Промяна на статут от складово на търговско помещение.

[onewayoranother]

Преди да започна с въпросите искам да заявя, че съм напълно съгласен, че за подобен вид информация се плаща, но преди да започнем да го правим имаме нужда поне до някъде да сме наясно с процедурата...и благодаря предварително на отвърналите.

Искаме да наемем складово помещение, но на нас ни трябва за пункт за годишни технически прегледи. Нужен е проект за преустройство и удостоверение за въвеждане в експлоатация. Знаем че, щеше да е по-лесно да си намерим някой автосервиз например, но сме се ограничили до определени райони заради малката конкуренция, а възможните помещения и без това са много малко, въпреки че сме от голям град /добавям това заради следващите въпроси/. Постройката е подходяща и няма нужда от нови помещения, но трябва да се направи допълнителна врата за изход.

Въпросът ни е какво е характерното при такъв вид промяна на статут – от складово на търговско помещение?
Предполагаме, че след събирането на изискваните документи /архитектурна част, конструктивна част, ВиК електроинжинерна част, отопление, вентилация, копие от стария одобрен проект, оценка от РИОС и пожарната/ за проекта ще са ни нужни 7дена за решението, при условие, че се обърнем към Надзорна Строителна Комисия. Интересува ни поне приблизително колко пари струва и дали теоритичното нужно време от седем дена е реално. След одобрение на проекта и разрешение за преустройство трябва да подадем документите за удостоверение за въвеждане в експлоатация, но дали това ще отнеме 2 3 седмици до месец или повече /сега е лято на всичкото отгоре/?

Най-важният въпрос..в кой момент можем да сме сигурни, че ще стигнем до заветното удостоверение за експлоатация, за да можем спокойно да подписваме дългосрочен договор за наем?

[julyanvonemona]

Ще тръгнем отзад няпред. Най- важното е да знаете, че в качеството Ви на наемател нямате право да възлагате инвестиционно проектиране за промяна предназначението от склад в авто сервиз. Това може да направи само собственика на имота! От тук нататък си правете сметката!

[onewayoranother]

Вие нали не мислите, че наемодателя не знае за каква дейност смятам да ползвам помещението и възнамерявам да правя нещо без негово позволение/знание.
Ако смятате, че е нахално от моя страна да искам да ми помогнете да намеря отговорите, които ме интересуват не ми помагайте, но бих бил благодарен, ако направите обратното, защото се надявам да мога да мина по този път и трябва да съм наясно с него преди да тръгна.

[emilgrigorov]

...
Промяна на статут – от складово на търговско помещение?
Предполагаме, че след събирането на изискваните документи /архитектурна част, конструктивна част, ВиК електроинжинерна част, отопление, вентилация, копие от стария одобрен проект, оценка от РИОС и пожарната/ за проекта ще са ни нужни 7дена за решението, при условие, че се обърнем към Надзорна Строителна Комисия. Интересува ни поне приблизително колко пари струва и дали теоритичното нужно време от седем дена е реално. След одобрение на проекта и разрешение за преустройство трябва да подадем документите за удостоверение за въвеждане в експлоатация, но дали това ще отнеме 2 3 седмици до месец или повече /сега е лято на всичкото отгоре/?

Най-важният въпрос..в кой момент можем да сме сигурни, че ще стигнем до заветното удостоверение за експлоатация, за да можем спокойно да подписваме дългосрочен договор за наем?

1. Стари проекти, доказателства за законност на сградата. Срок - седмица.
2. Договор с надзорна фирма за оценка на проекта. Цена - нещо като 500-1000 лв., договаряте се.
3. Проект за вътрешно преустройство и промяна на предназначението на складово помещение в автосервиз. Части: Арх., Технология на автосервиза, Конструкции, Ел., ВиК, ОВК, ПБЗ, ПБ (пожарна безопасност). Възможно е да поискат и други части, зависи... Срок - месец-два, цена - около 10 евро/кв.м.
4. Съгласувки: ВиК, електроразпределение (при разширение на мощността, едва ли ще Ви е достатъчна сегашната). Евентуално - предварителни договори за присъединяване. Гледайте да се вместите във времето на предходната точка, тоест проектантите бързо да Ви подадат необходимите параметри. Нормално отнема месец-месец и половина. Според технологията ще се прецени необходимостта от оценка на въздействието върху околната среда. Надзорът ще Ви каже.
Такси, депозити - до 5000 лв.
5. Оценка на проекта от надзорната фирма - няколко дни. Особено, ако работят в синхрон с проектантите. Поради това Ви препоръчвам да намерите първо надзорната фирма, после с нея да се разбирате с проектантите.
6. Одобряване на проекта от общината и издаване на разрешение за строеж - две седмици, до месец. В провинцията съм виждал с очите си РС след една седмица без връзки, ама ... Таксите варират, от левче до 20 лева на кв.м, според региона.
7. Обявяване на РС - 2 седмици. Тук може да разговаряте с юриста на общината, да допусне предварително изпълнение на ИАА.
8. Договор с лицензирана строителна фирма. Строителство. Тъй като строежът е 5-та категория, предполагам, не подлежите на надзор. Но ще се забатачите, препоръчвам Ви да разговаряте с надзорника по проекта да Ви консултира по документацията до въвеждане в експлоатация. А тъй като ще си спестите становища на пожарната и ХЕИ (РЗИ), май по-добре е да сте с надзор.
9. Екзекутиви, лаборатории, нанасяне в кадастъра, технически паспорт ... около месец. Може да вместите част от срока във времето по предходната точка, особено ако нямате изменения от одобрения проект.
10. Въвеждане в експлоатация (УВЕ) - около 2 седмици, до месец ...

P.S. Може да се наложи проект Енергийна ефективност, Енергиен паспорт, Вертикална планировка, озеленяване, пътен проект, Проект организация на движението ... конкретика. Надзорът да прецени.

От опит такива преустройства се случват за 3-6 месеца, и по документи разходите са 3-5000лв. (без депозитите към енергото). Тъй като това не е за пренебрегване, а и всичко, което направите, е от името и в полза на собственика на помещението, горещо Ви препоръчвам да сключвате договорите си с него с адвокат. Такъв ще Ви е много полезен и по гореописаната процедура, най-малкото ще Ви спести половината време.

Успех.

[onewayoranother]

Благодаря ти! Успех и в твоите начинания.

[julyanvonemona]

onewayoranother всичко което любезно Ви обясни emilgrigorov e така, но най-важното кото той Ви казва че всичко това може де се извърши само от името на собственика на склада, а и на земята под него. С това считам, че Ви помагам в максимална степен, за да знаете още веднъж, че позицията Ви на наемател е нулева, т.е всяко преустройство и свързаното с това подобрение е в полза на собственика, така че ако не сте прозрял до тук то в прав текст Ви казвам че освен договорирането на наема договора трябва да съдържа и клаузи които да възпрепятстват евентуално оставане с пръст в уста или както също се казва да не се хванете за палците. Такъв договор се изработва от юрист (може и да не е адвокат)с опит в Закона за задълженията и договорите, както и някой други въпроси в облигационното право!

[onewayoranother]

Мисля, че сме достатъчно добре наясно със ситуацията относно позицията, възможностите и вероятните облаги, от които може да се възползва наемодателя. Благодаря ви за съвета.