Закупуване на земята под хотел- чл 92 закон за собствеността

[nickkname]

Здравейте,

през 2021 г. закупувам от Чстен Съдебен Изпълнител - имот с размер 540 кв. м. от площта на поземления имот спрямо общ размер от 1000 м2 на целия парцел в Кадастралната карта. Не знам кой е собственика на останалата половина ~46% от парцела.

Същите квадратни метри са използвани през 2011 г. като Апортна вноска за Капитал на ЕООД, като по оценка от вещо лице те представляват петцифрена сума, равна на 39% от капитала на това дружество, а останалата час от капитала му е от апортна вноска на втори, съвсем друг имот. Това ЕООД е собственик на сградата на хотела.

В Търговския регистър пише:
Внесен капитал
Непарична вноска
Описание: Право на собственост върху идеални части от застроен поземлен имот с идентификатор № ...

ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА:
"ПРИРАЩЕНИЯ
Чл. 92. Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.

"СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ПОСТРОЙКА
Чл. 63. Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.
Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.
Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба.
Чл. 64. Собственикът на постройката може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго."

ВЪПРОСИТЕ МИ СА:
1.Имам ли право да искам от собственика на постройката да ми заплаща наем за използването на земята?
2.Аз ставам ли собственик на постройките ако закупя земята?
3.Има ли начин да използвам правото на собственост върху земята за да получавам доходи от нея и какъв може да бъде той?
4.Има ли причина собственика на постройката да поиска да закупи земята от мен или той може да си я ползва и без да я купува?
5. Аз ставам ли на 39% собственик на ЕООД-то, като закупувам половината от имотите, които са му капитала, и това прави ли ме собственик на постройките, собственост на дружеството?

Благодаря предварително за всички отговори.

[errant_lawyer]

Здравейте,

преди всичко трябва да се направи следното уточнение - не мисля, че е възможно да бъде закупен поземлен имот с площ 540 кв. м., който представлява част от друг поземлен имот с площ 1 000 кв. м. По-скоро е възможно да става въпрос за идеални части от имота с площ 1 000 кв. м. (на този извод ме навежда и описанието в ТРРЮЛНЦ, което сте дали).
По отделните въпроси:
1. Доколкото казвате, че юридическо лице е собственик на сградата, това означава, че по всяка вероятност в полза на същото е било учредено право на строеж. Както и сам сте видели, лицето, в чиято полза е учредено правото на строеж, може да се ползва от поземления имот, доколкото това е необходимо за ползването на самата сграда. Възможно е в договора за прехвърляне на правото на строеж да е уговорено и нещо в повече, в който случай новият собственик на земята ще е принуден да търпи. При всички случаи, ако собственикът на сградата ползва земята съобразно нуждите си или съобразно уговореното в договора за прехвърляне на правото на строеж, същият не дължи и не може да бъде задължен да прави допълнителни плащания към собственика на земята.
2. Ако сградите са построени при учредено право на строеж, Вие не можете да станете собственик на сградите по силата на това, че сте собственик на земята.
3. Теоретично Вие в качеството си на съсобственик на поземления имот имате право да го ползвате съобразно идеалната си част, на практика обаче това дали и как ще може да го ползвате зависи от конкретни факти - какво е разположението на сградата в имота например, до каква степен собственикът на сградата може да ползва поземления имот и т.н. Поземленият имот следва да се ползва съобразно предназначението му, определено с подробния устройствен план. Следва да се има предвид, че съсобствеността често е проблемна и за предпочитане да се отбягва.
4. Както беше посочено, собственикът на сградата може да ползва земята и без да е неин собственик. Възможно е собственикът на сградата да поиска да купи земята по различни причини, но това не е наложително, за да може той да ползва сградата.
5. Вие не ставате съдружник в дружеството, нито собственик на сградите само защото сте закупили земята, която е била апортирана в дружеството.

[nickkname]

Благодаря за отговорите

[ivanov_p]

Вие сте купили земя без постройките, която даже е идеална част. Има начин да получавате доходи и то нелоши, но за да ви се отговори трябва един багажник с документи, посещения на място и т.н. Въпреки това, ако не сте завършили сделката - кръгом и беж!

[oberst]

Възможно е собственикът на сградата да поиска да купи земята по различни причини, но това не е наложително, за да може той да ползва сградата.

Аз пък съм с обратната хипотеза - купих търговска постройка, построена с отстъпено право на строеж върху общински парцел, отреден според тях за озеленяване, а според кадастъра - с НТП Ниско застрояване. От общината ми казаха, че ако искам, могат да ми заделят някаква квадратура, която заедно с тази под сградата да се обособи в УПИ, което да купя, след решение на общинска сесия. Регламентирано ли е каква част от имота е обичайно да се задели или всичко е въпрос на пазарлък с общината?

[ivanov_p]

Възможно е собственикът на сградата да поиска да купи земята по различни причини, но това не е наложително, за да може той да ползва сградата.

Аз пък съм с обратната хипотеза - купих търговска постройка, построена с отстъпено право на строеж върху общински парцел, отреден според тях за озеленяване, а според кадастъра - с НТП Ниско застрояване. От общината ми казаха, че ако искам, могат да ми заделят някаква квадратура, която заедно с тази под сградата да се обособи в УПИ, което да купя, след решение на общинска сесия. Регламентирано ли е каква част от имота е обичайно да се задели или всичко е въпрос на пазарлък с общината?

Пазарлък! Важно е да има излаз на улица и да отговаря на някакви минимални изисквания, но вие и сега ги имате, та от операцията има смисъл ако уредите да купите всичко или достатъчно голямо.

[oberst]

Пазарлък! Важно е да има излаз на улица и да отговаря на някакви минимални изисквания, но вие и сега ги имате, та от операцията има смисъл ако уредите да купите всичко или достатъчно голямо.

Парцелът, върху който е сградата е "остров", и от всички страни граничи с улици. Мен и така ме устройва, обаче друго си е да съм собственик и на земята. Принципно искам цялата, но са казали, че нямало било проблем да ми отцепят половината. Това ми беше въпросът - дали са ограничени нормативно колко могат да дадат. Явно не са и ще трябва да се разберем.