Съвет за съдебна делба

[glime]

Здравейте!

Съсобственик съм по наследство (½ ид.ч.) с друго лице (½ ид.ч.) на апартамент с ипотека. Съсобственикът иска апартамента да остане за него, т.к. живее в него, но предлагана цена за моя дял е неприемлива.
Остана вариант - съдебна делба, но установих, че в периода на преговори, лицето е учредило доживотно право на ползване на единственото си дете за неговите ½ идеални части.

Моля за вашето мнение относно:
1. Обезсмисля ли се започването на съдебна делба, предвид учреденото право на ползване?
2. Мога ли да изискам разделянето на апартамента на 2, предвид учреденото право на ползване?
3. На какво правно основание лицето продължава да живее в апартамента?
4. Мога ли да спра плащането на ипотечния кредит – другото лице е съдлъжник, като по този начин да инициирам публична продан от банката и да отпадне учреденото право на ползване?

С благодарност!

[ivan_lawyer]

Ще стане така - при публична продан - говоря хипотетично - все едно обяснявам идейно, не е това 100 % варианта - при публична продан ще се продаде търг.

Вещото лице или пазарната "ръка", тоест интересът на купувачите ще бъде нисък. На практика - нулев интерес.

Няма да се получи никаква сума - но не е точно така - "хитрецът" ще получи много ниска, а на Вас си остава нормален делът.

Тоест - правото на ползване намалява драстично стойността на един имот.

Тук сте обаче 2 дяла. За съжаление, аз не мога да пътувам извън София. Ако сте в София и трябва консултация - помислете все пак.

[berto]

Здравейте, glime!

По реда на въпросите:

1. Делбата не се обезмисля.

2. Само ако имотът е реално поделяем, т.е. самият апартамент има два входа.

3. На основание право на собственост, придобито чрез наследяване защото казвате, че сте сънаследници.

4. Това е много тъпа тактика. Правото на ползване не отпада просто така. То може да се учреди и доживот. Вижте закона за собствеността - чл. 59.

[guest1]

2. Само ако имотът е реално поделяем, т.е. самият апартамент има два входа.

Двата входа са най-малкия проблем.
По-трудно е с отделните кухня и баня-тоалетна.

Чл. 203. (1) Съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи.
Чл. 40. (1) Всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни.
(2) Санитарни помещения над жилищно помещение, над кухня или килер за хранителни продукти се допускат само в жилището, което обслужват.

[glime]

Здравейте, glime!

По реда на въпросите:

1. Делбата не се обезмисля.

2. Само ако имотът е реално поделяем, т.е. самият апартамент има два входа.

3. На основание право на собственост, придобито чрез наследяване защото казвате, че сте сънаследници.

4. Това е много тъпа тактика. Правото на ползване не отпада просто така. То може да се учреди и доживот. Вижте закона за собствеността - чл. 59.

Благодаря, berto!

Позволявам си да отговоря и допълня:

1. Относно делбата: приемам, че заради учреденото право на ползване, оценката на имота ще бъде ниска, респ. моя дял и по този начин няма да получа реално обезщетение.

2. Жилището дава възможност (според мен) за разделяне в 2, но прехвърля ли се учреденото право на ползване и към двата новообразувани обекта?

3. Не сме сънаследници. Лицето притежава 1/2, аз придобивам 1/2 като наследник. В последствие прехвърля правото си на ползване, а остава и живее в апартамента- еднолично, без ползвателя, без мен.

4. Допълвам, че учреденото право на ползване се извършва след ипотека и след осъзнаване, че ще следва реална делба на имота. Учредено е до живот на единственият му наследник и макар и правно възможно, не съвсем морално...

С благодарност!

[guest1]

1. Относно делбата: приемам, че заради учреденото право на ползване, оценката на имота ще бъде ниска, респ. моя дял и по този начин няма да получа реално обезщетение.

Всъщност - ще се прави оценка само на единия дял - въпросните 1/2 ид.ч. на длъжника. И тази оценка ще е ниска.

2. Жилището дава възможност (според мен) за разделяне в 2, но прехвърля ли се учреденото право на ползване и към двата новообразувани обекта?

Това е само ваше виждане. Дали жилището е поделяемо - ще кажат други.
Ако да - правото на ползване ще бъде само за едната част.

3. Не сме сънаследници. Лицето притежава 1/2, аз придобивам 1/2 като наследник. В последствие прехвърля правото си на ползване, а остава и живее в апартамента- еднолично, без ползвателя, без мен.

Тона,е ясно от началото.
Вашия наследодател е притежавал 1/2, вие наслесявате 1/2 - другата половина си е отделно.

4. Допълвам, че учреденото право на ползване се извършва след ипотека и след осъзнаване, че ще следва реална делба на имота. Учредено е до живот на единственият му наследник и макар и правно възможно, не съвсем морално...

Това може да промени нещата в ущърб на вашия съсобственик.

[gergana12]

Сигурни ли сте в дяловете на съсобствеността? Ако е така, поискайте с писмена нотариална покана обезщетение за това, че не ползвате общ имот. Това за начало, докато стигнете до взаимно приемливо решение за доброволна делба.
Местните данъци и такси за тази 1/2 вече на ваше име ли са?

[ivan_lawyer]

Има експертна нужда - не че ме вълнува - радостта от решението на един казус трябва да се потвърди в реалността.

За мен е нужно първо да се анализира, знам - че хората не обичат науката - но - да се разчлени и да се събере.

Живи и здрави. Налице е паритетна съсобственост - тоест - равни дялове. Паритететната е неприятна, аз имам едно ООД - паритетно и - всякакви караници.

Тук е неволен паритет. Не можем да искаме нещо като надмощие, да. Правото на ползване може да се заглуши със съ-ползване.

От много адвактски съвети - се получава какафония.

[guest1]

От много адвактски съвети - се получава какафония.

Естествено, затова е форум - ГОВОРИЛНЯ!

Досега няма случай, когато даден казус да приключи с ... разпечатка на мнение от тук!

[ivan_lawyer]

При една делба - Банката - най-вероятно ще пристъпи към предсрочна изискуемост, не им знам клаузите.

Правото на ползване ще бъде - игнорирано от ипотечното право.

С две думи - ако престанат да плащат - ще изгубят имота, в момента - Банката не знае за търканията. Не знам и как са им отпуснали кредита.

Иначе - делбата ще бъде невъзможна - никой няма да иска да купи апартамент с тежести. От тази гледна точка - правилно е постъпила "вражеската" страна.

Иначе - вариантите са - самият съсобственик да изкупи имота - тоест - независимо - че е с право на ползване.

[sedicivalvole]

Дайте да се уточним сега. Другата 1/2 с ипотеката откъде идва?

[kalahan2008]

1. Не се обезсмисля започването на съдебна делба заради учреденото право на ползване, но то представлява тежест върху имота. При делба има два варианта-имотът или е поделяем, или не е. За да е поделяем, освен два входа, трябва да има и две санитарни помещения /баня+тоалетна/, а също и две складови помещения /мазета, тавани или склад в апартамента/. Дали е поделяем ще каже вещото лице. Ако е поделяем, всеки съсобственик ще получи по един по-малък апартамент, а ако има разлика в стойността на двата, ще трябва да доплати този, който получава по-големия апартамент. Ако имотът не е поделяем, се изнася на публична продан. При всички положения учреденото право на ползване остава, тъй като е вписано преди исковата молба за съдебна делба. Ако имотът е поделяем, ще тежи и върху двата по-малки имота. Ако е неподеляем, би отблъснало евентуални купувачи. Ипотеката също ще отблъсне купувачите. Тогава всеки съсобственик ще може да изкупи дела на другия па много ниска цена. И все пак, учредителят не е безсмъртен и все някога ще почине, а правото на ползване ще се погаси със смъртта му.
2. Да.
3. На никакво основание. Той вече притежава само гола собственост. Можете да водите срещу него ревандикационен иск. Но пък ползвателят може да сключи с него договор за наем. Трябва са се внимава.
4. Можете. Ипотеката е вписана преди правото на ползване. За купувача на публичната продан /за удовлетворяване на ипотекарния кредитор, не за делба/ правото на ползване е непротивопоставимо. Но пък съдлъжникът може да продължи да плаща вноските по ипотечния кредит, дори и да спрете да плащате.

[ivanov_p]

Аз бих направил следното:
Искане за заплащане на цената на ползването върху моята част. Така ще се прекъсне давностно владение и при отказ ще може да заведете иск, където вещар ще определи цената на обезщетението. Ако другата страна не иска ще трябва да ви предаде ключовете и вие да дадете вашата 1/2 под наем, все ще се намерят желаещи.

[dimist]

Калахан, неудобно ми е да те поправям, но правото на ползване няма да се погаси със смъртта на учредителя, а със смъртта на титуляра на правото на ползване. Който в рамките на обичайното има едно 20 години живот повече от учредителя.

[kalahan2008]

Dimist, напълно си прав, в бързината съм написал грешно. Смъртта на лицето, в чиято полза е учредено правото на ползване, а не на учредителя. Можем само да гадаем кой на колко години е.

[guest1]

Калахан, неудобно ми е да те поправям, но ...

Като си започнал - подсети го, че дублира мнения. Или просто не ги чете!

За да е поделяем, освен два входа, трябва да има и две санитарни помещения /баня+тоалетна/, а също и две складови помещения /мазета, тавани или склад в апартамента/. Дали е поделяем ще каже вещото лице.

Това е от днес!

А това - от миналата година

2. Само ако имотът е реално поделяем, т.е. самият апартамент има два входа.

Двата входа са най-малкия проблем.
По-трудно е с отделните кухня и баня-тоалетна.

Чл. 203. (1) Съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи.
Чл. 40. (1) Всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни.
(2) Санитарни помещения над жилищно помещение, над кухня или килер за хранителни продукти се допускат само в жилището, което обслужват.