Строителство в идеална част от парцел

[mihailm]

Здравейте с братовчедите имаме по 1/3 идеална част от парцел (големичък).
Има ли юридически начин с който да се разберем всеки да си направи по една къща в парцела. Като тенденцията за в бъдеще би била към разделяне на парцела на 3 отделни.
Говорих с нотариус и ми предлага Суперфиция, но там ми се струва ангажираща и скъпа процедура.
В ЗУТ четох за нотариално заверено съгласие при временни постройки но не съм сигурен дали е приложимо и при постоянните.

[berto]

По презумпция човек като иска да строи трябва да има пари.

Нотариусът добре Ви е предложил, но по-добре е да разделите парцела на 3 отделни имота (за това трябва минимален излаз към улица в метри) и след това в своя си парцел можете да направите каквото искате по правилата на ЗУТ и другите, относими към строителството правни актове.

[guest1]

По презумпция човек като иска да строи трябва да има пари.
Нотариусът добре Ви е предложил, но по-добре е да разделите парцела на 3 отделни имота (за това трябва минимален излаз към улица в метри) и след това в своя си парцел можете да направите каквото искате по правилата на ЗУТ и другите, относими към строителството правни актове.

Пари трябват за почти всичко, не само за строителство.
Идеята за „Отстъпеното Право но Строеж - Суперфиция“ е тъпа. Нотариуса гледа да вземе „едни пари„ с най-малко усилеи - изповядване на една формална сделка.
Тези „идеални части“ - може да са „идеални“, но не са точно „части“.

За делимостта на имота, освен „размер на лицето“, има изискване за минимална площ. Ако общия имот позволява строителство на 3 сгради - вероятно е делим.
Алтернативата е - една, триетажна (поне) сграда. С три СОС-а!

[mihailm]

Приемете че отговаря на всички условия за делене и ще го направим съвсем скоро, процедурата е бавна, това е единствения мотив да търся алтернативно решение.
Въпросът ми е какъв договор може да бъде подписан сега, така че сградите да са си наши по документи.

Наясно съм че и без никакъв договор сега мога да строя но сградата която аз съм построил ще се дели в същата пропорция между останалите както и земята.

[errant_lawyer]

Здравейте,

според мен нотариусът е прав. Ако искате да строите в съсобствен поземлен имот, единствената възможност е останалите съсобственици да учредят право на строеж във Ваша полза. Правилно сте разбрали, че без учредено право на строеж, сградата ще бъде също в режим на съсобственост.

В допълнение към учредяването на право на строеж, можете да сключите договор за разпределение на ползването на съсобствената вещ - така ще имате някаква защита по отношение на 1/3 част от имота, върху която искате да строите.

На последно място, (доста екстравагантно предложение, признавам) можете да поискате останалите съсобственици да Ви учредят срочно право на ползване върху техните идеални части - така бихте си гарантирали, че достъпът до сградата по никакъв начин няма да бъде ограничен за срока, за който е учредено правото. Имайте предвид, че много малко хора биха са се съгласили на това, защото прехвърлянето на правото на ползване на практика ги лишава от възможността да ползват имота.

[mihailm]

Здравейте,

според мен нотариусът е прав. Ако искате да строите в съсобствен поземлен имот, единствената възможност е останалите съсобственици да учредят право на строеж във Ваша полза. Правилно сте разбрали, че без учредено право на строеж, сградата ще бъде също в режим на съсобственост.

В допълнение към учредяването на право на строеж, можете да сключите договор за разпределение на ползването на съсобствената вещ - така ще имате някаква защита по отношение на 1/3 част от имота, върху която искате да строите.

На последно място, (доста екстравагантно предложение, признавам) можете да поискате останалите съсобственици да Ви учредят срочно право на ползване върху техните идеални части - така бихте си гарантирали, че достъпът до сградата по никакъв начин няма да бъде ограничен за срока, за който е учредено правото. Имайте предвид, че много малко хора биха са се съгласили на това, защото прехвърлянето на правото на ползване на практика ги лишава от възможността да ползват имота.

Това е най-подсигуряващото предложение, но не ми трябват чак такива гаранции за всичко.
Искам да мина по леко, и може би договор тип обещание как точно ще разделим парцела и че построените къщи в съответните части ще останат за съответните собственици.

[berto]

Здравейте, mihailm,

надявам се да не Ви подразня с това изказване, но има един лаф "Бързай бавно" и още един лаф - "Евтиното излиза скъпо". В правото нещата се правят последователно. Повикайте си геодезист, разделете имота на 3 части и след това правете със своята част каквото си искате.

[errant_lawyer]

Здравейте,

за мен правото на строеж е най-сигурната, най-простата, най-лесната и най-безпроблемната опция, която имате.

Другият вариант е да наемете адвокат, който да Ви изготви договор, чиито клаузи са формулирани изключително прецизно, защото от това, което сте написали, разбирам, че искате неформален договор за безвъзмездно прехвърляне на бъдеща недвижима вещ. Ако юрист може да състави подобен договор, той или ще Ви струва безбожно много пари, или ще е нищожен.

Напълно съм съгласен с предходния коментар, че в търсене на "по-лекото", може да стигнете до доста по-тежко.

Както е казано, или първо разделете имота на три, или поискайте да Ви учредят право на строеж. Всичко друго е една опасна авантюра, която може да Ви излезе по-скъпо от такси за нотариуси, за вписване и т.н.

[ivanov_p]

Ако имота е УПИ може да се раздели за два месеца и някаква мизерна сума, която при всички случаи ще е по-малка от учредяването на суперфиции, която е втория и последен вариант. Другото е миже да те лажем, сега е едно, утре ще е друго, след пет години трето, а и хората са смъртни и уговорките с брата или братовчеда не са същите като с жена им или децата им или филанкишията купил нещо от съдебен изпълнител, защото някой от доброволно договорилите се я закърши.

[onlyjustice]

Гадаенето и правните варианти се изчерпаха. Явно питащия си само пита, без да каже основни неща, като плащ на имота и колко му е границата с улицата, което е много важно. Защото имота може да е голям, но да е тесен и дълъг, а само от пред да има малко, колкото е необходимо за плана, излаз/лице към улица. Имах такъв случай с един имот, голям, тесен и дълъг. Можеше да се раздели на три и на четири но нямаше излаз на улица за всички. Тези части от вътре оставаха блокирани, естествено, делба по този начин не се осъществи. Имаше идея за топик, вътрешна наша улица, която да заеме част от имота, така, че да има достъп до всички парцели. В един момент тази площ, която трябваше да я отделим за топика стана по голяма от един дял. Пак се намериха недоволни, че малко им остава за дял, кой щял да чисти снега по цялата дължина на топика, ама той щял да е тесен, как ще се вкарват джиповете, ама хиляди кусури и претенции. В крайна сметка имота остане все още съсобствен, неделен и не застроен, а наистина той е голям, хубав и на хубаво вилно място до София.
Така, че mihailm, какво имате с братовчедите е едно, а какво ще стане сега и за в бъдеще е неизвестно.
Възможно е вътре в него, да си го разделите със скица, с оформени части за строеж, алеи за разходка и почивка и алеи за движение на колите, както и паркоместа за паркиране. Нещо като затворен ваш си жилищен комплекс. Но всичко това много добре трябва да бъде оформено документално, със скица от геодезист, за да се знае къде, какво и защо! Договора трябва да е перфектен, написан от адвокат, с всички тънкости, да няма после уловки. Всичко това трябва да мине през Нотариус, доброволно да се подпишете, че всички сте съгласни. Да се впише в АВ, за да няма мърдане. Но и това не е много решение!
Може да изкупите дяловете на останалите или да продадете своя! Варианти, много. Но без ясни и точни документи, нищо не почвай!

[mihailm]

Гадаенето и правните варианти се изчерпаха. Явно питащия си само пита, без да каже основни неща, като плащ на имота и колко му е границата с улицата, което е много важно. Защото имота може да е голям, но да е тесен и дълъг, а само от пред да има малко, колкото е необходимо за плана, излаз/лице към улица. Имах такъв случай с един имот, голям, тесен и дълъг. Можеше да се раздели на три и на четири но нямаше излаз на улица за всички. Тези части от вътре оставаха блокирани, естествено, делба по този начин не се осъществи. Имаше идея за топик, вътрешна наша улица, която да заеме част от имота, така, че да има достъп до всички парцели. В един момент тази площ, която трябваше да я отделим за топика стана по голяма от един дял. Пак се намериха недоволни, че малко им остава за дял, кой щял да чисти снега по цялата дължина на топика, ама той щял да е тесен, как ще се вкарват джиповете, ама хиляди кусури и претенции. В крайна сметка имота остане все още съсобствен, неделен и не застроен, а наистина той е голям, хубав и на хубаво вилно място до София.
Така, че mihailm, какво имате с братовчедите е едно, а какво ще стане сега и за в бъдеще е неизвестно.
Възможно е вътре в него, да си го разделите със скица, с оформени части за строеж, алеи за разходка и почивка и алеи за движение на колите, както и паркоместа за паркиране. Нещо като затворен ваш си жилищен комплекс. Но всичко това много добре трябва да бъде оформено документално, със скица от геодезист, за да се знае къде, какво и защо! Договора трябва да е перфектен, написан от адвокат, с всички тънкости, да няма после уловки. Всичко това трябва да мине през Нотариус, доброволно да се подпишете, че всички сте съгласни. Да се впише в АВ, за да няма мърдане. Но и това не е много решение!
Може да изкупите дяловете на останалите или да продадете своя! Варианти, много. Но без ясни и точни документи, нищо не почвай!

питащия много ясно написа че парцела е делим, и скоро ще задейства и такава процедура, това което написахте се откланя от същността на въпроса.
Идеята с оформянето на парцела от геодезист с оформени места за вили като затворен комплекс също звучи добре, може ли малко подробности как се води официално тази процедура и през кои институции се минава или само през нотариус.
Проблема е че единия братовчед ще идва следващия месец за две седмици от чужбина, и пак скоро няма да се появи, затова търсим по лек и бърз начин.

[onlyjustice]

Питащия почна само да пита, без да вниква в написаното му като насоки, съвети, примери и да е внимателен. Това, че имота ти е голям и делим, го разбрахме всички, но ти май не разбра, че освен това, трябва да има определени параметри след една делба. Като площ и излаз на улица - лице на парцел, за да може да съществува самостоятелно като УПИ, по старому парцел! Питащия добре пита, но явно няма представа от нормите на чл. 19 ЗУТ, на които трябва да отговаря един УПИ! Ако имота, за който се пита, е извън регулация, т.е. земеделска земя нещата стават доста по сложни, направо си сложни! Това нещо ми убягна в четенето, приел съм, че имота на питащия, е в регулация. Така, че питащия да каже, колко е лицето на имота! Ако желае, отговори по питането му!
За това как се прави строителство в затворен комплекс, т.е. във вашия имот да си направите жилищно строителство от затворен тип, са необходими най-напред две неща: Едното, е всички да сте съгласни, а второто е да посетите архитектурно-геодезическа фирма и на дълго и на широко да им обясните какво искате. На тях да им скъсате нервите, а те на вас джобовете! След това като ви хареса архитектурно-геодезичния проект да отидете пред Нотариус да го приемете всички заедно за да няма шаване после. Аз това, ти това, той онова! И през АВ - Бетон!
Сега вече ясно ли е?

[errant_lawyer]

Здравейте,

не мисля, че замисленото от питащия, ще отговаря на изискаванията на комплек от затворен тип. Според § 1, т. 3 от ДР ЗУЕС "жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

В описаната от питащия хипотеза сградите няма да са в режим на етажна собственост и няма да има други обекти.

Щом като проблемът идва от това, че единият наследник не е в България, може да се направи пълномощно с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието за най-сигурно, с което питащия да бъде упълномощен да извършва действия във връзка с разделянето на имота.

[bozyo]

Проблема е че единия братовчед ще идва следващия месец за две седмици от чужбина, и пак скоро няма да се появи, затова търсим по лек и бърз начин.

типичен пример за задаване на ... отговор. истинският проблем е наличието на братовчед в чужбина, а се задава невъзможен въпрос и впоследствие се обсъждат по-близки до действителността отклонения от него.

Решение №1: братовчедът подписва пред нотариус (правилно съставено и изчерпателно) пълномощно за времето на пребиваването си в страната. другите съсобственици с пълномощното водят работите по разделянето на парцела след заминаването му.

Решение №2: в страната на пребиваването си братовчедът подписва едно или повече пълномощни (доверие "на части") и същото се заверява от консула на посолството на РБ.

Не-решение №3: братовчедът няма вяра на роднините си, съответно се притеснява от възможни злоупотреби с пълномощното. риторичен остава въпросът дали доверието е достатъчно за свръхсложните "врътки" със суперфиция или затворен комплекс.

Не-решение №4: темата се отлага до трайно връщане на братовчеда в страната. пореден риторичен въпрос - защо толкова се бърза?

Полу-решение №5: братовчедът трайно се е установил в друга държава и вече е по-скоро турист в родината си. вместо делба на 3 части може да се разглежда без- или възмездно прехвърляне на идеалните части на другите двама съсобственици (вероятно сънаследници), а там те да се оправят.

п.п. и понеже това е правен форум, а темата разглежда теоретични усложнявания встрани от невъзможния въпрос, добавям възможността за учредяване на ООД и включване на имота в уставния капитал на дружеството. при добро желание две седмици са повече от достатъчни, а после ООД-то може да строи и при закриването му съдружниците могат да си разпределят фирменото имущество по свое усмотрение.

[bozyo]

... разбирам, че искате неформален договор за безвъзмездно прехвърляне на бъдеща недвижима вещ. ...

какво е определението за "неформален" в случая? защото законът повелява предварителният договор за сключване на окончателен с нотариална форма да е в писмена форма, т.е. да е формален (чл.19 ЗЗД).

... Ако юрист може да състави подобен договор, той или ще Ви струва безбожно много пари, или ще е нищожен. ...

или и двете?

[onlyjustice]

Приемете че отговаря на всички условия за делене и ще го направим съвсем скоро, процедурата е бавна, това е единствения мотив да търся алтернативно решение.
Въпросът ми е какъв договор може да бъде подписан сега, така че сградите да са си наши по документи.

Наясно съм че и без никакъв договор сега мога да строя но сградата която аз съм построил ще се дели в същата пропорция между останалите както и земята.

Питащия просто не му се чака два-три месеца по процедурата за делба и не му се дават 500 лева на геодезист! Той иска ей така да намета няколко камиона с тухли, да тури един покрив и после "сградата да си е негова"??? Безумие! После защо имало незаконно строителство?! Защо се бутали сгради/къщи и други подобни творения. Значи сега се търси бърз, алтернативен начин да не се губи време, а после какво ще търси? Ходене по мъките! Ама какво го мисля, като е решил да си троши главата, да си я троши! Ние пре достатъчно съвети, идеи и варианти му дадохме!
Явно питащия, е решил да се позабавлява с нас! Предполагам в бързината вече, е разтоварил един камион с тухли и е спретнал вече един етаж, а и плоча може да е ударил?! И всичко това без разрешение за строеж...!!! Амин! Пази Боже от такива съседи!

[oberst]

Приемете че отговаря на всички условия за делене и ще го направим съвсем скоро, процедурата е бавна, това е единствения мотив да търся алтернативно решение.
Въпросът ми е какъв договор може да бъде подписан сега, така че сградите да са си наши по документи.

Наясно съм че и без никакъв договор сега мога да строя но сградата която аз съм построил ще се дели в същата пропорция между останалите както и земята.

Питащия просто не му се чака два-три месеца по процедурата за делба и не му се дават 500 лева на геодезист! Той иска ей така да намета няколко камиона с тухли, да тури един покрив и после "сградата да си е негова"??? Безумие! После защо имало незаконно строителство?! Защо се бутали сгради/къщи и други подобни творения. Значи сега се търси бърз, алтернативен начин да не се губи време, а после какво ще търси? Ходене по мъките! Ама какво го мисля, като е решил да си троши главата, да си я троши! Ние пре достатъчно съвети, идеи и варианти му дадохме!
Явно питащия, е решил да се позабавлява с нас! Предполагам в бързината вече, е разтоварил един камион с тухли и е спретнал вече един етаж, а и плоча може да е ударил?! И всичко това без разрешение за строеж...!!! Амин! Пази Боже от такива съседи!

1. Че кво им е на такива съседи? Аз точно такива най ги обичам. Като стъпят накриво, после ги държа в шах, че пак ще викна РДНСК, Басейнова дирекция, половината ТСУ, а може и пожарната накрая. Като някой се опъне и му бутнеш нещо, после всички останали искат да ти стават приятели, щото и те са неизрядни.
2. Разделих едно УПИ на две - 400 кинта за геодезиста да изготви проект и 100 кинта такса в общината + новите скици. При това чрез пълномощник. Минава бързо и безболезнено. Ако някой много бърза и не може това да избута, ще се наиграе накрая.