Недобросъвестен настойник и продажба на имот

[bg_prava]

Здравейте, предлагам следния интересен казус с недобросъвестен настойник и продажба на имот. Предлагам и възможно решение, разчитам да има и смислени критики.
Силвия Иванова и Стоян Николов са наследници на Мария Николова, починала на 05.10.2009 г. Мария Николова притежавала недвижим имот – апартамент № 6, находящ се в София, ул. “Пролет” № 8, на втория етаж, състоящ се от стая, хол, кухня, две антрета, баня-тоалетна, два килера и балкон, с площ от 81.16 кв. м., заедно с мазе с площ от 22.83 кв. м. и таван с площ от 34.05 кв. м., заедно с 8.35 % идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху държавното място, върху което била построена сградата.

С решение № 227 от 19.12.1991 г. на Софийския градски съд, Гражданска колегия, по гр. д. № 482/1990 г., влязло в сила на 30.04.1992 г., Мария Николова била поставена под пълно запрещение.
С протокол от 19.05.1992 г. органът по настойничеството и попечителството при СО, район “Оборище”, назначил за настойник на поставената под пълно запрещение Мария Николова нейната племенница Елена Тодорова, починала на 07.06.1999 г., за заместник настойник Ангел Тодоров, съпруг на Елена Тодорова, и за членове на настойническия съвет Лазарина Славчева и Огнян Тодоров, син на Елена Тодорова, починал през 1996 г.
На 12.03.1999 г. Елена Тодорова като законен представител на Мария Николова с разрешение на Софийския районен съд с определение № 502 от 18.11.1998 г. продала с нотариален акт недвижимия имот, притежаван от Мария Николова, на Александър Тодоров, внук на Елена Тодорова, и на съпругата му Нина Тодорова за цена от 19 600 лв., макар че данъчната оценка на имота по същото време била 36 782 лв. Сумата от 19 600 лв. била внесена по сметка на Мария Николова, открита на 11.03.1999 г. в “Банка ДСК” АД.
На 29.11.1999 г. с нотариален акт Нина и Александър Тодорови продали на Владимир Диков принадлежащото таванско помещение към имота, придобит от тях от Мария Николова. Таванското помещение било преустроено в ателие съгласно одобрен архитектурен проект от 08.10.1999 г. на СО, район “Оборище”. Продажната цена била в размер на 4 000 лв.
На 05.01.2010 г. Силвия Иванова и Стоян Николов предявили пред Софийския районен съд следните искове:
1. да бъдат признати за нищожни договорът за продажба между Мария Николова и Нина и Александър Тодорови и договорът за продажба между Нина и Александър Тодорови и Владимир Диков като сключени в противоречие на закона, на добрите нрави и като заобикалящи закона;
2. да бъде отменено определение № 502 от 18.11.1998 г. на Софийския районен съд, с което е дадено разрешение за продажба на имота на Мария Николова като издадено в нарушение на изискванията на закона.

В отговора на исковата молба Нина и Александър Тодорови посочили, че договорът за продажба между тях и Мария Николова бил сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия. Искът бил предявен след изтичането на давностния срок, поради което следвало да бъде отхвърлен. Към отговора си приложили писмо от Дирекция “Социално подпомагане” – Оборище, от което било видно, че Мария Николова не е ползвала услугите на Домашен социален патронаж и че никога не е получавала социални помощи. Приложили и заверени преписи от удостоверения за размера на получаваната от Мария Николова пенсия през периода от 1991 г. до 2009 г. От тези удостоверения ставало ясно, че Мария Николова е получавала пенсия, чийто размер бил около средният за страната.
В отговора на исковата молба Владимир Диков изложил становище, че договорът за продажба между него и Нина и Александър Тодорови е напълно валиден, още повече че той бил добросъвестен.
По делото била изслушана съдебно-техническа експертиза, която дала заключение, че средната пазарна цена на недвижим имот, подобен на притежавания от Мария Николова, през март 1999 г. била в размер на 45 000 лв.
Какво следва да бъде решението на съда?


Примерно решение

Казусът представлява смесен гражданскоправен фактически състав. Той се състои от няколко гражданскоправни юридически факти и един публичноправен юридически факт – властническият акт (определение) на Софийския районен съд, с който се разрешава на Елена Тодорова като законен представител на Мария Николова да продаде нейния недвижим имот. В казуса има няколко основни гражданскоправни юридически факти:

 поставянето под пълно запрещение на Елена Тодорова през 1991 г. и назначаването на нейната племенница Елена Тодорова за настойник
 договорът за продажба на недвижимия имот на Мария Тодорова, сключен през 1999 г. между Елена Тодорова като нейн законен представител и Александър Тодоров, внук на Елена Тодорова, и съпругата му Нина Тодорова
 договорът за продажба на таванското помещение – ателие, сключен през между Александър и Нина Тодорови и Владимир Диков
 исковете на наследниците на Мария Николова, предявени пред СРС през 2010 г.

Казусът обхваща два основни института на гражданското право:

 недействителност на правни сделки – и двете форми на недействителност (нищожност и унищожаемост)
 представителство и представителна власт – по-конкретно разпореждане с имуществото на поставен под настойничество

Наличните юридически факти следва да бъдат анализирани в контекста на следните правни норми от четири основни нормативни акта:

 чл.5 от Закона за лицата и семейството (ЗЛС) относно поставянето под запрещение
 чл.130 и чл.165 от Семейния кодекс (СК) относно разпореждане с имуществото на поставения под настойничество
 чл.26, ал.1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) относно нищожност на договора
 чл.33 ЗЗД относно унищожаемост на договор, сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия
 „специалната защита” по чл.40 ЗЗД при действие на представителя във вреда на представлявания
 ЗЗД относно последици на недействителността по отношение на трети лица
 чл.274 и чл.303 от Гражданско-процесуалния кодекс (ГПК), - относно обжалване на актове на районните съдилища

ПРАВНИ ИЗВОДИ

Първият иск, предявен пред СРС от Силвия Иванова и Стоян Николов съдържа две искания в своя петитум – да бъдат признати за нищожни договорът за продажба между Мария Николова и Нина и Александър Тодорови и договорът за продажба между Нина и Александър Тодорови и Владимир Даков. Това е иск за нищожност на договорите по чл.26, ал.1 ЗЗД - нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства. Искът е процесуално допустим, тъй като за предявяване на нищожност на сделка няма срок. Договорът за продажба на недвижим имот – апартамент № 6 на ул.Пролет № 8 в гр.София между Елена Тодорова като законен представител на Мария Николова на Александър Тодоров, внук на Елена Тодорова, и на съпругата му Нина Тодорова е извършен в съответствие с разпоредбите на закона. По отношение на поставената под пълно запрещение Мария Николова се прилага режимът относно малолетни. В съответствие с чл.165, ал.4 СК, препращаща към чл.130, ал.3 СК, е спазено изискването извършването на действия на разпореждане с недвимими имоти, принадлежащи на поставения под настойничество (в случая поставената под пълно запрещение Мария Николова) да се извърши с разрешение на районния съд. Освен това договорът за продажба не е от категорията на сделките, които са забранени по чл.130, ал.4 СК – дарение, отказ от права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения. Не е осъществена и хипотезата на заобикаляне на закона, тъй като няма комбинация от сделки, при която, за да придобие имот лице, спрямо което е установена забрана, се използва скрит пълномощник или подставено лице.

По отношение на третото основание за нищожност по чл.26, ал.1 ЗЗД – накърняване на добрите нрави има сериозни основания да се приложи разпоредбата на чл.40 ЗЗД – ако представителят (Елена Тодорова) и лицето, с което той договаря (нейният внук Ал.Тодоров), се споразумеят във вреда на представлявания (поставената под запрещение Мария Николова), договорът не произвежда действие за представлявания. Т.е. това би могло да е от категорията на т.нар. „неморални сделки” и да бъде реално основание за прогласяване нищожността на договора.

Според теорията и практиката добрите нрави са морални норми, етични възгледи и правила за поведение, които се установени в обществото. Те не са писани, не са конкретизирани, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях и според закона са критерий за оценка на сделките. Последното произтича от чл. 9 ЗЗД ,според който страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. На моралната категория “добрите нрави” е придадено правно значение с разпоредбата на чл.26 ал.1 ЗЗД, която свързва нарушаването им с настъпване на конкретна правна последица- нищожност на сделките. Това предвидено в посочената разпоредба основание за нищожност е налице, когато с оглед установените в обществото норми на поведение и общоприетия морал, договорът се явява несъвместим с тях.

В конкретния случай обаче за представителя – настойникът Елена Тодорова не е налице лично облагодетелстване от сделката. Фактът, че нейният внук Александър Тодоров се е облагодетелствал от сделката с имота на цена под 50% от неговата тогавашна пазарна цена е правно ирелевантен като основание за нищожност по чл.26, ал.1 ЗЗД във вр. чл.40 ЗЗД. За да е налице фактическия състав на чл.40 ЗЗД, следва да се докаже споразумение между представителя и лицето, с което той договаря, с намерение за увреждане на представлявания. Субективният елемент – намерението за увреждане у представителя и третото лице е задължителен елемент от фактическия състав. В конкретния случай, въпреки че става въпрос за близки роднини (баба и внук), не са събрани безспорни доказателства относно намерението за увреждане на поставената под запрещение Мария Николова. Още повече, че в своята защита Алексъндър и Нина Тодорови претендират, че договорът за продажба между тях и Мария Николова е бил сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия и попада в в категорията на чл.33 ЗЗД. По този начин те не само отхвърлят възможността договорът да бъде прогласен за нищожен, но и отхвърлят каквото и да е намерение за увреждане на Мария Николова. В този смисъл, въпреки че от морално-етична гледна точка, договорът за продажба на стойност под 50 % от действителната стойност може да се тълкува като действие на недобросъвестен настойник, от формално юридическа гледна точка няма основания СРС да признае за нищожен договора за продажба между Елена Тодорова като законен представител на Мария Николова и Александър Тодоров, внук на Елена Тодорова, и на съпругата му Нина Тодорова.
Тъй като договорът за продажба на апартамент № 6 на ул.Пролет № 8 не е нищожен, то не може да се претендира нищожност и за договора за продажба на таванското помещение – ателие, сключен в последствие между Александър и Нина Тодорови и Владимир Диков.

Вторият иск на наследниците на Мария Николова относно отмяна на определението на СРС от 1998 г., с което е дадено разрешение за продажба на имота е процесуално недопустим. Съгласно разпоредбите на ГПК (Дял втори – Обжалване на решения и определения. Отмяна на влезли в сила решения) има две възможности за отмяна на определение на районен съд. Първо, обжалване с частна жалба на основание чл.274 и сл. ГПК, за което има преклузивен едноседмичен срок от съобщаване на определението. Т.е. това обжалване не е възможно, тъй като са изтекли повече от 10 години от съобщаване на определението. Втората възможност е да се иска отмяна на влязло в сила съдебно решение на основание чл.303 ГПК. Това обаче е възможно, когато се открият нови обстоятелства или нови писмени доказателства от съществено значение за делото, които не са могли да бъдат известни при решаването му. В конкретния случай няма открити нови обстоятелства или доказателства. Ето защо вторият иск на наследниците на Мария Николова следва да бъде отхвърлен като процесуално недопустим.

[andrea]

Като гледам е минало почти година без никой да отговори на запитването Ви, ще се включа тъй като наскоро бе възложен същият казус и на нашия поток студенти

По същество това е моят отговор, като разбира се не е изчерпателен и съвсем изряден

Изясняването на правното положение предполага установяване, анализ и изводи на възникналите граждански правоотношения.
Въпросът за уважаването на двата иска зависи от тяхната допустимост и основателност.
По отношение на лицата поставени под пълно запрещение се прилага режимът относно малолетни. Съгласно чл.165, ал.4 СК, който ни препращаща към чл.130, ал.3 СК, изискването за извършване на действия на разпореждане с недвижими имоти, принадлежащи на поставения под настойничество да бъдат извършени с разрешение на районния съд е спазено.
От друга страна обаче е нарушен съставът на настойническия съвет – когато през 1996г. неговият член О. Тодоров умира, явно не е било назначено друго лице, съобразно чл. 156, ал. 1 СК. Това пък означава, че не е било редовно спазено изискването за даване на мнение от настойническия съвет по чл.165, ал.4, изр.2 от СК. Но липсата на мнение не прави сделката нищожна, най-много може да се говори за сключване на сделка от представител без спазване на изискванията, установени за него. Което от своя страна е основание за унищожаемост по чл.27, хипотеза 2 ЗЗД. Но в петитума на иска е поставено искане за признаване на нищожност на сключените сделки.
Трябва да се има предвид, че договорът за продажба не е от категорията на сделките, които са забранени по чл.130, ал.4.
По отношение на определението на Софийския районен съд ,с което е дадено разрешение за продажба на имота на Мария Николова (поставена под пълно запрещение):
1) СРС е разрешил сключването на договор за покупко-продажба без да е посочил с оглед на каква нужда за поставената под пълно запрещение се сключва този договор, което е в противоречие с чл.73, ал.2 от СК;
2) СРС не е посочил, също така очевидната полза за поставената под пълно запрещение от сключването на този договор, което от своя страна също е в противоречие с чл.73, ал.2 от СК
От друга страна съгласно представените доказателства лицето Мария Николова поставено под настойничеството на Елена Тодорова е получавало доход от пенсия близък до средния за страната, следователно не е била налице крайна нужда, за да бъде продаван имота на запретената.
От представените по делото доказателства се вижда, че продажната цена на имота е под 50% от действителната стойност, което показва, че договорът е сключен в очевидна вреда спрямо Мария Николова; не е изпълнено изискването на чл.73, ал.2 СК (отм.) сделката да е при условие на „очевидна полза” или „нужда”.
Първият иск, предявен пред Софийския районен съд от наследниците на Мария Николова е иск за нищожност на договорите по чл.26, ал.1.
За предявяване на нищожност на сделка няма срок следователно искът срещу договора за продажба на недвижим имот – апартамент № 6 на ул. „Пролет” № 8 в гр. София между Елена Тодорова като законен представител на Мария Николова на Александър Тодоров, внук на Елена Тодорова, и на съпругата му Нина Тодорова е процесуално допустим.
При сключване на договора се наблюдава противоречие между интересите на настойника и поставената под пълно запрещение, с цел заобикаляне на чл. 123, ал.1 СК. В нарушение на чл. 123, ал.1 СК при сключване на договора за продажба на поставената под пълно запрещение не е назначен особен представител. Също така договорът е сключен в противоречие с добрите нрави, съгласно чл.26, ал.1 ЗЗД, тъй като единствен облагодетелстван от договора е семейството на внука на настойника (Елена Тодорова). Доказателство, за което е посочената разлика между продажната цена на имота и данъчната му оценка, както и представената съдебно-техническа експертиза по случая.
И не на последно място по значимост чл. 40 ЗЗД гласи: „ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.“

Съгласно изложеното съдът би следвало да обяви договора за покупко-продажба на имота на Мария Николова за нищожен с оглед предписанията в чл. 26, ал.1, чл.40 ЗЗД и чл. 73, ал.2, чл. 123, ал.1 СК.
В полза на приобретателите по нотариалния акт от 12.03.1999г. обаче – Александър и Нина Тодорови, има изтекла дълга придобивна давност 10-годишна давност по ЗС, считано от датата на нотариалния акт (ако приемем, че те са влезли във владение тогава), до завеждането на установителния иск на 05.01.2010г. – станали са собственици (те са недобросъвестни владелци и им липсва защита). Това е основание годно да ги направи собственици по смисъла на чл.70, ал.1 ЗС.
В полза на другия приобритател пък – В. Диков, има изтекла кратка петгодишна придобивна давност /доколкото няма доказателства, че е бил недобросъвестен/, но дори и да е бил недобросъвестен е изтекла в негова полза и дългата десетгодишна придобивна давност.
Тъй като има порок при издаване на определението на СРС следва служебно на основание чл. 537, ал.2 ГПК (= 431, ал.2 ГПК отм.) да бъде отменено.

п.п. съобразила съм решението си и с действащата към момента на извършване на действията нормативна уредба

[Гост.]

Сега разбирам онова.... "на учителя- с поклон".

[andrea]

хихихи дам, със съществената добавка, че учителя само прегледа и даде напътствия, сама съм си го писала