Как се оспорва фалшив протокол от ОС на етажна собственост?

[krastinko]

Здравейте, казусът е следният:
В нашия вход решихме да сменим фирмата - професионален домоуправител. Свикахме събрание, някой се беше обадил на такава фирма и дойде неин представител, който на практика водеше събранието. Явиха се 6 човека - предтсвители на по-малко от 25% от собствеността. Отначало ни помоли да се подпишем на един списъчен лист, за който ни каза, че е само присъствен - удостоверява нашето присъствие. Говорихме каквото говорихме и решихме да направим ново събрание, като вече осигурим достатъчно присъстващи, за да е легитимно и тогва да вземем окончателно решение. Сега обаче на информационното табло на входа цъфна "Протокол от общото събрание", първи лист от който е въпросният списъчен лист, а след него има добавени още три, оформени наистина като протокол. В този протокол изрично пише, че на въпросното ОС са присъствали представители на 75 цяло и нещо процента от собствеността и наистина на първият лист има толкова подписи. Пише, че сме взели решение да сключим договор с въпросната фирма. Накрая има подписи на протоколчик и управител на УС. Някои от неприсъствалите съседи, с които разговарях, казаха, че са ги спрели като са влизали или излизали и са им тикнали листа за подпис.
Имам два върпроса:
1. Кой е най-удачният начин да се оспори този протокол?
2. Самото му съставяне не представлява ли престъпление? Това неистински документ ли е или документ с невярно съдържание?

[nikodim77]

Здравейте,
На поставения от Вас конкретен въпрос, отговорът е даден в нормата на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС.
Оспорването пред управителя (легитимният - действащ такъв) следва да направите в относително кратък срок, който е 7-дневен, като в определен случай е 30-дневен.
Досежно последните Ви два въпроса, много е относително да се намесва НК…, но ако го разглеждаме в тази насока, то той не е неистински документ, а такъв с невярно съдържание.
Ще добавя (ако това донякъде би Ви успокоило), че реш. на ОС на ЕС-ст, с което не сте съгласен, все още не представлява подписан договор с новия управител…

[hristev]

Считам, че няма място за притеснение.

В ЗУЕС пише, че общото събрание взима решение с което може да възложи правомощията на управителя/управителния съвет на външна фирма. Ок, взели сте решение за последното (макар и да не сте). Добре, но фактическият състав е сложен. Не може току-така някой да Ви стане управител.

За да възникнат правата и задълженията на външната фирма е необходимо да се сключи договор между етажната собственост и юридическото лице. Подписването на договора се извършва от упълномощено от общото събрание лице. Същият е необходимо и да бъде одобрен от общото събрание.

В тая връзка... подписващото договора лице, освен че трябва да е посочено в протокола, то трябва да притежава и пълномощно. Пълномощното, разбира се, трябва да изхожда от настоящия управител/управителен съвет, последните действащи като законни представители на етажната собственост, и то с мандат на общото събрание.

Тук може да се спори дали е законосъобразно пълномощното да се обективира в протокола от общо събрание. Аз считам, че не е законосъобразно. Това е така, защото чл. 36 ЗЗД казва, че едно лице може да представлява друго по волята на представлявания. В тая връзка намирам за безспорно, че представляваният е етажната собственост. По закон тя действа чрез управител/управителен съвет. Доколкото е императивно заложено, че протоколът от общо събрание изразява волята на всички собственици, а не на управителя/управителния съвет, то считам, че е не законосъобразно в протокола от общо събрание да се обективира правна сделка - каквото е упълномощаването. Допълнителна подкрепа на последното намирам и в съдебната практика, която казва, че протоколите от общо събрание на етажната собственост не са сделки, а просто изразяват волята на собствениците в сградата - не на управителя или на управителния съвет, а на участвалите в събранието.

Решението е просто и елегантно - нека посоченото във "фалшивия" протокол лице да НЕ подпише договора, с който етажната собственост възлага управлението на фирмата домоуправител.

Готово, проблемът Ви е решен.

Ако цъфне договор, без да имаме надлежно взето решение за одобрението и сключването му, или същият е подписан от лице без представителна власт, просто ще ги опукате в съда, защото договорът ще бъде нищожен поради липса на съгласие.

По втория въпрос - не се занимавайте. Няма смисъл. Ако искате да Ви се даде отговор и на него е необходимо значително по-задълбочено да разкажете фактическата обстановка. Престъпленията имат обективна и субективна страна. От преразказа Ви е невъзможно да се направят каквито и да е правни изводи за наличие на престъпно деяние.

[dimist]

Здравейте,
На поставения от Вас конкретен въпрос, отговорът е даден в нормата на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС.
Оспорването пред управителя (легитимният - действащ такъв) следва да направите в относително кратък срок, който е 7-дневен, като в определен случай е 30-дневен.

Да добавя, че разполагате и с иска за отмяна на незаконосъобразно решение на етажната собственост по член 40 от ЗУЕС, срокът е 30 дневен след обявяване на решението на общото събрание. Иска е подава пред Районния съд по местонахождение на имота.

[nikodim77]

Здравейте
Здравейте dimist,
Преди да постна свои аргументи, ще вметна, че темата е „събудена” вчера, но предполагам, че от т. нар „chatbot”… Така че, дискусията ни няма да е полезна за автора на темата, но пък за нас, а и външни читатели с подобен казус, защо не…
Принципно отдавна вече се стремя да отговарям по-кратко, но и по-конкретно само на зададени от питащите въпроси. В случая питащият е поставил на дневевен ред опорочен протокол и търси вариант за оспорването му, и като допълнение навежда и данни за престъпен състав. Основният въпрос е, кой е най-удачният начин да се оспори този протокол.
Да, прав сте че на разположение имаме разписаното в чл. 40 от ЗУЕС, но все пак продължавам да мисля, че отговорът е в чл. 16, ал. 9. Мотивите ми за това мое мнение са в това, че едната норма указва възможността да бъде оспорено съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения, а другата норма указва отмяна на решение на ОС. Според описаното от питащия (осланяме се на него, нямаме документи и друго мнение) случаят касае именно опорочен протокол, който следва да бъде атакуван пред управителя и в съответния срок. Разбира се, че може и да се действа директно по чл. 40, но цялата доказателствена тежест остава за оспорващия (ищеца). Докато при проведена процедура по – 16 / 9, а в последствие и по – 40, то считам, че малко или много шансовете са по-големи за оспорващия. Нещо повече, - ако при оспорване по чл. 40, претенцията се гради само и единствено на опорочения протокол, то вероятно съдът би задал въпроса, а провдено ли е оспорване по чл. 16, ал. 9…
Но пък предвид това, че срокът по 16 / 9 е едва 7-дневен, а този по – 40 е 30-дневен, то последният се явява алтернатива по отношение на пропуснатия по-къс срок…

[hristev]

Доказателствената тежест на иска по чл. 40 се разпределя основно върху ответника.

Все пак, нали, ищецът твърди, че не е проведено законосъобразно събрание, в частност - не е имало кворум, не е била поставена покана, това което е поставено и се твърди, че е покана не е поставено най-малко седем дни преди събранието, събранието не е свикано от когото трябва, дневният ред не е съобщен, участващите лица не са пълномощници, гласувалите не са притежавали описания в протокола процент идеални части, не са гласували повече от половината присъстващи, не са положени подписите от лицата, посочени за участвали, участвалите не са собственици, не е съставен протокол, взетите решения не са от компетенцията на общото събрание, и прочие и прочие...

Все отрицателни факти, които ответникът трябва да докаже с обратните положителни.

Ищецът тряба да докаже само, че не е пропуснал срока по чл. 40 и че има правен интерес. Ако твърди нали положителен факт - и съответния положителен, но съм забелязал, че много много положитлени факти не твърдят ищците по такива дела. Поне по мои наблюдения.

[nikodim77]

Здравейте отново,
Здравейте hristev,
Абсолютно сте прав и мисля, че е време да намаля среднощите писания, особено когато съм се прибрал от поредното пътуване, защото това ме доближава до нивото на форумен трол…
Да, в случая наистина в тежест на ответника ще бъде доказване на изложените факти.
Няма да трия поста си, така или иначе е наличен, а и останалата част относно чл. 16, ал. 9, предполагам, не спада към недомислената такава от моя страна…