 10 години (а когато той е търговска сделка и за неограничен срок) може да бъде сключен само от собственика на имота. При търговските сделки такъв е самото ЮЛ, което единствено чрез волеобразуващия орган може да даде съгласие за разпореждане с имота, изразяващо се не само в отчуждаването и видоизменянето на вещното право, но и в сериозното му обременяване. Дългосрочното отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността си има характера на разпоредителна сделка.
Изложеното позволява да се приеме, че установеното в чл. 229, ал. 2 ЗЗД правило се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. Отсъствието на надлежно взето от съответния орган решение за отдаване на недвижимия имот над посочения ограничителен срок има за последица редуциране срока на търговската сделка на 3 години по силата на разпоредбата на чл. 229, ал. 3, пр. 2 ЗЗД. Действието й е изключено от законодателя единствено по отношение на акционерните дружества с нормата на чл. 236, ал. 4 ТЗ, в която е установена фикцията, че сключените от тяхно име договори са действителни и тогава, когато за сключването им не е дадено предварително съгласие от овластените за това органи.
Направеният от въззивния съд извод относно срока на действие на процесния наемен договор е в съгласие с изложеното от настоящата инстанция по поставения от касатора въпрос, разгледан в светлината на търговското и в частност на акционерното право, което дава основание да се приеме, че са налице предпоставките за ангажиране на договорната му отговорност за предсрочното прекратяване на договора. Като срочен, наемният договор не би могъл да бъде прекратен на основание чл. 238 ЗЗД с едномесечно предизвестие.

II. По жалбата на “Л.” ООД:

Решението е обжалвано от касатора в частта, с която е отхвърлен предявеният от него иск с правно основание чл. 82 във връзка с чл. 79 ЗЗД. Същият е заявен като частичен за сумата 11 000 лв., представляваща част от пропуснатите от него ползи в размер общо на 239 628 лв. в резултат на предсрочно прекратения от ответника наемен договор, съизмеряващи се с печалбата, която би реализирал за периода 01.01.2008 - 01.03.2010 г.
Законосъобразно въззивният съд е приел за допустимо обезщетяването на вреди, по-големи от неустойката, и се е произнесъл по кумулативно съединения иск по чл. 82 ЗЗД. Обезщетителната функция на неустойката не лишава кредитора от възможност да търси и да получи обезщетение за непокритите от неустойката реално претърпени вреди. Това следва от разпоредбата на чл. 92, ал. 1, изр. 2 ЗЗД. За да обоснове тази своя искова претенция, ищецът следва да докаже претърпени вреди в размер по-голям от присъдените му 13 000 лв. на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Следва да се подкрепи и становището му за предотвратимост на претърпените от касатора вреди. Съгласно чл. 83, ал. 2 ЗЗД кредиторът е длъжен да положи грижи на добър стопанин, за да избегне вредите. За да се реализира отговорността на длъжника, кредиторът следва да установи изпълнението на това законоустановено задължение. Не може да се приеме, че във всички случаи и без оглед на останалите обстоятелства по делото вредите винаги ще се равняват на печалбата за целия исков период, тъй като това би означавало да се поощри поведение на кредитор, който вместо да вземе надлежни мерки за защита на интереса си (а така и за ограничаване на вредите), бездейства в течение на периода до изтичане срока на наемния договор и се надява да получи житейски неоправдано обезщетение.
Ищецът не е твърдял и не е доказвал, че през процесния период е положил усилия, но не е могъл да наеме друг имот за осъществяване на търговската си дейност, като ограничи по този начин вредите си. Но дори да се приеме, че поради обективни причини е бил затруднен да премести дейността си в подходящо помещение в същия търговски комплекс, то той не е установил невъзможност да ограничи предвидимите вреди в рамките на присъдената му неустойка.
Изложеното позволява да се приеме, че постановеното от въззивния съд решение не страда от инвокираните в касационните жалби пороци и следва да се остави в сила

[donna]

РЕШЕНИЕ



Номер 387



Дата 07.04.



2010 година





В ИМЕТО НА НАРОДА



Пловдивски апелативен съд трети състав

търговско отделение Председател: Асен Гаджев Членове: Красимир Коларов

Емил Митев



Секретар Златка Стойчева

<в открито съдебно заседание на 09.12.2009 г.

разгледа докладваното от К. Коларов

гражданско дело номер 725 по описа за 2009 година

и за да се произнесе взе предвид:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Обжалвано е Решение № 51 от 12.05.2009 г., постановено от Хасковския окръжен съд по гр. д. № 116/2008 г.

С това решение съдът е отхвърлил предявените от „Т." А. , гр. Х., против „Н." А. , гр. С. и „М." О. , гр. Х., „искове за обявяване нищожността на Договор за кредит № 63/04 г., сключен на 29.06.2004 г. между Б. „З" А. , гр. С. и „М." О. , гр. Х. и Договор за учредяване на договорна ипотека № 118/2004 г., на основание чл. 26 ал. 1 от ЗЗД и чл. 39а от У. на дружеството и иска за обезсилване на из­пълнителен лист от 16.04.2008 г. по гр. д. № 10181/08 г. на 34 със­тав на СРС като неоснователни". Присъдил е и разноски в полза на „Н." А. , в размер на сумата 15 000 лв.

Решението се обжалва от ищеца „Т." А. , е подробни съображения за неговата неправилност.

Ответникът по жалбата „Н." А. е на мнение, че тя е неоснователна, а дружеството „М." О. е без становище.

Апелативният съд прецени данните по делото и прие:

1. Относно иска за прогласяване нищожността на догово­ра за ипотека по нот. акт № 118 от 01.07.2004 г. (л. 19 и сл.):

Жалбоподателят е ипотекарен длъжник, учредил ипотека върху собствен имот за обезпечаване задължения на третото лице „М." О. , по сключен от това дружество договор за кредит с „Н." АД. И единственият му довод за ни­щожност на сделката е, че договорът за ипотека бил сключен без предварителното съгласие на един от акционерите на „Т." А. - държавата, в случая представлявана от Министъра на земеделието и горите, както изсквала разпоредбата на чл. 39а от У. на дружеството.

Възникналият по делото спор, дали и кога е била приета и вписана в търговския регистър разпоредбата по чл. 39а от У. на „Т." А. , е без правно значение. 06-стоятел ствената част на исковата молба показва, че в случая е на­лице твърдение за наличие на въведено чрез устава на акционер­ното дружество ограничение на представителната власт на пред­ставляващия го изпълнителен директор и от тук - за нищожност на сключената от него сделка поради превишаване пределите на представителната му власт.

Според разпоредбата по чл. 235 ал. 4 от ТЗ обаче, ограниче­нията на представителната власт на съвета на директорите и на изпълнителен му член нямат действие по отношение на трети ли­ца. Дори и по отношение на н е до б ро с ъ в е ст н и те - онези, които знаят за ограничението.ставът на „Т." А. не е бил представен при учредяване на ипотеката - вж. приложенията по нот. акт № 118 от 01.07.2004 г., а нотариусът не е имал произтичащо от закон задължение да проверява, дали са спазени или не са спазени онези изисквания на устава, които по­ставят повече или други (различни от закона) условия за съще­ствуване на валидна представителна власт. По същия начин е ре­шен въпроса и в хипотезите по чл. 236 ал. 4 във вр. е ал. 1 -3 от ТЗ, затова Апелативният съд преценява, че съществуването или нееъществането на разпоредбата по чл. 39а от устава на „Т." А. е в случая без правно значение. След като сделката е вече извършена, същеетуването и съответно неспазването на вътрешно - дружествени ограничения и условия при формиране волята на представляващия го орган, са непроти-вопоставими на лицето, е което гой е договарял.

Ето защо - в тази негова част - решението на окръжния съд като краен резултат е всъщност правилно и ще следва да бъде по­твърдено.

2. Ищецът не е страна в атакувания от него Договор за кредит № 63 от 29.06.2004 г., сключен между „Н. Б. З. И. А. и дружеството „М." О. , нито е въвел в делото възражение, е което разполага длъжника „М." О. (чл. 1 51 ЗЗД). По тази причина искът на „Т." А. е лишен от правен интерес и затова производството по този иск е било недопустимо. На осн. чл. 270 ал. 3 изр. 1-во ГПК реше­нието на окръжния съд - в тази негова част - ще следва да бъде обезсилено, а производството по делото съответно подлежи на прекратяване.

3. Искът за „обезсилване на изпълнителен лист от 16.04. 2008 г.", който бил издаден по гр. д. № 10181/08 г. на 34 състав на Софийския районен съд, е недопустим. Такъв иск в общия граж­дански състезателен процес няма. При евентуалното уважаване на първия от исковете последицата ще е прекратяване на образу­ваното по този изпълнителен лист изпълнително дело, затова пра­вен интерес от разглеждането на подобно искане ищецът няма. На осн. чл. 270 ал. 3 изр. 1-во ГПК решението на окръжния съд -в тази негова част — ще следва да бъде обезсилено, а производ­ството по делото съответно подлежи на прекратяване.

В този смисъл ще се постанови и решението.

Ето защо Пловдивският апелативен съд



РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 51 от 12.05.2009 г.,

постановено от Хасковския окръжен съд по гр. д. № 116/2008 г. в частта му, с която е бил отхвърлен предявения от „Т." А. , гр. Х., против „Н. Б. З. И. А. , гр. С. и „М." О. , гр. Х., „иск за обя­вяване нищожността на Договор за учредяване на договорна ипотека № 1 18/2004 г.", както и в частта му, е която в полза на
















„Н. Б. З. - И. А. са присъдени разноски, в размер на сумата 15 000 лева.

ОБЕЗСИЛВА Решение № 51 от 12.05.2009 г., постановено от Хасковския окръжен съд по гр. д. № 116/2008 г. в частта му, с която е бил отхвърлен предявения от „Т." А. , гр. Х., против „Н." А. , гр. С. и „М." О. , гр. Х., „иск за обявяване ни­щожността на Договор за кредит № 63 от 29.06.2004 г., сключен между „Н." А. и дружеството „М." ООД" и в тази негова част ПРЕКРАТЯВА производството по де­лото.

ОБЕЗСИЛВА Решение № 51 от 12.05.2009 г., постановено от Хасковския окръжен съд по гр. д. № 116/2008 г. в частта му, с която е бил отхвърлен предявения от „Т." А. , гр. Х., против „Н. Б. З. - И. А. , гр. С., „иск за обезсилване на изпълнителен лист от 16.04. 2008 г.", издаден от Софийския районен съд по гр. д. № 10181/08 г., 34 състав" и в тази негова част ПРЕКРАТЯВА производство­то по делото.

[donna]

Р Е Ш Е Н И Е
№ 24. 07. 2009 г. гр. Хасково

В ИМЕТО НА НАРОДА
Хасковският окръжен съд гражданска колегия

на двадесет и втори юни двехиляди и девета година

в публично заседание в следния състав:



ПРЕДСЕДАТЕЛ: Т.Х.


Секретар: И.Ч.

Прокурор:

като разгледа докладваното от председателя

гражданско дело № 139 по описа за 2008 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

1. „*******” ООД е предявил против „******* „******”АД иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В исковата молба се твърди, че на 18.12.2007 г. е сключен предварителен договор между страните, по силата на който ответникът се задължил да им продаде следния недвижим имот: УПИ ІІ за тържище, в квартал 10А по кадастралния и регулационен план на гр. *******, област Хасково, одобрен със Заповед № 602/ 22.11.1993 г., с площ 13 542 кв. м. по нотариален акт, а по скица 13 793 кв. м., при граници: имот № 1 за фирма, имот № ІV за магазин, имот № V за КОО и от три страни улица, ведно с построените в имота масивна едноетажна сграда с площ от 890 кв. м., силози на три етажа с мазе с площ от 225 кв. м., асансьор на четири етажа с мазе с площ от 576 кв. м., рампа с площ от 180 кв.м., котелно с площ от 240 кв. м., гаражи от четири клетки с площ от 228 кв. м., гараж с площ от 190 кв. м., гаражи от две клетки с площ от 40 кв. м., за сумата от 610 531. 81 лева с включен ДДС. В момента на покупката сумата от 300 000 лв. била изплатена на продавача. Последният се задължил в срок до 19.12.2007 г. да прехвърли собствеността върху описания имот срещу задължението на купувача в момента на прехвърляне на собствеността да заплати остатъка от сумата. На уговорената дата - 19.12.2007 г. ищецът имал готовност да заплати остатъка от покупната цена, но ответникът не изпратил представител за прехвърляне на собствеността. Предвид изложеното ищецът желае да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде обявен за окончателен сключения на 18.12.2007 г. предварителен договор за продажба на описания по - горе имот.

Ответникът „***********”АД чрез процесуалния си представител оспорва предявения иск с доводи за нищожност на предварителния договор и възражение за неизпълнен договор и моли да се отхвърли като неоснователен.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност във връзка с доводите на страните, констатира следното от фактическа и правна страна:

Видно от представения Протокол от 29.11.2007 г. съветът на директорите на „********”АД е взел решение да се продадат търговските бази на дружеството в гр. Свиленград, Харманли и Любимец, като за целта е упълномощил председателя на съвета на директорите да извърши продажбите.

На 18.12.2007 г. между страните по делото е сключен предварителен договор, с който „******* „*******”АД се задължила да продаде на „******” ООД следния недвижим имот: УПИ ІІ за тържище, в квартал 10А по кадастралния и регулационен план на гр.******, област Хасково, одобрен със Заповед № 602/ 22.11.1993 г., с площ 13 542 кв. м. по нотариален акт, а по скица 13 793 кв. м., при граници: имот № 1 за фирма, имот № ІV за магазин, имот № V за КОО и от три страни улица, ведно с построените в имота масивна едноетажна сграда с площ от 890 кв. м., силози на три етажа с мазе с площ от 225 кв. м., асансьор на четири етажа с мазе с площ от 576 кв. м., рампа с площ от 180 кв.м., котелно с площ от 240 кв. м., гаражи от четири клетки с площ от 228 кв. м., гараж с площ от 190 кв. м., гаражи от две клетки с площ от 40 кв. м. за сумата от 610 531. 81 лв., която купувачът следвало да заплати на две части: 300 000 лв. преди подписване на договора, а останалата част в деня на изповядване на сделката.

По делото е представен като доказателство НА № 15, т. І, д. № 15/ 2002 г. на Нотариус № 354 по регистъра на Нотариалната камара, с който „********* „******”АД е признат за собственик на имота, предмет на предварителния договор.

Ответникът „****** „*****”АД оспорва предявения иск с възражения за нищожност на предварителния договор на две основания: 1. поради противоречието му с чл. 295, ал. 1 ТЗ – липса на разрешение на министъра на земеделието, каквото се изисква по чл. 39а от устава на дружеството и 2. липса на валидно дадено съгласие от съвета на директорите за продажба на процесния имот поради неиндивидуализацията му в решението за продажбата му. Ответникът оспорва иска на още две основания: неизпълнение на договора поради неплащане на уговорения аванс от купувача в пълен размер при подписване на предварителия договор и поради обективна невъзможност на продавача да прехвърли собствеността предвид малкото време за подготвяне на сделката от сключване на предварителния договор на 18.12.2007 г. до окончателното прехвърляне на собствеността на 19.12.2007 г.

Съдът намира релевираните основания за неоснователност на предявения иск за неоснователни. На първо място съдът не споделя становището на ответника, че предварителния договор е нищожен поради противоречието му с чл. 295, ал. 1 ТЗ. Цитираната разпоредба гласи, че когато за действителността за търговска сделка е необходимо разрешение или одобрение на държавен орган, сделката поражда действие с даването му. В случая е безспорно, че въпросния предварителен договор има характера на търговска сделка по чл. 286, ал. 1 ТЗ, доколкото и двете страни по нея са търговци и е свързана с упражняваната от тях търговска дейност. Въпреки това нормата на чл. 295, ал. 1 ТЗ е неприложима към настоящия договор, тъй като тя урежда хипотези, различни от настоящия случай. Разпоредбата на чл. 295, ал. 1 ТЗ има предвид търговски сделки, които пораждат действие при проявлението на т. нар. смесен фактически състав, включващ гражданскоправен елемент (договор или едностранна сделка) и акт на държавен орган. В хипотезата на чл. 295, ал. 1 ТЗ законодателят е придал на волеизявлението на определен държавен орган значението на условие за пораждане действието на търговската сделка. За да се обуслови действието на сделката от съгласието на държавен орган, е необходимо то да се основава на конкретна правна норма. Това е така, тъй като правомощията на държавните органи са изрично уредени в закона, който определя условията, при които се упражняват. Поради това и разрешението или одобрението на държавен орган за пораждане действието на една търговска сделка като вид властническо правомощие също следва да е изрично предвидено в закона. Такива разпоредби например се съдържат в Правилника за реда за упражняване правата на държавата в търговските дружества с държавно участие в капитала: чл. 11, т. 14, 15 и 17, чл. 12, т. 12 и 13, чл. 18, ал. 3. Правомощията на държавните органи не могат да произтичат от актове на частното право, какъвто е устава на едно търговско дружество, дори същият да препраща към тях, както е в настоящия случай - чл. 39а от действащия към момента на сключване на предварителния договор устав на „******* „*****”АД, според който разпоредителни действия с недвижимо имущество, собственост на дружеството, може да се извършват със съгласието на министъра на земеделието и горите, когато стойността на това имущество е над 50 000 лв. От представената по делото Книга на акционерите на „****** „******”АД (л. 35) е видно, че държавното участие в капитала на дружеството е под 50% (държавата притежава 36 000 акции от всичките 100 006 акции), поради което в случая е неприложима разпоредбата на чл. 12, т. 12 от ПРУПДТДДУ, според която едноличният собственик на капитала на еднолично акционерно дружество с държавно участие дава разрешение за разпоредителни сделки с дълготрайни активи, а от тук следва и неприложимостта на чл. 295, ал. 1 ТЗ. От друга страна дори и предварителният договор да противоречи на чл. 39а от устава, това не води до неговата недействителност, тъй като основание за нищожност на правните сделки съгласно чл. 26, ал. 1 ЗЗД е само противоречието им със закона, но не и на актове на частното право. Продажбата на търговската база на ответното дружество без разрешението на един от акционерите, в случая държавата, няма за последица недействителност на продажбата, а единствено може да ангажира имуществената отговорност на управителния орган за причинените на дружеството вреди.

Неоснователно също така е възражението за нищожност на предварителния договор поради липса на валидно взето решение за продажба на процесния имот предвид липсата на индивидуализация на имота. В тази връзка следва да се отбележи на първо място, че липсата, респективно порочността или непълнотата на решение на общото събрание на акционерите или на управителния орган за разпореждане с определени активи, не е равнозначно на липса на съгласие и не води до недействителност на разпореждането. Този извод се налага от разпоредбата на чл. 236, ал. 4 ТЗ, според която сделка, извършена в нарушение на ал. 1 – 3, т. е. без съответно решение, е действителна, а лицето, която я е сключило отговаря пред дружеството за причинените вреди. Поради това дори и да е налице соченият недостатък на решението на съвета на директорите за продажба на търговската база в гр. Свиленград, той не се отразява на валидността на сделката. Решение № 1056/ 07.02.2006 г. по т. д. № 354/ 2005 г., ТК, на което се позовава ответника, според което, за да е налице валидно изразено съгласие за продажба на недвижим имот от АД, решението на СД е необходимо да съдържа всички съществени елементи на договора за продажба - продажна цена, индивидуализацията на имота и купувача, е неотносимо в случая, тъй като същото е съобразено с действащата нормативна уредба към момента на извършване на разпоредителната сделка по това дело (м. юли 1998 г.), докато разпоредбата на чл. 236, ал. 4 ТЗ е в сила от юни 2003 г. и намира приложение за разпоредителните, осъществени сделки след влизането й в сила, както е в настоящия случай.

От друга страна в съответствие с чл. 55 от устава на „******* „******” АД, според който решения за разпореждане с недвижими имот взема съвета на директорите, на проведеното на 29.11.2007 г. заседание съветът на директорите на дружеството е взел решение за продажба търговската база на дружеството в гр. Свиленград, която е подробно и точно индивидуализирана като активи в чл. 20в от устава и която е идентична с имотите по предварителния договор, поради което съдът намира, че решението на съвета на директорите не страда от сочения недостатък.

Възражението за неизпълнен договор от страна на купувача „******” ООД поради неплащане в пълен размер на уговорения аванс от 300 000 лв. е също неоснователно. Предвид уговореното в чл. 7 от предварителния договор, че с подписването на същия продавачът заявява, че е получил уговорената предплата от 300 000 лв., в тази част договорът има характера на разписка. Твърдението на ответника е, че независимо от подписване на договора, не е получил част от уговорения аванс в размер на 183 000 лв., за което ангажира гласни доказателства. Съдът не споделя възраженията на ищеца за недопустимост на свидетелските показания. В случая не е налице хипотезата на чл. 133, ал. 1, б. „е” ГПК (отм.) – опровергаване съдържанието на изходящ от страната частен документ, тъй като ответникът не твърди, че волеизявлението му е симулативно, а, че обективираното в договора волеизявление в тази част не отговаря на действителното полежение. Касае се за оспорване верността на документ по чл. 154 и чл. 155 ГПК (отм.), при което свидетелските показания са допустими. Не е налице и хипотезата на чл. 133, ал. 1, б. „г” ГПК (отм.), тъй като посочената разпоредба забранява събирането на свидетелски показания за доказване погасяването на установени с писмен акт парични задължения, а в случая ответникът се стреми да докаже обратното – липсата на погасяване на парични задължения. По тези съображения съдът намира събраните гласни доказателства за допустими, поради което следва да бъдат обсъждани във връзка с доводите на ответника за липса на изпълнение от страна на ищеца.

От представеното по делото Удостоверение № 6894/ 05.12.2008 г. на ЧСИ № 875 (133) е видно, че по молба на „******” АД е било образувано изп. д. № 197/ 2007 г. срещу „******” АД, по което банката е насочила изпълнителни действия срещу процесния недвижим имот, върху който „****** „*****” АД е учредила ипотека в полза на банката. Въз основа на извършената публична продан на имота с Протокол от 09.11.2007 г. ищецът „*****” ООД е бил обявен за купувач на имота и същият му бил възложен след заплащане на покупната цена в размер на 501 460 лв. След отмяната на постановлението за възлагане от ХОС по гр. д. № 716/ 2007 г. на 18.12.2007 г. по сметка на ищцовото дружество от частен съдебен изпълнител З. З. била преведена сумата от 501 460 лв., от която в 17. 13 ч. управителят на дружеството С. Б. А. изтеглил сумата от 117 806. 11 лв., която по уговорка с изпълнителния директор на ТК “*****” АД – Я.А. внесъл по негова лична сметка, тъй като сметките на ответното дружество били запорирани (Удостоверение № 304/ 05.12.2008 г. – л. 114). Съгласно Удостоверение изх. № 306/ 08.12.2008 г. (л. 115) Я. А. превел парите по сметка на банката за погасяване отпуснатия на “****” АД банков кредит по изп. № 197/ 2007 г.

Спорът по делото е бил ли е платен остатъка от 183 000 лв. Съгласно чл. 154, ал. 3 ГПК (отм.) тежестта за доказване неистинността на документа пада върху страната, която го оспорва, ако носи нейния подпис. С оглед събраните по делото доказателства съдът намира, че в съответствие с уговореното в предварителния договор ищецът е изпълнил задължението да плати авансово сумата от 300 000 лв. при подписване на договора. По делото липсват преки доказателства за плащане в брой на сумата от 183 000 лв., но са налице косвени такива, от съвкупната преценка на които може да се направи извод в тази насока. На първо място от назначената и приета по делото съдебно – счетоводна експертиза (л. 319) се установи, че на 18.12.2007 г. купувачът “*****” ООД е имал касова наличност в размер на 186 574. 07 лв., от които 60 000 лв. са набрани чрез внесени на 17.12.2007 г. допълнителни парични вноски от съдружниците Б. К., С. А., Д. Д. и П. П. съгласно решение на общото събрание. По делото е представен РКО № 104/18.12.2007 (л. 301) за получени от С. Б. А. 183 000 лв. за плащане на уговорената авансова вноска, който според назначените единична и тройна съдебно – графологични експертизи като „получил сумата” не е подписан от същия. Вещите лица обосновават извода си за неистинност на подписа с наличието на различия в частните признаци независимо от сходството във външния вид и транскрипция на подписа по РКО и сравнителните подписи, взети при аналогични обстоятелства: без подложка и на крак по време на път с кола от Димитровград към Хасково. Независимо от заключенията на двете експертизи съдът намира, че сумата от 183 000 лв. е получена от управителя С. А.. В тази връзка на първо място следва да се отбележи, че не е било въобще необходимо да се фалшифицира подписа в РКО за „получил сумата”, тъй като подписването му от С. А. е било възможно по всяко време и е в интерес на дружеството и останалите съдружници. Освен това от назначената съдебно – икономическа експертиза се установи, че въпросната сума е набрана от съдружниците ден преди сключване на предварителния договор именно за плащане на авансовата вноска. Наред с това следва да се отчете и обстоятелството, че освен подписа срещу „получил сумата” стоят и подписите на главния счетоводител, ръководител и броил сумата, които не са оспорени. От изложеното се налага извод, че сумата от 183 000 лв. е била изтеглена от касовата наличност на ищцовото дружество.

Установи се също така, че подписването на договора е станало в клона на „*****” АД в гр. ***** в края на работния ден, на което са присъствали управителите на ищцовото дружество С. А. и Б. К., а от страна на ответника – изпълнителния директор Я. А. и членът на съвета на директорите към онзи момент К.К.. В банката бил и управителят на клона св. В. Д., който заедно с Я.А. известно време уточнявали подробностите за погасяване дълга на „****” АД към банката и подготвяли документите. След това оставил страните около 15 – 20 минути сами на клиентската маса. Свидетелят твърди, че не е видял да се предават и броят пари, но на излизане страните се разделили нормално с уговорката на другия ден да финализират сделката.

Св. К.К. твърди, че след превеждане на сумата от 117 000 лв. по сметката на Я. А. управителят на ищцовото дружество С. А., без да даде логично обяснения, отказал да плати останалите 183 000 лв. и напуснал банката. Съдът не кредитира показанията на св. К., тъй като същият е бивш член на съвета на директорите и поради тази причина е заинтересован от отхвърляне на исковата претенция, а освен това са налице съществени противоречия с показанията на св. В. Д.. Според него след отказа на С.А. да плати останалата част от уговорения аванс, Я. А. се ядосал и споделил това с управителя на клона, което е в противоречие с показанията на св. Д., който не само не потвърждава това, но твърди, че на излизане страните се разделили с намерение да подпишат окончателен договор. В крайна сметка от събраните гласни доказателства става ясно, че никой от разпитаните свидетели не е видял да се предават и броят пари между страните, а от друга страна никой с изключение на св. К. не е забелязал да има някакъв конфликт между тях, които се разделили с уговорка за финализиране на сделката. С оглед данните, че страните се разделили без спорове с уговорка за сключване на окончателен договор, което е индиция, че купувачът е платил на продавача уговорената авансова сума в пълен размер, както и че според заключението на назначената съдебно – счетоводна експертиза същия ден от касата на дружеството са били изтеглени 183 000 лв., следва да се приеме, че въпросната сума е била предадена на ответника. Обстоятелството, че никой не е видял да се предават и броят пари следва да се обясни с факта, че разпитаните свидетели не са били с тях през цялото време, а са били ангажирани със свои задачи. Св. Д. след погасяване на дълга към банката оставил страните сами на клиентската маса за около 15 – 20 минути. Св. З. З. се занимавал с изчисляване актуалния размер на дълга и дължимите към него такси и няма никакви впечатления какво са правили представителите на страните през това време. От своя страна св. М. П. твърди, че през цялото време е била ангажирана със служебната си работа и не е следяла кой се намира в офиса на банката и с какво се занимава. Предвид изложеното съдът намира, че ответникът не успя да обори материалната доказателствена сила на предварителния договор в тази му част, имаща характер на разписка, поради което следва да се приеме, че ищецът „****” ООД е изпълнил точно задължението си да плати на продавача при подписване на предварителния договор уговорената авансова сума в размер на 300 000 лв., поради което той е изправна страна по договора и в негова полза е възникнало потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да иска обявяване на предварителния договор за окончателен.

Възражението, че поради краткото време от подписване на предварителния договор до 19.12.2007 г., когато е следвало да се оформи прехвърлянето на собствеността, продавачът не е имал обективна възможност да подготви сделката, не може да обоснове извод за неоснователност на исковата претенция. Продавачът ТК „*****” АД е можел да предложи друг ден за сключване на окончателния договор след снабдяване с всички документи, но не това е била действителната причина да откаже да прехвърли собствеността на купувача, а възраженията му за нищожност на предварителния договор и неплащане на задатъка от купувача.

Предвид изложеното съдът намира, че в случая са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен: предварителният договор не противоречи на закона, сключен е в писмена форма, съдържа всички уговорки относно съществените условия на окончателния договор, купувачът е изправна страна, тъй като е изпълнил задължението си да плати авансово сумата от 300 000 лв., като продавачът ТК “****” АД е собственик на процесния имот. Ето защо следва да се уважи предявения от “****” ООД иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като сключеният между страните предварителен договор, с който ТК “*****” се е задължила да продаде на ищеца процесния имот, се обяви за окончателен при условие, че ищецът заплати в двуседмичен срок на продавача остатъка от 310 531. 81 лв. с включен ДДС.

С оглед изхода на спора на основание чл. 64, ал. 1 ГПК ( отм.) ответникът следва да заплати на ищеца “****” ООД направените разноски за ДТ, вещи лица и един адвокат в размер на 11 825 лв.

Ищецът следва да заплати в полза на община ****** данък за възмездно придобиване на имота в размер на 12 210. 64 лв., представляващ 2% от покупната цена съгласно Наредба № 17 за определяне размера на местните данъци на територията на община ******* от 31.01. 2008 г. (изм. с Решение № 337/ 29.01.2009 г.)

Мотивиран от горното, съдът



Р Е Ш И :



ОБЯВЯВА за окончателен сключения на 18.12.2007 г. между ****** „****” АД със седалище и адрес на управление гр. ****, ул. „******”, ******в качеството му на продавач и „*****” ООД със седалище и адрес на управление гр. *****, бул. „******” № 24, вх. Б, ет. 6, ап. 36 в качеството му на купувач, предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: УПИ ІІ за тържище, в квартал 10А по кадастралния и регулационен план на гр. *******, област Хасково, одобрен със Заповед № 602/ 22.11.1993 г., с площ 13 542 кв. м. по нотариален акт, а по скица 13 793 кв. м., при граници: имот № 1 за фирма, имот № ІV за магазин, имот № V за КОО и от три страни улица, ведно с построените в имота масивна едноетажна сграда с площ от 890 кв. м., силози на три етажа с мазе с площ от 225 кв. м., асансьор на четири етажа с мазе с площ от 576 кв. м., рампа с площ от 180 кв.м., котелно с площ от 240 кв. м., гаражи от четири клетки с площ от 228 кв. м., гараж с площ от 190 кв. м., гаражи от две клетки с площ от 40 кв. м., при условие, че купувачът „*****” ООД в двуседмичен срок от влизането на решението в сила заплати на ****** „******” АД сумата от 310 531. 81 лв.

ОСЪЖДА ******* *****” АД да заплати на „*****” ООД направените по делото разноски в размер на 11 825 лв.

ОСЪЖДА „******” ООД да заплати по сметка на община ***** данък за възмездно придобиване на недвижимо имущество в размер на 12 210. 64 лв.

НАРЕЖДА на основание чл. 298, ал. 2 ГПК (отм.) да се впише възбрана върху имота до изплащане на публичните задължения.

Препис от решението да не се издава, докато не се заплатят от ищеца „***** ООД дължимите данъци за прехвърляне на имота.

Решението може да бъде обжалвано пред Апелативен съд – Пловдив в 14 – дневен срок от съобщаването му на страните.



Съдия: